Національний стандарт № 2
«Оцінка нерухомого майна»
Загальні питання
1. Національний стандарт № 2 (далі – Стандарт 2) є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна суб’єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.
Стандарт 2 поширюється також на випадки здійснення оцінки нерухомого майна у складі цілісних майнових комплексів та іншого нерухомого майна з метою отримання відповідного висновку про вартість об’єкта оцінки.
2. Загальні поняття, які використовуються в процесі оцінки нерухомого майна, вживаються у значенні, визначеному Національним стандартом № 1 та Стандартом 2, зокрема:
поліпшення земельної ділянки – створені людиною матеріальні об’єкти, що розташовані в межах земельної ділянки та нерозривно пов’язані з нею, а також фізичні наслідки будь-яких заходів, що призвели до зміни рельєфу земельної ділянки, умов її освоєння та використання. До поліпшень земельної ділянки відносяться будівлі, споруди, передавальні пристрої, об’єкти, незавершені будівництвом, багаторічні насадження, обробіток ґрунту, рекультивація, меліорація земель тощо;
надлишкові поліпшення – поліпшення земельної ділянки, вартість яких визначається як позитивна різниця між витратами на їх відтворення (заміщення) та приростом їх ринкової вартості, що обумовлений такими витратами;
невід’ємні поліпшення – фізичні наслідки заходів, спрямованих на покращення технічного стану нерухомого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості;
споруда – будь-яка об’ємна, площинна, лінійна, надземна або підземна будівельна система, яка складається з несучих, а іноді огорожуючих конструкцій та призначена для виконання спеціальних технічних та інших функцій, у тому числі дамби, тонелі, естакади, мости тощо;
будівля – споруда, в якій розташовані приміщення, призначені для життєдіяльності людини, у тому числі проживання, збереження окремих видів матеріальних цінностей, виробництва тощо;
об’єкт незавершеного будівництва – недобудована споруда, яка фактично не введена в експлуатацію;
приміщення – частина внутрішнього об’єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу з нього. Приміщення поділяються на вбудовані, прибудовані та вбудовано-прибудовані;
вбудовані приміщення – приміщення, що є частиною внутрішнього об’єму основної будівлі;
прибудовані приміщення – приміщення, що прибудовані до основної будівлі та мають з нею одну чи декілька спільних стін;
вбудовано-прибудовані приміщення – приміщення, частина внутрішнього об’єму яких є частиною внутрішнього об’єму основної будівлі, а інша частина – прибудована;
передавальні пристрої – об'єкти, що нерозривно пов’язані із земельною ділянкою та створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу тощо на відстань (лінії електропередач, трубопроводи, тепло- та газові мережі, лінії зв’язку тощо);
існуюче використання земельної ділянки – фактичне використання земельної ділянки на дату оцінки;
альтернативне використання – можливі варіанти використання земельної ділянки та (або) її поліпшень, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються при аналізі найбільш ефективного використання;
функціональний аналог – об’єкт нерухомості або проект об’єкта нерухомості, який за своїми функціональними (споживчими) характеристиками може бути визнаний подібним майном до об’єкта оцінки;
строк економічного життя поліпшення земельної ділянки – строк, на протязі якого витрати на підтримання поліпшення земельної ділянки у стані, придатному для експлуатації є такими, що окуповуються;
залишковий строк економічного життя поліпшення земельної ділянки –строк від дати оцінки до закінчення строку економічного життя поліпшення земельної ділянки;
фактичний вік поліпшення земельної ділянки – проміжок часу від дати введення об’єкта в експлуатацію або від початку фактичної експлуатації поліпшення земельної ділянки до дати оцінки;
валовий дохід – сукупні грошові надходження, які очікуються від використання нерухомого майна;
операційні витрати – очікувані витрати власника, пов’язані з одержанням валового доходу від використання нерухомого майна. До операційних витрат не відносяться витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку, одержаного від такого використання нерухомого майна, єдиного податку, фіксованого податку;
об’єкт порівняння – подібне майно, що спеціально відібране для застосування порівняльного підходу.
3. Об’єкти оцінки (нерухомість, яка підлягає оцінці відповідно до умов договору на проведення оцінки майна) поділяються на такі види: земельні ділянки (їх частини) без поліпшень, земельні ділянки (їх частини) з поліпшеннями, поліпшення земельної ділянки. Об’єктом оцінки може бути земельна ділянка з поліпшеннями, що розглядається як умовно вільна від поліпшень.
4. Оцінка обладнання, що нерозривно пов’язане із поліпшеннями земельної ділянки та відокремлення якого призведе до зменшення вартості поліпшень, здійснюється у складі об’єкта нерухомості.
Оцінка обладнання, ціноутворення щодо якого відбувається за системою ціноутворення в будівництві, здійснюється у відповідності з Стандартом 2.
5. Вибір бази оцінки нерухомого майна здійснюється відповідно до вимог, визначених Національним стандартом № 1.
Випадки застосування та порядок визначення оціночної вартості нерухомого майна встановлюються в окремих нормативно-правових актах з оцінки майна.