32

Лекции по дисциплине: «экономика недвижимости»

Составитель:

к.э.н., доцент кафедры «ЭиЛТ» Веселова Ю.В.

Экономика недвижимости.

1. Понятие недвижимости.

Недвижимость – земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и под землей(согласно терминологии США).

Недвижимость включает в себя все объекты прочно связанные с землей, водные объекты, многолетние насаждения и т.п.

В России понятие недвижимости раскрыто в гражданском кодексе РФ принятом государственной думой 21 октября 1994г. и дополненный в 1999г.

В статье 130 ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, в том числе многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

К данным определениям законодатели относят явно движимые вещи и иное имущество, что порождает для юристов и оценщиков большие трудности при анализе правовых критериев и сделок с недвижимостью, т.к. явно неудачное определение стирает физическое различие движимого и недвижимого имущества.

В классической теории оценки недвижимости уделяется большое внимание юридическим вопросам и правам, связанным с недвижимостью, потому оценщику необходимо знать природу недвижимой собственности и, прежде всего земли.

В классической теории понятие недвижимости включает не только землю и ли почву, но и все что связано с землей независимо от характеристики природы, например, деревья, сооружения, растения, здания.

Недвижимость включает не только земную поверхность, но и все что находится над и под ней. Согласно юридической теории участок земли представляет собой многогранную пирамиду, вершина которой помещена в центр земли, а боковые грани распространяются через земную поверхность и идут вверх до бесконечности. Данное определение теоретически описывает полное право собственности, однако законы разных стран ограничивают это право, так в практике оценки это, прежде всего строения, здания, сооружения и земельные участки, расположенные как под этими строениями, так и отдельно.

При определении стоимости недвижимости различают экономическое понятие недвижимости и юридическую недвижимую собственность. Последней являются права на владения, которые переходят вместе с недвижимостью. Эти права включают в себя права продавать, отказываться от владения, сдавать в аренду и использовать собственность любым иным способом.

2. Особенности рынка недвижимости.

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения недвижимостью, рынок недвижимости претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона и города. Что правильно оценить недвижимость необходимо тщательно отслеживать все изменения происходящие на этом рынке. В отличие от других рынков, рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей, которые необходимо учитывать в практической деятельности оценщикам и клиентам рынка недвижимости:

1. Значительно меньшее количество сделок купли-продажи , особенно уникальных и специализированных объектов.

2. Сделки с недвижимостью носят, как правило, конфиденциальный характер и открытая инфляция часто бывает не полной и не верной.

3. Отдельные сделки на рынке недвижимости происходят под влиянием различных слухов, определенных психологических потребностей недостаточной информированности участников рынка..

4. Низкая эластичность предложения рынка недвижимости, т.к. строительство занимает продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.

5. Спрос на недвижимость может быть очень изменчив.

6. Рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребностей и возможностей участников сделки.

7. Участие государства в сделках с недвижимостью.

Классификация рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – определенный набор механизмов по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цели и распределяются пространства между различным конкурирующими вариантами землепользования.

Классифицируется рынок недвижимости по различным параметрам. С учетом особенностей рынки недвижимости можно классифицировать по:

1. По географическому фактору. Каждый регион или район может представлять собой отдельный рынок, даже в различных регионах отдельного города существуют различные условия рынка.

2. По использованию. Выделяются рынки жилого, коммерческого, промышленного и с/х назначения.

3. По стоимости. Это рынки дорогой недвижимости и массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

4. Рынок первичного и вторичного жилья.

5. По инвестиционной мотивации. Рынок, приносящий доход недвижимости и рынок с потенциалом прироста стоимости и налоговое укрытие.

6. По принципу прав собственности:

• Недвижимость с неограниченными правами собственности

• Сервитут - недвижимость с правами ограниченного использования одним или большим количеством лиц недвижимости другого лица

• пава на недра

• права на аренду

• право на участие в кондоминиуме. Кондоминиум – правовая форма ответственности на недвижимость по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности элементы совместной собственности

• недвижимость на правах хозяйственного ведения (ЖКХ, ЖЭУ)

• недвижимость на правах оперативного управления(муниципальные учебные заведения, дошкольные и лечебные заведения)

• право пожизненного владения недвижимостью

Особенности земли как товара на рынке недвижимости.

Взгляды ученых все земли на использования земли как товара различны. Одна группа ученых считает что земля является таким же рыночным товарам и должны быть поделена между членами всего общества с правом неограниченного владения. Другая группа ученых считает что земля является общим достоянием людей, проживающих на ней и должна находится в ведении государства. Такая борьба двух противоположностей на землю привела к определенному компромиссу, который выразил Британский королевский суд и подтвердил Верховный суд США в 1876г. Было сформулировано: когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, т.е. государство получает право вводить ограничения прав собственника. К таким ограничениям относятся: строительные ограничения, система зонирования, законодательство по застройке и развитию территорий, а также контроль над окружающей средой.

Таким образом, ни в одной стране мира нет абсолютного права собственности на землю.

Теория оценки выделяет 5 гласных полномочий государства, ограничивающих права собственности на землю:

1. Право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу.

2. Право вводить налогообложение на недвижимость и взимать налоги для поддержания государственных программ и оказания общественных услуг.

3. Право передавать недвижимость во временное ведение ( в аренду, оперативное управление, пожизненное владение).

4. Право регулирования имущественных отношений для обеспечения обороноспособности, безопасности государства, а также здоровья, моральных устоев и благосостояния общества.

5. право государства возвращать свою собственность в недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещание и при отсутствии законных наследников(выморочное имущество).

В соответствии с ГК РФ в РФ признается государственная, муниципальная, частная и другие формы собственности, а также вещные права, т.е. право пожизненного наследованного владения земельным участком, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом. Собственник может сдать свое имущество в аренду, т.е. передать право на распоряжение, включая право вновь вступать в распоряжение недвижимостью после истечения срока аренды, т.е. так называемые обратные права.

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, т.е. объектом хозяйственного оборота. В настоящее время принят закон о продажи земель под промышленными предприятиями и другими объектами строительства. Приняты законы о продаже лесных и с/х угодий, т.е. практически любой участок земли в любой момент может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость - стоимость земли для конкретного использования, а рыночная стоимость – наиболее вероятная цена продажи участка на открытом конкурентном рынке. Земля как товар и объект купли-продажи удовлетворяет различные реальные и потенциальные потребности и имеющие определенные качественные и количественные характеристики. Цена на землю выступает как капитализированная рента и определяется спросом. Однако, главная особенность земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом и уровнем цен на продукты, производимые на земле. Спрос на земельные участки в каждом отдельном регионе формируется под влиянием многочисленных факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических и т.д.

Другой особенностью земли как товара является абсолютная пластичность ее предложения на рынке, т.е. любой землевладелец, заинтересованный в увеличении своих доходов будет готов представлять землю бизнесу за любую плату, в противном случае он вообще лишиться средств.

В соответствии с законом о земле состав земельных ресурсов РФ делится на:

1. Земли с/х назначения.

2. Земли населенных пунктов.

3. Земли промышленности транспорта, связи, оборонных предприятий и других назначений

4. Земли природоохранных зон, оздоровительных зон, рекреационные земли и земли историко-культурного назначения.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Основные факторы,

действующие на рынке недвижимости.

Основные факторы: спрос, предложение и цена.

Цена является результатом взаимодействия спроса и предложения. Основной экономический принцип гласит, что любой открытый и свободный рынок имеет тенденцию двигаться к точке равновесия, где спрос равен предложению. Для достижения max эффективности рынок товаров и услуг должен обладать следующими характеристиками:

• Наличие центра рынка

• Наличие стандартных товаров

• Постоянная активность рынка, т.е. отсутствие сезонных колебаний, простота финансирования, минимальные юридические требования, ограничения и в то же время минимальный контроль со стороны государства.

Рынок недвижимости не располагает данными характеристиками и поэтому даже в странах с развитой рыночной структурой рынок недвижимости не является совершенным. Он подвержен многим внешним воздействиям, таким как экономическая ситуация в стране, сезонная активность, доступность финансовых средств, правительственные распоряжения и другие факторы, таким образом в любой момент времени эти факторы могут объединяться и создавать либо рынок покупателей, либо рынок продавцов.

Рынок недвижимости России до настоящего времени находится в начальной стадии своего развития. Начало развития рынка недвижимости России было положено верховным советом РФ 3 июля 1991г. принятием закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий, где была зафиксирована оценка капитала в соответствии с представлениями о его предлагаемой доходности. Однако, это положение осталось не реализованным.

В июле 1992г. было установлено, что оценка приватизированного имущества проводиться на основе балансовой стоимости имущества по состоянию на 1 июля 1992г., что привело к существенному занижению стоимости недвижимости. Например, по оценке экспертов стоимость акций Газпрома была занижена от 18 до 20 раз по сравнению с их рыночной стоимостью. Характеризую современное состояние рынка недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на завершающей стадии развития 1 этапа развития, т.е. формирование первичного рынка недвижимости заканчивается и начинается 2 этап развития рынка, причем 2 этап характеризуется как возможность подхода к недвижимости как к объекту инвестиционной деятельности. Если на 1 этапе недвижимость преобратилась только для удовлетворения только собственных потребностей, например, жилье, офисы, выгоды ее перепродажи, то на 2 этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, повышающих уровень депозитных ставок банков. Например, от сдачи объектов недвижимости в аренду. Уже сейчас некоторые финансовые компании начинают заниматься так называемой девелоперской деятельностью (застройщик), т.е. происходит становление процесса развития и управления недвижимостью.

Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране и, несмотря на совершенство Российского законодательства в настоящее время достаточно широко развиваются отношения в области недвижимости, а именно купля-продажа, дарение, наследование, аренда, передачи в залог и т.д. В основном это касается зданий, сооружений, оборудования и в меньшей степени земли. Экономическая ситуация на современном этапе крайне неблагоприятна для развития рынка недвижимости в следствии военных действий и террористических актов в стране.

Развитие рынка недвижимости сдерживается несовершенством законодательства, особенно о земле, и несоответствии ранее принятых законов о земле с ныне действующими.

Приватизация и рынок недвижимости.

Приватизационная волна – явление, захлестнувшее весь мир в 80-е годы ХХ столетия; имело свои теоретические и практические причины.

Разгосударствление – широкий процесс изменения роли государства в экономике, сокращение доли государственного сектора и включение его в систему рыночных отношений с одновременным развитием частных и смешанных организационно-правовых форм предприятий.

Приватизация означает непосредственную продажу и передачу государственного имущества в частные руки; она связана с реформированием собственности.

В России приватизация рассматривалась как центральное звено рыночных реформ; она началась в 1992г., проходила очень быстро и наряду с либерализацией цен стала самым ярким проявлением, происходившим в экономике изменений. Так, если в 1990-91гг. доля государственной собственности составляла 91%, то в 92г. – 69%, 93г. – 55%, 94г. – 44%, 95г. – 16,7%, 96г. – 14,3%.

Всего с начала приватизации изменили форму собственности более 122тыс. предприятий.

Разнообразие форм собственности является одним из важнейших условий реализации рыночных отношений. В настоящее время в России сложились и действуют следующие виды собственности:

1. Государственная – 14,3%

2. Муниципальная – 8,8%

3. Собственность общественных организаций – 4,2%

4. Частная собственность – 63,4%

5. прочая или смешанная собственность граждан, без образования юридического лица и иностранные юридические лица – 9,3%

Итоги приватизации в России,

начатой в 1992г.

Рассматривая результаты проведенной приватизации необходимо учитывать специфику сложившейся ситуации. Так к началу приватизации практически отсутствовали кредитные частные фирмы, отсутствовали финансовые компании, инвестиционные банки, был деформирован менталитет граждан, была не развита рекламная и консалтинговая деятельность, поэтому первые годы приватизация была ваучерной (не ценная бумага). Приватизационный чек с номинальной стоимостью в рублях представлял собой ценную государственную бумагу; по указу президента целевого назначения. С помощью этих чеков реализовывался механизм бесплатной передачи гражданам России предприятий, имущества, акций, товариществ, долей акционерных обществ и т.п. Государство с помощью ваучеров пыталось решить задачу социальной справедливости при разделе государственного имущества.

Приватизация недвижимого жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственной или муниципальной собственности. Особенности начавшейся приватизации можно объяснить еще и тем, что она началась на фоне небывало высокого уровня инфляции, которая не наблюдалась ни в одном государстве мира, так в 1992г цен выросли в 26раз, в 93г. – в 10 раз, 94г. – в 3-4 раза.

В условиях инфляции единый принцип оценки имущества, принятый при оценке приватизируемых предприятий по остаточной стоимости на 1 июля 1992г. не обеспечил доходов от приватизации. Глава счетной палаты РФ Сергей Степашин в апреле 2004г. отметил итоги приватизации 145000 предприятий, в результате чего бюджет получил 9,7 млрд. $, ровно столько российские туристы оставили за год за рубежом.

Нерыночными были и темпы приватизации, так на рынке оказывалось более 100000 объектов, и продажа оптом осуществлялась за бесценок, например, в Англии, государстве с классической системой капитализма, ежегодно выставлялось на продажу не более 3-х предприятий, они приватизировались поэтапно.

К началу приватизации в России свободных денег у населения могло хватить только на 7-10% государственной собственности. Практически с 1992-94гг. была проведена массовая приватизации предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения и, таким образом, доля предприятий в общем объеме приватизации составила примерно 50%. Первый этап приватизации, начавшийся в 1992г. закончился в 1 половине 1994г. Со 2 половины 1994г. начался второй этап приватизации, который был уже по сути денежным; изменился состав приватизированных предприятий. Так в сферу приватизации стали привлекаться крупные предприятия: фондоемкие, трудоемкие, наукоемкие, ресурсно-добывающие предприятия, предприятия топливно-энергетического и машиностроительного комплекса, в также предприятия связи, транспорта и других производств, составляющих основу производственного потенциала страны.

Со 2 половины 97г. начался третий этап приватизации – денежная приватизация государственного имущества, который продолжается до сегодняшнего дня. Так в прошлом году в России было приватизировано чуть менее 2200 объектов федерального имущества почти из 4000 запланированных. Доход от приватизации при этом составил 91,3 млрд. руб. Были проданы акции более чем 600 акционерных обществ и 571 государственного унитарного предприятия. Наибольшие доходы получены от приватизации предприятий оборонно-промышленного комплекса – 17%, агропромышленного комплекса – 15%, автомобильного транспорта – 14%, кроме того значительная часть выручки была получена за счет продаж акций нефтяных компаний Славнефть и Лукойл. Доходы от приватизации этих пакетов акций составили 56,5 млрд. руб. В текущем году министерство экономического развития планирует продать 4243 объекта федеральной собственности, в том числе 1939 федеральных государственных управлений ФГУП.

Приватизация в конечном итоге должна была стать важным источником дополнительных доходов государства и передать собственность в руку эффективных собственников, однако ощутимых доходов в государственный бюджет не поступило. При этом наличие льгот предоставляемых трудовым законодательством при проведении приватизации предприятия способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятия, т.о. собственность находится под контролем директората предприятия. На долю рядовых работников приходится около 20% акций, что не дает им возможности участвовать в судьбе предприятия. Руководство предприятия т.о. не заинтересовано в привлечении инвестиций, и оно стремится поддерживать деятельность предприятия за счет получения кредитов.

Из приведенных данных можно сделать вывод, что приватизация была проведена с большими нарушениями, не качественно и не достигла предполагаемой цели.

Методологические основы оценки

объектов недвижимости.

В основе оценки стоимости недвижимости лежит оценка затрат на производство, воспроизводство и получение доходов от использования недвижимости. Динамика цен на объекты недвижимости формируется под воздействием законов рыночной экономики (соотношение спроса и предложения и др. факторов).

Определение стоимости недвижимого имущества это исключительно сложный и трудоемкий процесс, обусловленный наличием большого количества индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, а также большим числом факторов, влияющих на оценку недвижимости так, что практически не бывает одинаковых объектов недвижимости. Даже в том случае, когда два здания построены по одному проекту, но находятся на отдельно расположенных участках, одно из них после реконструкции имеет лучшую отделку, а фасад здания расположен так, что из его окон открывается более привлекательный вид. Эти факторы могут влиять на стоимость недвижимости. Для других видов недвижимости, например, для магазина розничной торговли более привлекательным будет близость жилых объектов и транспортных остановок. Объекты недвижимости, внешне совершенно одинаковые, могут иметь разные права владения, а именно находится в собственности или на правах аренды. В этом случае с учетом конкретных деталей стоимость годовой аренды недвижимости будет зависеть от конкретных дополнительных условий в договоре аренды.

Понятие стоимости недвижимости.

Теория оценки базируется на основе полагающих понятий стоимости – цена и затраты.

Стоимость – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект или же это мере того, сколько покупатель готов заплатить за объект недвижимости.

Цена – это исторический факт, отражающий сколько будет затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках.

Затраты – это меры издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный оцениваемым. Эти затраты могут быть больше или меньше стоимости на дату оценки.

Краеугольным камнем в оценке недвижимости является рыночная стоимость. Определений рыночной стоимости существует множество, но до сих пор нет универсального, т.е. применимого ко всем видам недвижимости. Оценкам недвижимости необходимо иметь четкие представления об этом термине. В РФ определение рыночной стоимости заложено в законе об оценочной деятельности РФ. Это определение максимально приближено к применяемому в США: «Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена по которой объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е.:

• мотивы продавца и покупателя являются типичными

• обе стороны хорошо осведомлены и действуют в своих интересах

• объект находится на открытом рынке достаточно продолжительное время

• цена представляет собой разумное вознаграждение за объект и каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны не было

• платеж осуществляется наличными деньгами или их эквивалентом

Виды стоимости.

Рынок недвижимости может быть первичным и вторичным. Различают виды стоимости, которые делятся на две большие группы – стоимость использования как субъективная стоимость и стоимость обмена как объективная стоимость.

К стоимости использования могут быть отнесены следующие виды стоимости недвижимости – инвестиционная, балансовая и стоимость для целей налогообложения.

Стоимость в использовании основана на применении недвижимости в форме дохода, полезности или удобств. Она будет приближаться к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, которые хотят приобрести недвижимость для подобных целей. В отличие от рыночной стоимости, инвестиционная представляет собой стоимость капиталовложений для конкретного инвестора, т.е. это стоимость для конкретного лица, а не стоимость на рынке.

Страховая стоимость представляет собой стоимость воспроизводства или возмещения объекта, подверженному определенному риску, уничтожению или разрушению.

Стоимость для целей налогообложения представляет собой стоимость имущества, установленную по правилам, регламентированными государственными органами. Эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной, особенно в странах с переходной экономикой. Так в РФ законом установлено исчислять налог в зависимости от стоимости имущества, включенного в определенные статьи баланса предприятия и организации. Для частных лиц, например, владельцев приватизированных квартир налог устанавливается местными органами власти. Так в Москве и Самаре налог составляет 0,1% от инвестиционной стоимости квартир, определяемой БТИ.

Это оценка не имела ничего общего с рыночной стоимостью квартир. С 2003г. этот налог исчисляется уже от рыночной стоимости, но он составляет 0,01% от рыночной стоимости. По мере развития рыночных отношений во всех регионах этот налог будет исчисляться от рыночной стоимости, как это принято в развитых странах мира.

Под балансовой стоимостью понимают стоимость имущества, включенная в балансовую ведомость предприятия или организации. Она включает стоимость недвижимости, индексированную на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, утвержденной постановлением правительства и стоимость вновь введенных или приобретенных объектов за отчетный период.

Стоимость обмена носит объективный характер и служит проведению операции с недвижимостью на рынке – это покупка-продажа, передача в залог, сдача в аренду и другие функции. К стоимости обмена относится рыночная стоимость, ликвидационная, страховая, арендная и др. виды.

Под ликвидационной понимается цена, с которой вынужден согласиться продавец при продаже имущества в ограниченные временными параметрами сроки, что не позволяет необходимому числу покупателей ознакомиться с объектами и условиями продажи.

Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов, потому всегда необходимо фиксировать дату оценки эксперту – оценщику и уметь прогнозировать возможное изменение в стоимости недвижимости и учитывать это при оценке.

Основные принципы оценки недвижимости.

Стоимость недвижимости основывается на целом ряде экономических принципов. При этом различают стоимость использования и стоимость обмена.

Стоимость использования базируется на следующих принципах:

1. Принцип ожидания или предвидения

2. Принцип полезности

3. Принцип замещения

Стоимость обмена базируется на следующих принципах:

1. Принцип спроса и предложения

2. Принцип изменения

3. Принцип соответствия

4. Принцип конкуренции

Существует также несколько принципов, которые являются общими для всех видов стоимости недвижимости:

1. Принцип остаточной продуктивности

2. Принцип вклада

3. Принцип наилучшего или наиболее эффективного использования

4. Принцип сбалансированности

5. Принцип экономической величины

6. Принцип экономического разделения

Принцип ожидания – это установление текущей стоимости доходов или др. выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью. Процесс приведения будущих денег к их текущей стоимости называется дисконтированием или стоимость денег со временем.

Принцип полезности – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Любая недвижимость полезна только в том случае, если она нужна для реализации определенных экономических функций и потому обладает стоимостью.

Принцип замещения – этот принцип гласит, что максимальная стоимость собственности определяется меньшей ценой или стоимостью по которой может быть приобретен другой объект недвижимости с эквивалентной полезностью. Этот принцип лежит в основе всех трех традиционных подходах оценки недвижимости(доходного, затратного, метода сравнительного анализа продаж).

Принцип спроса и предложения. Взаимодействие предложения и спроса формируют цены на недвижимость, т.к. когда предложение и спрос сбалансированы рыночная цена, обычно отражает затраты производства, если рыночные цены больше таких затрат в строй действующих будут вводиться новые объекты недвижимости, пока не наступит равновесие. А если рыночные цены ниже затрат на производство, строительство замедляется или останавливается до тех пор, пока не повысится спрос.

Принцип изменения – это стоимость объектов недвижимости, которая не остается постоянной, а меняется в течение времени. В процессе эксплуатации недвижимость постоянно изматывается и при этом изменяются процентные ставки законодательства, изменяются также объемы денежной массы. Появление новых технологий и изменение социальных условий граждан создает новый спрос на недвижимость. Кроме того, на стоимость недвижимости оказывают влияние и демографические изменения, и международные события, а также эмоциональные всплески общества.

Принцип соответствия – это степень, в которой архитектурный стиль и уровень удобств и услуг отвечают потребностям и ожиданиям рынка, т.е. проекты застройки земли должны соответствовать типу землепользования.

Принцип конкуренции – это положение когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства и обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Необходимо учитывать сверхприбыль в своих расчетах доходности объекта, как отдельный поток доходов или доход по более рисковой ставке.

Принцип сбалансированности. Любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость недвижимости (земли).

Принцип ограниченной продуктивности. Измеряется как чистый доход, отнесенный к земле после того как будут оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличие 4 основных факторов производства, причем каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью:

• Труд или оплата труда, зарплата, комиссионные, жалование

• Капитал – это деньги, или то что покупается на деньги, доходные или процентные ставки и дивиденды

• Оплата предпринимательской деятельности – прибыль и вознаграждение управляющему

• Земля – рента или арендная плата

Принцип вклада. Вклад – это сумма на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства, а не фактические затраты на этот фактор.

Принцип экономической величины – это количество земли необходимое для достижения максимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Хороший участок земли, если он слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости.

Принцип экономического разделения. Оно имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на 2 или большее количество имущественных интересов в результате чего возрастает общая стоимость объекта. Этот принцип предусматривает, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможно разделение:

1. На физические права (это права на поверхность земли, воздушного пространства, недра).

2. Разделение по времени владения (выкуп, аренда или пожизненное владение).

3. Разделение по праву пользования (ограниченные права, лицензии,, сервитут).

4. Разделение по видам имущественных прав (совместная собственность, аренда, корпорации и т.д.).

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

Этот принцип является синтезом принципов всех групп, рассматриваемых выше. Под ННЭИ понимаются возможный и разумный вариант использования, который обеспечивает объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки. Другими словами, это те варианты использования среди всех предлагаемых вариантов, которые являются физически возможными, достаточно обоснованными и финансово осуществимыми, приводящие к наивысшей стоимости объекта. Анализ ННЭИ является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет 3 основных традиционных подхода к стоимости. В теории оценки различают ННЭИ участка земли и ННЭИ участка обустроенного. Анализ ННЭИ обязательно должен учитывать мотивацию покупателя, т.е. для чего он приобретает участок. Если этот участок приобретается для личного пользования, то необходимо чтобы он удовлетворял следующие требования покупателя: комфорт, престиж, безопасность. В том случае, если объект приобретается с целью получения доходов из недвижимости, то учитываются такие факторы как защита от инфляции, уменьшение налогов и потенциальный рост стоимости земли и строений.

Анализ ННЭИ обязательно должен учитывать мо…

Анализ проводится в 2 этапа: на 1 этаже участок анализируется без строения, на 2 этаже как обустроенный.

На 1 этаже оценщик должен описать, какие здания и сооружения необходимо построить на участке, чтобы достигнуть максимальной выгоды. С точки зрения доходов и удобств.

На 2 этаже необходимо проанализировать существующие строения.

Часто бывает так что существующее строение не отвечает ННЭИ, однако использование продолжается до тех пор пока стоимость земли при ННЭИ не повысит стоимости всего имущества в его текущем использовании и с учетом издержек на снос строения. Такое возникает при функционировании старых предприятий в черте города или старых жилых строений в близи развивающегося города.

На 2 этапе анализа необходимо ответить на вопрос: «каким образом с точки зрения наилучшего использования применить существующее строение или их следует снести и построить новое на этом месте. Для того необходимо подсчитать чистый операционный доход (ЧОД) о реализации различных вариантов использования строения. Максимальный ЧОД на долгосрочной основе будет соответствовать ННЭИ. При этом рассматриваемые варианты использования участка и строений должны удовлетворять 4 критериям, т.е. должны быть юридически разрешенными, физически возможными, экономически целесообразными и наиболее доходными. Например, оценщику необходимо просмотреть и проанализировать варианты застройки участка земли 15 соток. Будут возводиться коттеджи различной площадью.

Параметры	Площадь м^2
	420	510	630
Рыночная стоимость	150000	175000	180000
Стоимость строительства	250*420=105000	210*510=107100	190*630=119700
Стоимость земли / 2000$ за сотку	30000	30000	30000
Ожидаемая прибыль	15000	37900	30300

Значит, имеется 3 варианта застройки коттеджей:

1. Коттедж общей площадью 420$ м² обходится себестоимостью строительства в 250$ за 1м²

2. Коттедж общей площадью 510$ м² обходится себестоимостью строительства в 210$ за 1м²

3. Коттедж общей площадью 630$ м² обходится себестоимостью строительства в 190$ за 1м²

Рыночная стоимость:

420$ м² – 150000$

510$ м² – 175000$

630$ м² – 180000$

Ожидаемая прибыль:

1. 150000-105000-30000=15000

2. 175000-170100-30000=37900

3. 180000-119700-30000=30300

Вывод: При возведении коттеджа застройщик должен инвестировать 137100$ (на строительство и стоимость земли), чтобы получить наибольшую прибыль в 37900$. Норма прибыли при этом должна составить:

%норма/прибыль = (37900/175000*100%)=21%

В данном случае стоимость земли была задана, что на практике бывает довольно часто. Более сложный случай для расчета возникает, когда необходимо определить стоимость земли или max сумму, которую может инвестировать застройщик в покупку земли, чтобы получить ожидаемую норму прибыли. В этом случае необходимо проанализировать возможные разрешенные варианты использования участка земли и определить какой из них приведет к наибольшему доходу. В соответствии с классической экономической теорией такой доход предписывается земле и характеризует ее стоимость.

Методы оценки недвижимости.

Выбор подхода к определению стоимости

Объектов недвижимости.

Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании 3х методов определения рыночной стоимости недвижимости:

1. Оценка с точки зрения затрат или затратный метод

2. Оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный метод)

3. Оценка по прямому сравнению продаж

Несмотря на то, что при оценке тех или иных объектов недвижимости наибольший акцент делается на 1 или 2 методах. Оценщику необходимо владеть всеми методами.

Если собственность не продается и не покупается, если не существует развитого рынка недвижимости, когда соображения по извлечению дохода не являются основной для инвестиции, то оценка может производится на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости замещения с учетом износа, т.е. затратным методом.

В тех случаях, когда существует рынок недвижимости, например, на жилье, часто происходит смена владельцев. Можно непосредственно сравнивать капитальные стоимости, если недвижимость имеет при этом рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнивать арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других типах инвестиций. В данном случае необходимы 2 подхода к оценке: сравнительный и доходный.

Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала, т.е. возможного извлечения прибыли в будущем. (АЗС, гостиницы, бани и т.д.). Объем продаж бензина, и количество посетителей в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность такого предприятия. Такой подход к оценке будет называться доходным.

В большинстве случаев эксперт-оценщик делает оценку с использованием 3х методов.

В целом проблема выбора тех или иных методов при оценке недвижимости зависит от специфики недвижимости, характера решаемых задач и соответствующих требований к оценке, от характера доступной информации и ресурсов, которые можно использовать при оценке.

Оценка с точки зрения затрат или затратный метод

Показывает оценку восстановительной стоимости объекта недвижимости за вычетом износа, увеличенную стоимость земли.

Технология оценки недвижимости затратного метода включает4 стадии:

1. Оценка стоимости земельного участка

2. Оценка стоимости восстановления или замещения улучшений

3. Вычет накопленного улучшениями износа

4. Суммирование стоимости земельного участка и улучшений

В основу затратного подхода заложен принцип замещения, в соответствии с которым max стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью применения.

Затратный метод используется в следующих случаях:

1. Наравне с 2мя другими подходами, если нет ограничений на его использование

2. Для более полного итого согласования стоимости

3. Для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж (церковь, банк, тюрьма)

4. В условиях пассивного рынка недвижимости, когда нет аналогичных продаж

5. Для целей страхования

6. При анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка

7. При оценке земельного участка методом физического остатка

8. При оценке объекта доходным методом, если объект требует ремонта или реконструкции

9. В инвестиционных проектах – при реконструкции существующего объекта или строительстве нового

10. Для целей налогообложения, т.е. когда мы можем показывать min затраты

11. Для получения кредита

В России затратный метод использовался при переоценке основных фондов на 1.01.1995г. и на 1.01.1996г., но без оценки реального физического износа.

Затратный метод не используется в следующих случаях:

1. Для зданий, имеющих историческую ценность

2. Когда оценивается старое здание с чрезмерным физическим износом

3. Когда нельзя самостоятельно сделать оценку земельного участка

Доходный метод (оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода доходный метод)

Оценка недвижимости по доходам основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей стоимости прав на будущий доход. Процесс определения текущий стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов, т.е. это процесс привлечения будущего потока доходов к единой величине, равной их текущей стоимости. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, еще называют капитализированной стоимостью.

Основные, действующие здесь принципы, это принцип ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: max стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещения капитала в недвижимость легко заменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала, т.е. спроса на доходную недвижимость.

Основными этапами оценки доходного метода являются следующие:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнительных объектов. Такой показатель обычно называют оптимальной рыночной ставкой. Анализ доходов включает в себя анализ динамики рынка, влияние конкуренции и инфляции, а также факторов ценообразования.

2. Оценка потерь от неполной загрузки или сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка и характера его динамики (тренд). Т.о. рассчитывается величина потерь и вычитается из валового дохода. Итоговый доход является действительным валовым доходом. Если же оценивается новый объект, то величина вероятной недогрузки объекта первые 2 года наиболее вероятна. В последние годы она может снижаться, но % потерь аренды платы удерживается.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его поддержанию в рабочем состоянии. Рассчитывается величина из действительного валового дохода.

4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта различными методами, а именно капитализацией доходов и дисконтированных денежных доходов.

Оценка по прямому сравнению продаж (метод прямого сравнительного анализа продаж)

Данный метод основан на принципе замещения, так покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимости.

В настоящее время это в основном касается сектора жилья, в других секторах возможности широкого использования данного метода ограничены в силу того, что отсутствует информация, необходимая для точной и квалифицированной оценки объектов. Стоимость недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене по произведенным аналогам (сделкой) с учетом поправок, которые учитывают их отличие от оцениваемого объекта. Таким образом:

С_{объекта} = Ц_анал ± ∑D, где

Ц_анал – цена аналогичного объекта;

∑D – сумма поправок или поправочные корректировки;

Несмотря на кажущуюся простоту формулы, определение суммы поправочных величин очень трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика.

Необходимо собрать большое количество пробной и достоверной информации о сопоставимых однородных объектах.

Например, для рынка жилья, это место положение, характеристика жилой площади, этажность, наличие бытовых удобств и телефона, экологическая чистота и престижность района, планировка, качество отделки, техническое состояние объекта и другие факторы.

Особенность внесения поправок также состоит в том, что различия в характеристиках объектов недвижимости оцениваются с точки зрения типичного покупателя, поэтому поправка по любой характеристике стоит необязательно столько, сколько будет затрачено на ликвидацию или создание этой характеристики.

Для измерения величины поправок используются следующие методы

1. анализ парных продаж

2. регрессионный анализ и расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка

В случае анализа парных продаж сравнивается и анализируется несколько пар сопоставимых продаж, при этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов можно производить только после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены, и оценены различия в процентах, рублях или процентах.

Если сравниваемый элемент в сопоставимом элементе лучше чем в оцениваемом, то берется отрицательная поправка, т.е. со знаком (-).

Если сравниваемый элемент в сопоставимом элементе хуже чем в оцениваемом, то берется положительная поправка, т.е. со знаком (+).

Если поправка в цене сопоставимых объектов выражена в долларах или рублях, то они могут вноситься в стоимость оцениваемого объекта в любой последовательности.

Если же поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения влияет на конечный результат.

Строгой последовательности внесения поправок не существует, тем не менее, американский институт оценки недвижимости рекомендует следующие последовательности внесения поправок:

1. состав имущественных прав;

2. условия финансирования;

3. условия продажи;

4. время продажи;

5. местоположение;

6. физические характеристики и т.д.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставляемого объекта.

Вторая процентная надбавка умножается на скорректированную цену, а не первоначальную.

Это последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены поправки.

Согласование результатов оценки,

полученных разными методами.

Специалисты оценщики осуществляют оценку объектов недвижимости всеми перечисленными методами. Выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться 3 способами:

1. как среднеарифметической величины

2. математическим взвешиванием

3. субъект взвешенных результатов оценки

Математическое взвешивание результатов заключается в предании определенных весов или процентов каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта.

Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании используемых методов, путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки полученных различными методами и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости.

Точность и достоверность результатов оценки в этом случае зависит от квалификации и опыта эксперта-оценщика.