Экономика недвижимости / Краткий конспект лекций

Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет» Кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью»

Конспект лекций

по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов специальности 291500 «Экспертиза и управление недвижимостью» заочной формы обучения

Волгоград 2010

1

Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Всоветском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что

всвязи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

Впроцессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое имущество. С 1994 года, согласно ст.130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вопределениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. В общем случае это справедливо. Хотя здесь необходимо уточнить сущность понятий «недвижимость», «недвижимое имущество», и «объект недвижимости».

Недвижимое имущество – понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состояние из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.

Понятие прочная связь в данном контексте означает не только физическую связь, но и правовую.

Понятие «недвижимость» определяет правовые отношения объекта собственности, т.е. совокупность прав на объект собственности, и в меньшей степени характеризуют физический объект.

Объект недвижимости - это индивидуальное понятие, отражающее отдельную вещь, принадлежащую к вышеуказанному классу, - т.е. это земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».

2

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Согласно Градостроительному Кодексу РФ объекты недвижимости - объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность (деятельность по развитию территорий, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства и т.д.).

Дать полное определение недвижимости через перечисление только физических признаков невозможно, т.к. понятие недвижимости многогранно и является синтезом материальных, экономических, правовых и социальных свойств (рис.1)

			ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ОБЪЕКТ:
	ФИЗИЧЕСКИЙ ОБЪЕКТ:
			- товар;
	- местоположении;
			- источник дохода;
	- площадь, границы;
			- спрос, предложение, цена;
	- ландшафт;
			- издержки содержания;
	- высота, длина, ширина;
			- ликвидность;
	- залежи полезных ископаемых;
		НЕДВИЖИМОСТЬ	- налогообложение;
	- тип почвы и т.д.
			- инвестирование и т.д.

			СОЦИАЛЬНЫЙ ОБЪЕКТ (ЗЕМЛЯ):
	ПРАВОВОЙ ОБЪЕКТ:
			- место обитания людей
	- право собственности
			- основа свободы и независимости людей
	- вещные права:
			- невосполнимый природный ресурс
	право аренды, застройки, залога,
			- пространственная основа размещения
	пожизненного наследуемого
			других объектов
	владения, хозяйственного владения,
			- источник благ, престижность владения
	оперативного управления и т.д.
	Рис.1 Понятие недвижимости как синтез материальных, экономических, правовых
	и социальных свойств.

Физические, экономические, социальные и правовые свойства тесно связаны между собой. Местоположение объектов недвижимости существенно влияет на их стоимость, доходность, ликвидность, и, таким образом физические ее свойства определяют экономические. Социальные свойства также находятся в зависимости от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность для проживания и пр.

3

Виды недвижимого имущества

	Отдельные объекты	Сложные объекты
Земельные участки		Предприятие,		в	целом	как
Участки недр		имущественный комплекс, включая:
Обособленные водные объекты			земельные участки;
Все, что прочно связано землей, в т.ч.			здания и сооружения;
	леса;		инвентарь и оборудование;
	многолетние насаждения;		сырье и продукция;
	здания;		требования и долги;
	сооружения.		нематериальные активы,
Приравненные к недвижимости, подлежащие			другие исключительные права.
государственной регистрации:

воздушные и морские суда;

суда внутреннего плавания;

космические объекты.

Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону.

Структура понятия «недвижимость»

Недвижимость (недвижимая собственность)

Вещь (физическая сущность)		Права (юридическая сущность)
Земля	Улучшения	Права	Обременения
земельные участки;	здания;	собственности;	ипотека;
участки недр;	сооружения;	хозяйственного	сервитут;
обособленные	инженерные	ведения;	правила зонирования;
водные объекты;	коммуникации;	оперативного	охрана памятников;
леса	насаждения	управления;	прочие ограничения;
		наследуемого владения;
		бессрочного
		пользования

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

4

Характеристика и классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.

1.Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2.Искусственные объекты (постройки). Укрупненная классификация искусственных объектов:

- жилые - нежилые.

Детальная классификация:

а) жилая недвижимость – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

б) коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

-лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

-учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

-культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки и т.д.);

-специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.; г) инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.

По формам собственности объекты недвижимости делятся на:

1.Частный фонд:

1.1.находящийся в собственности граждан по предусмотренным законом основаниям,

в том числе в результате приватизации 1.2.находящиеся в собственности юридических лиц по предусмотренным законом

основаниям, в том числе в жилищно-строительных кооперативах с не полностью выплаченным паевым взносом.

2. Государственный фонд:

5

2.1.находящийся в государственной собственности РФ, в том числе переданной в хозяйственное ведение государственных унитарных предприятий или в оперативное управление казенных предприятий или государственных учреждений.

2.2.находящийся в собственности субъектов РФ, в том числе переданной в хозяйственное введение государственных унитарных предприятий или в оперативное управление государственных учреждений.

3.Муниципальный фонд:

3.1.находящийся в собственности муниципальных образований, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных унитарных предприятий или учреждений.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1.Земля:

1.1.Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

1.2.Земельные участки вне поселений (межпоселковые территории):

1.Жилая недвижимость – это совокупность жилых единиц (заселенных и незаселенных).

Жилая единица (жилье) – это жилой дом, жилое помещение в жилом доме, либо в другом строении, имеющее выход в места общего пользования здания или на земельный участок и предназначенное для проживания одной семьей.

Жилой дом - это здание постоянного типа, в котором жилые помещения составляют более половины площади помещений зданий.

2.1.На основании маркетингового подхода (в зависимости от предпочтений целевых групп).

2.1.1.Жилье высокой степени комфортности (элитное).

2.1.2.Жилье повышенной комфортности. Ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом.

2.1.3.Типовое жилье (эконом-класс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочные параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивнотехнологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.

2.1.4.Жилье низких потребительских качеств (низший экономкласс) предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортны коммуникаций.

2.2.На основании градостроительных ориентиров выделяют:

2.2.1.дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;

2.2.2.дома постройки 1917 – конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизм архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода;

6

2.2.3.«сталинские дома», расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

2.2.4.дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

2.2.5.дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

2.2.6.современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

2.3.Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

2.3.1.1-й тип – место постоянного проживания;

2.3.2.2-й тип – загородное жилье, используемое в течении ограниченного периода времени;

2.3.3.3-й тип – предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.)

3.Коммерческая недвижимость. 3.1.приносящие доход:

3.1.1.Объекты торговли.

Многофункциональный торговый комплекс (МТК) – это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, направленную на конечного покупателя, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству розничных, причем не только торговых, операторов, среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга.

Гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м2, расположенный, как правило, в отдельном здании, редко – в составе МТК, и ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе, непродуктового ряда.

Супермаркет – это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. м2 и ассортиментным наполнением не менее5 тыс. товарных наименований.

Универмаг – это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м2, предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

3.1.2.Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости. Классификация этих объектов недвижимости в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания. В настоящее время известно более 30

7

систем классификации гостиниц по уровню комфорта. Наиболее распространенными среди них являются следующие:

европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд, применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;

система букв (А, В, С, D), используется в Греции (А = 4*, В = 2*,C=3*,D = 1*);

система корон– в Великобритании;

система разрядов – на территории бывшего СССР: люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый.

3.1.3.Офисная недвижимость. В мировой практике классификация бизнесцентров имеет категории А, В и С. Для большей детализации классификации используется трехбуквенная терминология (ABC).

Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов.

3.1.4.Склады – это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю.

3.1.5.Логистические терминалы – это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару).

3.2.создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные).

4.Общественные (специальные) здания и сооружения.

4.1.лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, дома ребенка, санатории, спортивные комплексы);

4.2.учебно-воспитательные (детские сады, ясли, школы, училища, техникумы, институты и др.)

4.3.культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и

отдыха, дома культуры, театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и др.);

4.4.специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и др.

5.инженерные сооружения – мелиоративные сооружения, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

6.промышленная недвижимость – производственно-складские комплексы, промышленные застройки в городах предприятиями как имущественными комплексами

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на 7 категорий земель:

1.Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

8

для сельскохозяйственного производства (пашня, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

для личного подсобного хозяйства;

для коллективного садоводства и огородничества;

для подсобных сельскохозяйственных производств;

для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта РФ.

2.Земли городов и населенных пунктов. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения, могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства.

3.Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим пользования, оговоренный в соответствующих документах.

4.Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники, зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз, памятники природы, истории и пр. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5.Земли лесного фонда. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6.Земли водного фонда – занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями полосами отвода при них.

7.Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Признаки объектов недвижимости

1.Стационарность, неподвижность. Характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2.Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натуральновещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости.

3.Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Кроме основных признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

9

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Экономическая сущность объекта недвижимости

Недвижимая вещь, характеризуемая набором свойств, способных обеспечить удовлетворение каких-либо потребностей человека, обладает полезностью и признается потребительским благом.

Недвижимость как благо создается природой (земля) или человеком (улучшения). В первом случае - иногда, а во втором – всегда благо оказывается количественно ограниченным и тогда оно называется экономическим благом.

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов.

При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым

ивыполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Недвижимость как экономическое благо способна удовлетворять материальные потребности человека и общества (среда безопасного обитания, средства производства предметов потребления) и создавать чувство гордости собственника, а природные красоты, исторически ценные здания и произведения архитектуры могут удовлетворять также и нематериальные - эстетические потребности человека.

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

-предмета потребления - ресурса для личного использования (жилая недвижимость, включая приусадебный земельный участок или садоводство) или для выполнения государственных, общественно-значимых и социальных функций (недвижимость сферы образования, медицины, обороны, государственного управления);

-реального актива – фактора производства – ресурса для производства товаров

иуслуг с целью получения прибыли (коммерческая, в том числе производственная недвижимость);

-товара, произведенного

для обмена на предметы потребления (в том числе посредством денег),

для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью (земельные участки),

средства обеспечения финансовых инструментов (долговых обязательств - с

10