Архив WinRAR (2) / шпоры / Билет № 9

Билет № 9

1.Приватизация земельной собственности как направление регулирования земельных отношений.

На первых этапах земельной реформы основную массу приватизируемых земель (более 95 %) составили земли сельскохозяйственного назначения, которые были переданы, главным образом в общую долевую собственность.Необходимо было активизирован процесс передачи в частную собственность земельных участков других категорий, в первую очередь земель поселений, на которых расположены уже находящиеся в частной собственности объекты недвижимости, имущественные комплексы и приватизированные предприятия.

Приватизация земель.Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, переходят в частную, а также общую собственность граждан и юридических лиц в порядке приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, именуемой также приватизацией земель. Приватизация земель – сделка, в результате которой происходят отчуждение государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности – государственной или муниципальной на частную.

Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами. К примеру, из приватизации исключаются земли лесного и водного фондов. В общей сложности это – свыше 50% всех земель РФ. Кроме того, не разрешается приватизация земель общего пользования в поселениях, земель особо охраняемых территорий, земель использования и охраны недр, земель, зараженных опасными веществами и подверженных биогенному заражению, земельных участков, находящихся во временном пользовании1. Изъяты из оборота земли, занятые войсками, объектами Вооруженных Сил РФ, Федеральной пограничной службой РФ, объектами атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также некоторые другие. Правительством РФ исключены из приватизации земли, занятые некоторыми оборонными и иными государственными предприятиями.

Приватизация земель может зависеть от необходимости принятия специальных решений исполнительных органов. В частности, государственные и муниципальные земли предоставляются в частную (общую) собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий. Практикуется также приватизация земель и расположенных на них объектов в соответствии с государственными программами приватизации государственного и муниципального имущества.

К настоящему моменту сложилось несколько способов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры:приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов;приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством;приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения;приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения;приобретение прав на земельные участки для строительства.

Приватизация может быть платной и бесплатной. К примеру, приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов осуществляется бесплатно. Для строительства государственные или муниципальные земли приобретаются только за плату. В случае платной приватизации земельный участок продается по договорной либо нормативной цене земли. Нормативная цена земли определяется ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Местные органы самоуправления имеют право повышать или понижать установленную цену земли, но не более чем на 25%1.

Основу процедуры приватизации земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов составляет признание за членами реорганизуемых колхозов и совхозов права на приватизацию закрепленных за этими организациями земель. В результате приватизации земли делятся на земельные доли и распределяются между имеющими право на получение земельных долей членами коллектива. В настоящее время эта процедура потеряла практическую значимость, так как все колхозы и совхозы уже прошли реорганизацию или перерегистрацию с закреплением земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования либо собственности с выделением земельных долей членам коллективов.

Права на земельные участки для целей, не связанных со строительством, могут быть приобретены только гражданами. Цели, для которых приобретаются земельные участки, включают индивидуальное садоводство, огородничество, подсобное хозяйство, фермерское хозяйство, животноводство, сенокошение и другие сельскохозяйственные цели. Земли предоставляются из фонда перераспределения земель по заявлениям заинтересованных граждан, подаваемым в исполнительные органы государственной власти или местного самоуправления. С учетом зонирования территории и после изготовления проекта границ земельного участка орган государственной власти (государственные земли) либо орган местного самоуправления (муниципальные земли) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно.

Приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, осуществляется по заявлению таких граждан и организаций. При этом для граждан и организаций условия приватизации различаются. Граждане имеют право приобрести в собственность земельный участок, закрепленный за ними на праве постоянного пользования либо пожизненного наследуемого владения, по своему желанию в любое время однократно и бесплатно. Это означает, что только один земельный участок и один раз, считая с момента вступления в силу Земельного кодекса РФ, может быть приобретен гражданином в собственность бесплатно. Организации, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны приобрести их в собственность либо оформить право аренды

Преимущественное право приватизации земель, занятых объектами недвижимости – предприятиями, зданиями, сооружениями (в том числе незавершенного строительства), принадлежит собственникам таких объектов недвижимости. Граждане и юридические лица – собственники строений на землях несельскохозяйственного назначения приобретают права собственности на занятые этими объектами и необходимые для их использования земельные участки только за плату. Не допускается приватизация земель, занятых федеральными казенными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями. Владельцы кондоминиума приобретают земельный участок в общую долевую собственность. Приватизация земельных участков осуществляется по заявлению заинтересованных лиц и оформляется договором купли-продажи. Приватизация земель осуществляется в сроки, предусмотренные ЗК. До этого земельный участок закрепляется за собственником здания в аренду (ст. 36 ЗК).

Приватизация земель для строительства осуществляется с проведением работ по формированию земельного участка. Эти работы включают определение границ земельного участка, его разрешенного использования, кадастровый учет, определение различных технических условий, организацию и проведение торгов либо прием и рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Возможны два способа предоставления прав на земельные участки для строительства: без предварительного согласования мест размещения объектов или с предварительным согласованием мест размещения объектов. Вместе с тем приобретение права частной собственности на государственные и муниципальные земли (приватизация) допускается лишь в порядке, предусмотренном для предоставления земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов и исключительно на торгах. Таким образом, приобретение права частной собственности в этом случае всегда является платным.

Земельный кодекс предусматривает меры защиты прав граждан и организаций на приватизацию земель в этом случае. В частности, не допускается отказ в предоставлении государственных и муниципальных земель в собственность, за исключением тех, которые изъяты из оборота, запрещены для приватизации либо зарезервированы для государственных и муниципальных нужд. На сегодняшний день порядок резервирования земель предусмотрен для создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых территорий, предусматривающий вынесение решения органов государственной власти субъекта РФ о резервировании необходимого земельного участка, а также для строительства и реконструкции федеральных автомобильных дорог общего пользования.

В соответствии ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости. Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 7 августа 2000 г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается:

а) Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (Росимуществом) или его территориальным органом в случае приобретения объектов недвижимого имущества федеральной собственности;

б) уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации;

в) органом местного самоуправления во всех иных случаях.

После принятия решения о приватизации таких земельных участков Росимуществом договор купли-продажи с покупателем заключается Российским фондом федерального имущества (РФФИ), так как в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 апреля 2002 г. № 605-р РФФИ поручено осуществление функций продавца приватизированного федерального имущества (в том числе земельных участков). При этом порядок взаимодействия Росимущества (ФАУФИ) и РФФИ регулируется совместным распоряжением Минимущества России (предшественника ФАУФИ) № 2881-р и РФФИ № 153 от 21 августа 2002 г.

Инициирование процедуры приватизации земельного участка начинается с обращения (заявления с приложением пакета необходимых документов) лица, имеющего право на приватизацию земельного участка в орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации. В отношении федерального имущества решения о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, приватизированные в соответствии с планами приватизации, утвержденными ФАУФИ и его предшественниками (Минимуществом, Мингосимуществом, Госкомимуществом России), принимаются ФАУФИ. Заявки на приватизацию таких земельных участков, поступившие в территориальные органы Росимущества, направляются в центральный аппарат Росимущества в течение пяти рабочих дней с даты их поступления. В остальных случаях решения о приватизации земельных участков принимаются территориальными органами Росимущества по месту нахождения земельного участка. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (его территориальный орган), принимая решение о приватизации либо отказе в приватизации земельного участка, в соответствии со ст. 16 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» рассматривает следующие документы:

- заявление на приватизацию земельного участка;

- кадастровую карту (план) земельного участка, состоящую из разделов В.1 – В.6;

- копии документов, устанавливающих разрешенное использование, категорию земель по участку, его правообладателя и право, на котором используется земельный участок (в случае отсутствия сведений в кадастровой карте (плане) земельного участка);

- копию документа, удостоверяющего личность физического лица;

- доверенность, оформленную надлежащим образом, при подаче заявки представителем заявителя);

- нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;

- копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица;

- решение в письменной форме соответствующего органа управления заявителя о приобретении имущества (если это необходимо в соответствии с учредительными документами заявителя и законодательством государства, в котором зарегистрирован заявитель);

- документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них (либо помещениях в них), а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, иные документы, подтверждающие возникновение прав на эти объекты недвижимого имущества;

- иные документы, требование о предоставлении которых покупателями государственного имущества установлено федеральными законами;

- опись представленных документов.

Отказ о выкупе земельного участка допускается только в некоторых случаях, предусмотренных законом. При принятии решения об отказе в приватизации земельного участка заявителю направляется письменное уведомление с изложением оснований отказа.

Решение о приватизации принимается Росимуществом (его территориальным органом) в двухнедельный срок с даты обращения заявителя, оформляется его распоряжением и вместе с копией заявления с пакетом документов направляется в РФФИ по передаточному акту. В пакете документов на приватизацию и заключение РФФИ договора купли-продажи подготавливается территориальным органом Росимущества по поручению ФАУФИ расчет стоимости выкупа земельного участка. К расчету прилагаются копии акта органа местного самоуправления о ставке земельного налога и нормативного правового акта субъекта Российской Федерации об установлении удельной цены выкупа земель.

РФФИ в течение 14 рабочих дней с момента подписания передаточного акта на основании материалов, поступивших из Росимущества, заключает договор купли-продажи. Копия договора в течение пяти рабочих дней с момента его заключения направляется в Росимущество.

Завершающим этапом приватизации земельного участка является оформление документов о праве собственности на него покупателя. Основанием для государственной регистрации права частной собственности на земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является договор купли-продажи и кадастровый план земельного участка. Расходы регистрационного сбора возлагаются на покупателя земельного участка.

Процедура приватизации требует усовершенствования по следующим главным направлениям: устранение неопределенности, связанной с установлением выкупной цены земель; ускорение кадастрового учета выкупаемых земель; уточнение системы налогообложения сделок купли-продажи земель; законодательное снятие ограничений на приватизацию земель; разблокирование процесса приватизации региональными и местными органами власти; определение четких экономических стимулов предприятий по выкупу земель в установленные сроки.

Главная проблема, препятствующая сегодня выкуп земель приватизированными предприятиями, - несоответствие законодательно установленных выкупных цен участков их реальной стоимости и отсутствие достаточных средств у предприятий на эти цели.Проблема «доприватизации» земли под ранее уже приватизированными объектами недвижимости весьма актуальна с позиции установления возможности формирования и введения в рыночный оборот единого объекта недвижимости (земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости одного хозяйственного назначения, находящихся у разных собственников и, соответственно, на разных видах прав).

2.Стадии и организация землеустроительного проектирования.Подготовительные работы,Составление проекта землеустройства,Рассмотрение и утверждение проектной документации,Перенесение проекта в натуру (на местность),Оформление и выдачу землеустроительных материалов и документов,Авторский надзор за выполнением проекта собственниками земли, землевладельцами и землепользователями.

Содержание каждого из перечисленных действий определяется видом землеустройства (межхозяйственное, внутрихозяйственное), земельным законодательством, а также указаниями, инструкциями, положениями, нормативно-справочными материалами по составлению проектов землеустройства.

Проектные решения в зависимости от поставленных целей и задач, сроков их осуществления, содержания и объемов работ могут приниматься в виде схемы, технико-экономического обоснования (расчета), рабочего проекта (одностадийного), проекта и рабочей документации (двустадийный проект), комплексного проекта.

Основными задачи проектов являются:Уточнение местоположения и границ земельных участков, подлежащих сельскохозяйственному освоению, трансформации и улучшению;Подбор наиболее экономичных и экологически безопасных технологий выполнения мелиоративных и других строительных работ;Уточнение порядка, условий и режимов использования и охраны земель после мелиорации;Разработка мероприятий по первичному окультуриванию земель;Определение объемов, сметной стоимости, очередности, технологии и организации работ, потребности в строительных материалах, машинах, механизмах и рабочей силе.

На проектном этапе землеустройства разрабатывается технико-экономическое обоснование (расчет), которым определяется порядок составления проектно-сметной документации: в две стадии (проект и рабочая документация) или в одну (рабочий проект). Все элементы таких проектов реализуются полностью.

При технологическом проектировании необходимо обеспечить применение прогрессивных методов увеличения продуктивности и окультуривания земли, эффективных технологий возделывания сельскохозяйственных культур и так устроить земельный участок, чтобы все производственные процессы выполнялись оптимальным образом.

В строительном проектировании при размещении внутрихозяйственной дорожной сети, огораживаний пастбищ, возведении гидротехнических противоэрозионных сооружений и других инженерных объектов, связанных с капиталовложениями, важно добиться снижения материалоемкости, трудоемкости, сроков и стоимости строительства.

В землеустройстве по-прежнему применяются понятия эскизного и технического проектирования. Чтобы обеспечить реальность проекта и возможность его осуществления, проектировщики обычно согласовывают эскизный проект, включающий основные предварительные решения по организации территории и производства, с участниками землеустройства – землевладельцами, землепользователями, администрацией. Цель согласования – в учете интересов, пожеланий собственников земли, арендаторов, пользователей, в исключении споров на этапе освоения проектных решений.

Землеустроительное проектирование могут осуществлять государственные унитарные землеустроительные предприятия, учреждения и иные организации, а также частные землеустроительные предприятия, частные землемеры и другие государственные и коммерческие организации (предприятия, учреждения), имеющие лицензию на выполнение землеустроительных работ соответствующего профиля.

Для осуществления землеустроительного проектирования на определенном объекте и руководства работами из состава работников проектной землеустроительной организации назначается конкретное должностное лицо (главный инженер проекта); при необходимости формируется группа специалистов с участием инженеров-землеустроителей, агрономов, экономистов и др.

В соответствии с ведомственными инструкциями, указаниями и рекомендациями для некоторых проектов предварительно разрабатывается задание на проектирование, содержащее ряд контрольных цифр, на которые следует выйти при освоении проекта. Это задание согласовывается с участниками землеустройства и утверждается в установленном порядке. Срок разработки проекта также устанавливается нормативными документами и, как правило, не превышает 0,5 – 1 год. Он зависит от вида проектных работ, площади и сложности объекта, необходимости осуществления дополнительных обследований и изысканий.

Законченный проект до его утверждения рассматривается на заседании технического совета землеустроительной организации с привлечением ученых и специалистов. В некоторых случаях проект землеустройства подвергается экспертизе (экологической, технической).

После утверждения в установленном порядке проект переносится в натуру (на местность) с обозначением границ земельных участков межевыми знаками установленного образца.

Осуществление мероприятий, предусмотренных проектами землеустройства (улучшение угодий, освоение новых земель, закладка многолетних насаждений, строительство водоемов, гидротехнических сооружений, дорог и др.), возлагается законодательством на землевладельцев и землепользователей. Землеустроительные организации оказывают помощь и ведут авторский надзор за внедрением проектов. Землевладельцы и землепользователи могут вносить предложения по изменению или уточнению проектов.

Землеустроительные проектные организации несут ответственность за экономическую и экологическую эффективность мероприятий, предусмотренных проектами землеустройства.

Землеустроительные проектные организации имеют право:

Проводить без особого на то разрешения контроль за ходом реализации проектов землеустройства, информировать о его результатах администрацию всех уровней, вносить предложения по улучшению практики использования и охраны земель;

Согласовывать изменения в проектах, связанных с мелиорацией земель, размещением сельскохозяйственных объектов, внутрихозяйственных дорог, отводами земель для несельскохозяйственных нужд и по другим основаниям;

Вносить предложения о совершенствовании или переработке устаревших схем и проектов землеустройства.

Осуществление проекта землеустройства заключается в своевременном переходе к проектируемым формам организации территории, систематическом проведении предусмотренных проектом мероприятий, поддержании в натуре сохранности проектных границ.

Авторский надзор осуществляется специалистами проектных институтов по землеустройству. При этом проектные организации оказывают помощь землевладельцам и землепользователям при проведении ими мероприятий, предусмотренных проектом, а также других действий, необходимость в которых возникает в процессе его освоения.

При разработке проектов землеустройства, как и в любой другой сфере научной и практической деятельности, руководствуются определенными принципами – исходными положениями, определяющими направленность, содержание и эффективность этой деятельности. Землеустроительное проектирование изучает закономерности организации территории и средств производства, неразрывно связанных с землей, поэтому его принципы должны быть согласованы с принципами землеустройства и не противоречить им. Вместе с тем следует учитывать некоторые другие обстоятельства.

3.Правовой статус публичных собственников на земельные участки. Это государственная и частная собственность. В Конституции РФ формы собственности на землю: государственная, муниципальная.

Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде: федеральной собственности и собственности субъектов РФ (субъектной).

На каждом уровне правомочия владения, пользования и распоряжения распределены между законодательными органами, соответствующими министерствами и ведомствами и реализуются через систему государственных полномочий и функций управления.

Объектом права государственной собственности выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК, ст. 16 ЗК РФ). Государственной земельной собственности принадлежит ведущее место. Государственные земли наиболее обширны по площади, имеют наиболее существенную экономическую и экологическую значимость. На государственных землях размещается большинство промышленных предприятий, подавляющее большинство земель особо охраняемых территорий находится в государственной собственности.

С развитием права государственной собственности связывается сложная проблема ее разграничения на право федеральной и право субъектной собственности. Проблема возникла из-за существовавшей длительное время недостаточно ясно выраженной позиции государства относительно того, каким образом осуществить разграничение. Использовались два подхода:

- с одной стороны, предусматривалось проведение жесткого разграничения права государственной собственности физически, по объектам, а также юридически;

- с другой – разграничение права государственной собственности одновременно предусматривалось путем разграничения предметов ведения и полномочий по управлению земельными правоотношениями между государственными и субъектными органами государственной власти без физического разграничения самих земель и соответствующего закрепления самостоятельных прав собственности РФ и субъектов РФ.

Политическая поддержка первого подхода выражена в решении Правительства РФ и Центрального банка РФ по стабилизации социально-экономического положения в стране, которое предусматривает разграничение права собственности на объекты недвижимости, включая земельные участки, между РФ, ее субъектами и органами местного самоуправления.