Билет № 20

1. Краткий обзор земельно-кадастровых работ за рубежом.

Первые землеустроительные действия, давшие начало современной регистрации прав на землю и кадастру недвижимости, были связаны с описанием земель и их налогообложением.

Землеописания имели значение не только для учета земель – они представляли собой определенное юридическое действие. Эти книги при длительном хранении по существу служили основой регистрации землевладений, что обеспечивало реализацию соответствующих прав их обладателям, а также более эффективный сбор земельной ренты и налога.

Феодальные фискальные кадастры недвижимости относятся к Англии и странам Западной Европы. Например, в Англии Книга Судного Дня содержала текстовые записи, имеющие полную опись недвижимого и движимого имущества каждого землевладельца. Книга была составлена по повелению Вильгельма Завоевателя почти за один год с 1085 по 1086 год.

В средние века английское государство имело дело только с владельцами крупной земельной собственности или крупных поместий, которые несли ответственность за сбор арендной платы и налогов с фермеров, а также за привлечение их к различным повинностям (военным, трудовым и т.д.).

По мере развития капитализма в Англии все большее значение стала приобретать система публичных записей о праве собственности и о других правах на землю, а также по ведению простых процедур передачи прав собственности, то есть система земельной регистрации. Тем не менее, в Англии эта система прививалась с большим трудом. Лишь в 1862 году был принят Закон о регистрации прав на землю. В стране была учреждена Королевская земельная регистрационная палата, успешно действующая до настоящего времени.

построения системы регистрации прав на землю и организации кадастра явилась Франция времен Наполеона. В 1807 году Наполеон издал распоряжение о проведении съемки примерно 100 млн земельных участков с целью систематической привязки фискальных данных к конкретным земельным владениям.

Франции понадобилось более 40 лет для того, чтобы этот кадастр был распространен на всю территорию страны. Цель была достигнута в 1850 году.

Имперские устремления и кадастровые деяния Наполеона обусловили сильное влияние французского кадастра на его аналогичное становление в Бельгии, Голландии, Италии, Австрии, Люксембурге.

Но несмотря на положительные стороны наполеоновский кадастр имел также ряд фундаментальных недостатков, сводивших на нет многие его потенциальные преимущества. Например, реестр документов о передаче прав не имел прямой связи с кадастровыми картами. Карты не играли роли в юридическом описании недвижимого имущества.

Во второй половине 19 века в странах Западной Европы в связи с необходимостью укрепления прав на землю и связанное с ней недвижимое имущество стало придаваться большое значение вопросам регистрации прав на землю, земельному кадастру и землеустройству.

Земельно-регистрационные действия по определению и укреплению прав собственности на недвижимое имущество в странах Западной Европы, ориентировавшихся на Пруссию, слагались в систему поземельных книг. В других, преимущественно романовских странах, они имели отражение в ипотечных книгах.

Уже к концу 19 века с странах Западной Европы сложились следующие принципы регистрации прав на землю.

1. Принцип обязательного или начального внесения, в силу которого все права на недвижимое имущество должны быть внесены в поземельные книги. Это необходимое условие самого приобретения права. Права, записанные в реестре, имеют все преимущества перед незаписанными правами. Моментом записи права определяется его начало и старшинство перед другими записанными правами.

2. Принцип законности записи и проверки права, выражающийся в том, что всякое внесение записей в поземельные книги совершается на основании законных актов приобретения прав с предварительной проверкой компетентной властью личностей и правоспособности сторон.

3. Принцип публичности, заключающийся в том, что поземельные книги являются открытыми для всех, а их содержание считается известным. В этой связи этот принцип предполагает, что данные поземельных книг служат гарантией и опорой земельного кредита, ипотеки и всяких сделок с недвижимостью.

4. Принцип бесповоротности и убедительности, в связи с которым права, внесенные в поземельные книги, считаются прочно установленными, бесспорными и не подлежащими отмене по причинам, незаписанным в книги.

5. Принцип специальности, определенности, на основании которого в поземельную книгу вносятся права, относящиеся к строго определенному земельному участку (имению) и лишь определенного, установленного объема. Выполнение этого принципа позволяло однозначно идентифицировать любые земельные участки по названиям, местоположению, площадям, составу, определить относящиеся к ним обременения, данные по залогам и др.

Известные в Западной Европе системы кадастра в зависимости от способа определения доходности земель делили на два вида: парцеллярный и реальный кадастр.

При первом доходность определялась по различным разрядам земель на основании урожайности сельскохозяйственных культур по средним ценам на продукцию сельского хозяйства и средним расходам на обработку земли.

При реальном кадастре стоимость земельных участков (имений) определялась по фактическим продажным ценам на земли и по аналогии с подобными имениями, стоимость которых была известна.

Учреждения регистрации земель, кадастра и межевания работали отдельно, однако их действия дополняли друг друга, а информация одного служила основой для работы другого.

Родоначальником системы регистрации прав считается сэр Роберт Торренс. Работая в качестве Главного регистратора в Южной Австралии и используя практические знания системы, применяемой для регистрации кораблей, он разработал и внедрил в 1863 году свою гарантируемую государством систему регистрации прав на землю, известную под названием Системы регистрации прав Торренса. В ее основе лежали три основных принципа:

- зеркальный принцип, в соответствии с которым реестр прав должен отражать текущее юридическое состояние земельных участков;

- принцип шторы, означающий, что право на недвижимость не должно быть ретроспективным, то есть не должно отслеживаться от первоначального;

- принцип страхования, подразумевающий, что государство должно гарантировать законность (неоспоримость) права, занесенного в реестр и должно выплачивать компенсацию любому лицу, понесшему ущерб от ошибок в реестре.

Кроме того, в системе Торренса заложена необходимость определения границ земельного участка посредством наземной съемки, обязательной регистрации и сохранения оригинала свидетельства о праве собственности в регистрационном бюро. При этом свидетельство о праве собственности на землю в системе Торренса является главенствующим.

В 1900 году своя система регистрации прав на землю была введена на территории Германии. Центральным компонентом этой системы является Поземельная книга (Grundbuch) или Реестр земель. В отличие от реестра Торренса она создана на основе записей извлечений отдельных деталей из документов о передаче прав. Состоит из четырех разделов, включающих:

описание недвижимого имущества;

собственников недвижимости;

формы владения;

права, имеющие меньшую юридическую силу, чем право собственности (сервитуты, аренда и т.п.), а также обременения (залоги, право удержания недвижимости до выплаты должником долга и т.п.).

К средине 70-х годов 20 века концепция многоцелевого кадастра стала доминирующей кадастровой моделью не только в Германии, но и в Швейцарии, Швеции и ряде других стран.