Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Скачиваний:
13
Добавлен:
13.04.2015
Размер:
15.22 Кб
Скачать
Билет № 5
1. Краткий обзор зарубежного рыночного планирования использования земель.
Зарубежная практика планирования использования земель на уровне различных административно-территориальных образований аналогична схемам землеустройства разного уровня, разрабатываемым в России.
Эффективно функционирующие системы административного управления землей в индустриально развитых странах создавались на протяжении долгого периода времени. Требования к системам регистрации прав на землю и документам о передаче этих прав значительно различаются. В индустриально развитых странах с рыночной экономикой существует два вида систем регистрации:
регистрация документов о передаче прав собственности;
регистрация прав собственности.
В системе регистрации документов о передаче прав юридически признанные и защищенные права на землю возникают в момент заключения договора между держателем права и его приобретателем.
В системе регистрации прав именно запись о правах на землю в реестре обеспечивает их юридической силой и государственными гарантиями.
Система регистрации документов о передаче прав используется в США, а система регистрации прав действует по всей Европе, Австралии и на большей части территории Канады.
Негативная практика отдельных стран Африки и Юго-восточной Азии,где ассоциации землемеров ограничивают доступ к предоставлению услуг по обеспечению регистрации квалифицированным частным специалистам. В результате процесс оформления права собственности отдельного лица и выдача ему соответствующих документов растягивается на срок до семи лет.
Слабым местом во многих странах является то, что сельские земли, земли городов, природные ресурсы и земли, принадлежащие государству, находятся в ведении разных структур. Министерство окружающей среды и природных ресурсов Филиппин, отвечающее за «охраняемые территории», теоретически контролирует БОЛЬШУЮ ЧАСТЬ площади земель, хотя на практике большая их часть используется для возделывания сельскохозяйственных культур.
Системой регистрации должна быть охвачена вся территория административного образования. Проблемы возникают тогда, когда основной инфраструктуры, которая может обеспечить такой охват, не существует.
В условиях Африки широко признается актуальность проблемы захвата земли в ходе проведения первичной съемки земельных участков для целей регистрации прав на них и ее роль в нарушении принципа равноправия при определении прав собственности на землю. Важную роль приобретает обеспечение прозрачности процесса первичного определения прав на землю и их официального оформления. Необходимо сочетать проведение кампаний по регистрации прав на систематической основе в районах, где это необходимо, и установление требований и стандартов для районов, где проведение такой систематической регистрации невозможно.
В Индии неспособность обеспечить надежный учет прав собственности на землю существенно сузила возможности приватизации дорогих городских земель и расположенных на них предприятий. Нечеткие, непрозрачные и имеющие неоднозначное толкование нормы, регулирующие использование земель в Восточной Европе, и особенно разделение имущественных прав на землю и находящихся на ней зданий, служат одной из главных причин не только злоупотреблений чиновников, но и роста транзакционных издержек на земельных рынках. Это замедляет формирование финансового рынка, основу которого составляет использование недвижимого имущества в качестве обеспечения кредитов.
Низкие эксплуатационные расходы позволяют учреждениям, занимающимся административным управлением землей, функционировать на принципах самофинансирования и обеспечивают их надежность и определенную независимость со стороны политических кругов. В Восточной Европе, Азии и Латинской Америки говорят о том, что создаваемые кадастровые инфраструктуры представляют собой общественный продукт, затраты на который должны финансироваться государством, а возмещение издержек должно осуществляться за счет общих налогов. В Таиланде программа оформления прав собственности на землю создала основу для значительного роста общего объема доходов, имеющих отношение к земле.
Мировая практика и российская история показывают, что наиболее важными составляющими оборота земель для всего населения страны являются арендные и ипотечные отношения.
Основным фактором и механизмом становления и развития оборота земель в виде аренды и залога их является банковский капитал.
Второе важное обстоятельство, обуславливающее становление земельного рынка, - особенность земли как вещественного фактора производства к постоянному росту цены на нее.
Третьим моментом становления и развития рынка земли являются кредитные ресурсы банковского капитала. При этом в условиях становления рынка оживление земельного оборота возможно посредством следующих мероприятий:
- формирование при участии государства ипотечных земельных банков;
- осуществление и актуализация кадастровой и рыночной оценки земельных ресурсов;
- создание системы законодательной защиты прав на земельную собственность;
- формирование единой федеральной системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимость;
- создание кредитных ресурсов банков за счет привлечения средств населения через механизм снижения нормы ссудного процента и роста нормы процента по депозитам;
- превращение кредитных ресурсов земельных банков в главный источник инвестиций;
- приведение в движение всей цепи экономических форм в сфере земельной собственности: кредитные ресурсы – инвестиции – рост экономики предприятий – доходы населения.
Важной составляющей становления и развития рыночных отношений в России является создание автоматизированной системы информационной поддержки рынка (оборота земель). Эта система необходима для:
органов управления с целью создания постоянно обновляемых информационных баз о складывающейся ситуации на рынке земли и иной недвижимости в различных регионах;
субъектов рынка с целью обеспечения доступа к информации об объектах оборота, о складывающихся ценах, о возможностях кредитования, о действующем законодательстве, нормативах и регламентах, правах и обязанностях;
ипотечных банков, инвестиционных и страховых кампаний для доступа к аналитической информации о реально складывающейся цене на недвижимость и прогнозных оценках по их возможному изменению на период действия залогов.
Для создания современное модели оборота земель и недвижимого имущества необходимо сформировать законодательно и устойчиво в экономической практике единый цельный объект недвижимости и определить на этой основе все обновленные правила регулирования земельно-имущественных отношений.

2. Виды, формы и принципы землеустройства.
Общепризнанными считаются следующие принципы землеустройства:
1. Первоочередное решение природоохранных задач. Одно из главных противоречий современной эпохи – быстрое развитие производительных сил при жесткой ограниченности природных ресурсов и во многом за их счет. Этот принцип требует исключения любого варианта перераспределения земель и организации территории, наносящего ущерб природной среде.
2. Максимальный учет природных, эколого-хозяйственных, агроэкологических, ландшафтных свойств территории и экологической устойчивости ее отдельных частей, а также экономических условий при организации землевладений, землепользований и территориально размещении производства и его отраслей, что обусловливает адаптивный характер землеустройства и его эффективность.
Следовательно, при землеустройстве необходим обязательный учет природных, экономических и социальных условий региона, зоны, территории хозяйств и отдельных массивов земель.
3. Приоритет природоохранного и сельскохозяйственного землевладения и землепользования при перераспределении земель по категориям земельного фонда, между земельными собственниками, пользователями и арендаторами, а также отдельными видами угодий. Этот принцип вызывает необходимость обоснования при землеустройстве уровня интенсивности использования земель, требует их ограниченного изъятия для несельскохозяйственных целей, консервации и рекультивации нарушенных земель.
Одна из важнейших задач землеустройства – предотвращение и прекращение процессов ветровой и водной эрозии.
4. Строгое соблюдение требований правого регулирования землевладения землепользования. Устанавливаемые при межевании границы хозяйств и хозяйственных участков на местности должны быть четкими, чтобы обеспечить необходимый порядок использования земли, избежать земельных споров.
5. Комплексный характер организации территории и производства. Этот принцип определяет необходимость сбалансированности выделяемой земли, ее количественных и качественных характеристик и фондовооруженности, трудообеспеченности, технической оснащенности других параметров предприятий, а также производственной и социальной инфраструктуры.
6. Экологическая, экономическая и социальная эффективность организации территории. Этот принцип требует обоснования мероприятий по совершенствованию землепользования и землеустройства и комплексной оценки всех видов эффективности землеустройства.
7. Обеспечение стабильности землевладения и землепользования. Стабильность (устойчивость) землевладения и землепользования характеризуется длительностью владения и пользования земельным участком в неизменных границах.
8. Учет интересов общества, отдельных отраслей, землевладельцев и землепользователей. Удовлетворение различных интересов требует соблюдения гласности при проведении землеустроительных мероприятий.
Виды и формы.
Земельные ресурсы перераспределяют по формам собственности, которая делится на государственную, муниципальную и частую.
Межотраслевое и внутриотраслевое перераспределение земель носит динамически характер: создаются новые промышленные предприятия, строятся железные и автомобильные дороги, расширяются города, организуются сельскохозяйственные предприятия, осуществляется земельный оборот. Таким образом, постоянные отводы земель, а также их перераспределение по категориям и формам собственности вызывают изменения границ, площадей и местоположения существующих землевладений и землепользований, что обусловливает одновременное проведение землеустройства группы хозяйств.
В одних случаях при землеустройстве организуют землевладения и землепользования ряда предприятий в целом или их взаимосвязанных групп, образующих определенные системы, в других – территорию устраивают в границах отдельного землевладения или землепользования, при котором определяют назначение и использование каждого входящего в него земельного участка.
В связи с тем, что первая группа мероприятий по значению и содержанию заметно отличается от второй, землеустройство делят на два основных вида: межхозяйственное (территориальное) и внутрихозяйственное.
При помощи территориального землеустройства государство регулирует земельные отношения, осуществляет распределение и перераспределение земельного фонда между отдельными отраслями, собственниками и конкретными предприятиями и гражданами, проводит образование новых, а также упорядочение и изменение существующих землевладений и землепользований.
В соответствии со ст. 15Закона «О землеустройстве» территориальное землеустройство включает в себя следующие виды работ:
* Образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства;
* Межевание объектов землеустройства.
Внутрихозяйственное землеустройство для сельскохозяйственных предприятий является продолжением межхозяйственного. Проводят его только после того, как решены все вопросы последнего. Внутрихозяйственное землеустройство осуществляет с целью организации рационального использования, охраны и улучшения земли, неразрывно связанных с ней средств производства.
При внутрихозяйственном землеустройстве организуется каждый земельный участок сельскохозяйственного предприятия, размещаются земельные массивы производственных подразделений, хозяйственные центры, дороги, угодья и севообороты, устраивается их территория.
Следует отметить, что межхозяйственное и внутрихозяйственное землеустройство тесно связаны, и противопоставлять их друг другу никак нельзя. Это звенья одной общей системы мероприятий по рациональной организации использования и охраны земли.
Форму межхозяйственного землеустройства целесообразно связывать с классификацией проектов межхозяйственного землеустройства.
Однако нужно отметить, что термин «форма землеустройства» пока не имеет точного определения, хотя отказываться от него в условиях многообразия форм хозяйствования было бы нецелесообразно.

3. Понятие и общая характеристика государственного управления земельным фондом.
Необходимость управления в области регулирования общественных отношений исторически появилась с возникновением государства, которое наряду со многими другими функциями призвано было выполнять и функции управления экономикой. Существует нисколько видов (форм) управления. Ведущей формой управления в области регулирования общественных отношений, в том числе и в сфере землепользования, является государственное управление. Виды: государственное, общественное, муниципальное и внутрихозяйственное управление.
Государственное управление в области рационального использования и охраны земель означает, что государство в лице своих компетентных органов устанавливает определенные правила и нормы по организации использования как всех земельных ресурсов страны, так и отдельных частей (категорий земель, видов землепользования, различных землепользователей, собственников, арендаторов). Важная роль государства проявляется при организации проведения земельной реформы в стране, создании новых правовых институтов в сфере землепользования (частной собственности, аренды, рынка земли и др.). При этом государственное управление приобретает разное содержание. Оно может выражаться в двух принципиально различных качествах:
1. Управление государства – собственника земли, недвижимого имущества (хозяйственное управление);
2. Управление государства – органа власти, т.е. суверена, обладающего территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности.
В первом случае земля, будучи объектом управления, является для государственных органов объектом их хозяйственной деятельности; во втором – территорией, т.е. пространственной границей, государственной власти.
Когда осуществляется управление в области землепользования со стороны государства в лице его компетентных представительных органов власти или органов исполнительной власти, то оно, как правило, выражается в обязательных властных предписаниях, адресованных землепользователям. Правовые же решения, исходящие от органов государства (например, от органов местной администрации), которые решают чисто хозяйственные вопросы в части земли-имущества, принимаются ими не как органами государственной власти, а как хозяйствующими субъектами (например, при заключении договор аренды земли, организации торгов, заключении сделок с землей). Т.о., с одной стороны, земля выступает как объект, на который распространяются властные функции государства, с другой – как объект хозяйственной деятельности. Отсюда различия в методах регулирования отношений, возникающих по поводу осуществления властных функций государства и по поводу хозяйственных отношений, связанных с использованием и охраной земель.






Соседние файлы в папке госки