Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Скачиваний:
12
Добавлен:
13.04.2015
Размер:
21.28 Кб
Скачать
Билет № 9 1.Приватизация земельной собственности как направление регулирования земельных отношений.
Приватизация земель – сделка, в результате которой происходят отчуждение государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности – государственной или муниципальной на частную.
Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами. К примеру, из приватизации исключаются земли лесного и водного фондов. В общей сложности это – свыше 50% всех земель РФ. Кроме того, не разрешается приватизация земель общего пользования в поселениях, земель особо охраняемых территорий, земель использования и охраны недр, земель, зараженных опасными веществами и подверженных биогенному заражению, земельных участков, находящихся во временном пользовании. Изъяты из оборота земли, занятые войсками, объектами Вооруженных Сил РФ, Федеральной пограничной службой РФ, объектами атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также некоторые другие. Правительством РФ исключены из приватизации земли, занятые некоторыми оборонными и иными государственными предприятиями.
К настоящему моменту сложилось несколько способов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры: приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов; приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством; приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения; приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения; приобретение прав на земельные участки для строительства.
Приватизация может быть платной и бесплатной
Основу процедуры приватизации земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов составляет признание за членами реорганизуемых колхозов и совхозов права на приватизацию закрепленных за этими организациями земель. В результате приватизации земли делятся на земельные доли и распределяются между имеющими право на получение земельных долей членами коллектива.
Граждане имеют право приобрести в собственность земельный участок, закрепленный за ними на праве постоянного пользования либо пожизненного наследуемого владения, по своему желанию в любое время однократно и бесплатно. Это означает, что только один земельный участок и один раз, считая с момента вступления в силу Земельного кодекса РФ, может быть приобретен гражданином в собственность бесплатно. Организации, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны приобрести их в собственность либо оформить право аренды
Преимущественное право приватизации земель, занятых объектами недвижимости – предприятиями, зданиями, сооружениями (в том числе незавершенного строительства), принадлежит собственникам таких объектов недвижимости. Граждане и юридические лица – собственники строений на землях несельскохозяйственного назначения приобретают права собственности на занятые этими объектами и необходимые для их использования земельные участки только за плату. Не допускается приватизация земель, занятых федеральными казенными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями. Владельцы кондоминиума приобретают земельный участок в общую долевую собственность. Приватизация земельных участков осуществляется по заявлению заинтересованных лиц и оформляется договором купли-продажи. Приватизация земель осуществляется в сроки, предусмотренные ЗК. До этого земельный участок закрепляется за собственником здания в аренду (ст. 36 ЗК).
В соответствии ФЗ от 21 декабря 2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости.
После принятия решения о приватизации таких земельных участков Росимуществом договор купли-продажи с покупателем заключается Российским фондом федерального имущества (РФФИ), так как в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 апреля 2002 г. № 605-р РФФИ поручено осуществление функций продавца приватизированного федерального имущества (в том числе земельных участков). При этом порядок взаимодействия Росимущества (ФАУФИ) и РФФИ регулируется совместным распоряжением Минимущества России (предшественника ФАУФИ) № 2881-р и РФФИ № 153 от 21 августа 2002 г.
в соответствии со ст. 16 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» рассматривает следующие документы:
- заявление на приватизацию земельного участка;
- кадастровую карту (план) земельного участка, состоящую из разделов В.1 – В.6;
- копии документов, устанавливающих разрешенное использование, категорию земель по участку, его правообладателя и право, на котором используется земельный участок (в случае отсутствия сведений в кадастровой карте (плане) земельного участка);
- копию документа, удостоверяющего личность физического лица;
- доверенность, оформленную надлежащим образом, при подаче заявки представителем заявителя);
- нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
- копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица;
- решение в письменной форме соответствующего органа управления заявителя о приобретении имущества (если это необходимо в соответствии с учредительными документами заявителя и законодательством государства, в котором зарегистрирован заявитель);
- документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них (либо помещениях в них), а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, иные документы, подтверждающие возникновение прав на эти объекты недвижимого имущества;
- иные документы, требование о предоставлении которых покупателями государственного имущества установлено федеральными законами;
- опись представленных документов.
Решение о приватизации принимается Росимуществом (его территориальным органом) в двухнедельный срок с даты обращения заявителя, оформляется его распоряжением и вместе с копией заявления с пакетом документов направляется в РФФИ по передаточному акту.
Завершающим этапом приватизации земельного участка является оформление документов о праве собственности на него покупателя. Основанием для государственной регистрации права частной собственности на земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является договор купли-продажи и кадастровый план земельного участка. Расходы регистрационного сбора возлагаются на покупателя земельного участка.
Процедура приватизации требует усовершенствования по следующим главным направлениям: устранение неопределенности, связанной с установлением выкупной цены земель; ускорение кадастрового учета выкупаемых земель; уточнение системы налогообложения сделок купли-продажи земель; законодательное снятие ограничений на приватизацию земель; разблокирование процесса приватизации региональными и местными органами власти; определение четких экономических стимулов предприятий по выкупу земель в установленные сроки.
Главная проблема, препятствующая сегодня выкуп земель приватизированными предприятиями, - несоответствие законодательно установленных выкупных цен участков их реальной стоимости и отсутствие достаточных средств у предприятий на эти цели. Проблема «доприватизации» земли под ранее уже приватизированными объектами недвижимости весьма актуальна с позиции установления возможности формирования и введения в рыночный оборот единого объекта недвижимости (земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости одного хозяйственного назначения, находящихся у разных собственников и, соответственно, на разных видах прав).

2.Стадии и организация землеустроительного проектирования.
Подготовительные работы,Составление проекта землеустройства,Рассмотрение и утверждение проектной документации,Перенесение проекта в натуру (на местность),Оформление и выдачу землеустроительных материалов и документов,Авторский надзор за выполнением проекта собственниками земли, землевладельцами и землепользователями.
Содержание каждого из перечисленных действий определяется видом землеустройства (межхозяйственное, внутрихозяйственное), земельным законодательством, а также указаниями, инструкциями, положениями, нормативно-справочными материалами по составлению проектов землеустройства.
Проектные решения в зависимости от поставленных целей и задач, сроков их осуществления, содержания и объемов работ могут приниматься в виде схемы, технико-экономического обоснования (расчета), рабочего проекта (одностадийного), проекта и рабочей документации (двустадийный проект), комплексного проекта.
Основными задачи проектов являются:Уточнение местоположения и границ земельных участков, подлежащих сельскохозяйственному освоению, трансформации и улучшению; Подбор наиболее экономичных и экологически безопасных технологий выполнения мелиоративных и других строительных работ; Уточнение порядка, условий и режимов использования и охраны земель после мелиорации; Разработка мероприятий по первичному окультуриванию земель; Определение объемов, сметной стоимости, очередности, технологии и организации работ, потребности в строительных материалах, машинах, механизмах и рабочей силе.
На проектном этапе землеустройства разрабатывается технико-экономическое обоснование (расчет), которым определяется порядок составления проектно-сметной документации: в две стадии (проект и рабочая документация) или в одну (рабочий проект). Все элементы таких проектов реализуются полностью.
В землеустройстве по-прежнему применяются понятия эскизного и технического проектирования. Чтобы обеспечить реальность проекта и возможность его осуществления, проектировщики обычно согласовывают эскизный проект, включающий основные предварительные решения по организации территории и производства, с участниками землеустройства – землевладельцами, землепользователями, администрацией. Цель согласования – в учете интересов, пожеланий собственников земли, арендаторов, пользователей, в исключении споров на этапе освоения проектных решений.
Землеустроительное проектирование могут осуществлять государственные унитарные землеустроительные предприятия, учреждения и иные организации, а также частные землеустроительные предприятия, частные землемеры и другие государственные и коммерческие организации (предприятия, учреждения), имеющие лицензию на выполнение землеустроительных работ соответствующего профиля.
Законченный проект до его утверждения рассматривается на заседании технического совета землеустроительной организации с привлечением ученых и специалистов. В некоторых случаях проект землеустройства подвергается экспертизе (экологической, технической).
После утверждения в установленном порядке проект переносится в натуру (на местность) с обозначением границ земельных участков межевыми знаками установленного образца.
Осуществление мероприятий, предусмотренных проектами землеустройства (улучшение угодий, освоение новых земель, закладка многолетних насаждений, строительство водоемов, гидротехнических сооружений, дорог и др.), возлагается законодательством на землевладельцев и землепользователей. Землеустроительные организации оказывают помощь и ведут авторский надзор за внедрением проектов. Землевладельцы и землепользователи могут вносить предложения по изменению или уточнению проектов.
Землеустроительные проектные организации несут ответственность за экономическую и экологическую эффективность мероприятий, предусмотренных проектами землеустройства.
При разработке проектов землеустройства, как и в любой другой сфере научной и практической деятельности, руководствуются определенными принципами – исходными положениями, определяющими направленность, содержание и эффективность этой деятельности. Землеустроительное проектирование изучает закономерности организации территории и средств производства, неразрывно связанных с землей, поэтому его принципы должны быть согласованы с принципами землеустройства и не противоречить им. Вместе с тем следует учитывать некоторые другие обстоятельства.

3.Правовой статус публичных собственников на земельные участки.
Это государственная и частная собственность. В Конституции РФ формы собственности на землю: государственная, муниципальная.
Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.
На каждом уровне правомочия владения, пользования и распоряжения распределены между законодательными органами, соответствующими министерствами и ведомствами и реализуются через систему государственных полномочий и функций управления.
С развитием права государственной собственности связывается сложная проблема ее разграничения на право федеральной и право субъектной собственности. Проблема возникла из-за существовавшей длительное время недостаточно ясно выраженной позиции государства относительно того, каким образом осуществить разграничение. Использовались два подхода:
- с одной стороны, предусматривалось проведение жесткого разграничения права государственной собственности физически, по объектам, а также юридически;
- с другой – разграничение права государственной собственности одновременно предусматривалось путем разграничения предметов ведения и полномочий по управлению земельными правоотношениями между государственными и субъектными органами государственной власти без физического разграничения самих земель и соответствующего закрепления самостоятельных прав собственности РФ и субъектов РФ.
Данный подход реализован при определении правового режима некоторых категорий земель. Так, Водный кодекс РФ исходит из порядка разграничения водных объектов и соответственно земель водного фонда на федеральные и на субъектные по установленным критериям. На основании Лесного кодекса РФ, лесной фонд объявлен федеральной собственностью при условии передачи части лесного фонда в собственность субъектов РФ в соответствии с федеральным законом.
Политика государства по отношению к праву государственной собственности не приобрела необходимой ясности даже с принятием в 2001 г. Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» и Земельного кодекса РФ. С одной стороны, был установлен порядок разграничения государственной собственности на федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную и тем самым определен курс государства на разграничение собственности. С другой – положение о том, что право собственности соответствующих субъектов возникает с момента государственной регистрации этого права, поставило государственную и муниципальную собственность вне закона до тех пор, пока это право не будет зарегистрировано. Такое же жесткое положение о государственной регистрации права собственности, в том числе государственной формы собственности, как основании его возникновения содержится и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этого момента также вряд ли можно признать распорядительные действия с земельными участками со стороны государства (к примеру, передача в частную собственность, пользование и т.д.) легитимными.
Одновременно можно предположить, что Земельный кодекс прояснил вопрос с видами государственной собственности. В частности, ст. 16–18 ЗК соответственно указывают на три вида собственности: государственную, федеральную собственность на землю, а также собственность субъектов РФ. На основании этих статей можно считать, что до тех пор, пока государственная собственность не разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, на нее распространяется право государственной (т.е. той самой «общей», но не разграниченной) собственности с особым правовым режимом.
Во-первых, эти земли потенциально являются объектом разграничения прав собственности.
Во-вторых, можно предположить, что право государственной собственности возникает автоматически по отношению ко всем земельным участкам, не находящимся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, на основании ст. 16 ЗК и ст. 214 ГК, в том числе по отношению к не разграниченным земельным участкам, а не с момента государственной регистрации права. В отличие от этого право федеральной собственности на землю и право собственности субъектов РФ возникает на основании признания их таковыми федеральными законами, при разграничении государственной собственности на землю либо в порядке приобретения земель в собственность РФ или субъектов РФ соответственно. В последнем случае речь идет о порядке изъятия (выкупа) земель для государственных нужд и порядке конфискации земель. Право собственности субъектов РФ на сельскохозяйственные угодья возникает также в порядке изъятия земель в государственную собственность, т.е. обязательного отчуждения земель, установленного Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Другими чертами правового режима государственных земель (включая государственные, федеральные земли и земли субъектов РФ) является право соответствующих органов передавать эти земли физическим и юридическим лицам в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование.
Землепользование осуществляется в соответствии с целевым назначением и разрешенным пользованием. Землепользование является платным.
Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностью осуществляется соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектов РФ, хотя пока в большинстве случаев принцип раздельного управления не реализуется.
Право муниципальной собственности на землю – правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК). В этом качестве органы местного самоуправления имеют право предоставлять земельные участки во временное и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать иные сделки1.
Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность, либо на основании законов РФ и субъектов РФ, при разграничении государственной собственности на землю. Кроме этого, муниципальная собственность возникает в порядке изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд, изъятия в муниципальную собственность, конфискации земельного участка у граждан и организаций, либо в порядке признания недвижимой вещи бесхозяйной (ст. 53 ЗК, ст. 225 ГК).
В муниципальной собственности могут находиться земельные участки, расположенные как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так и за их пределами.
Территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. Порядок установления и изменения границ муниципальных образований определяется законами соответствующих субъектов РФ. В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, как в границах муниципальных образований, так и за их пределами. Передача земель в муниципальную собственность не влечет автоматического изменения границ муниципальных образований, за исключением случаев, когда это прямо не предусмотрено законами субъектов РФ. Это означает, что то или иное муниципальное образование может иметь в собственности земли на территории другого муниципального образования.
Основное назначение муниципальных земель – обеспечение проживания, работы и отдыха населения. Муниципальные земли преимущественно относятся к категории земель поселений, за исключением земель, расположенных за их чертой. Основные площади муниципальной собственности относятся к землям общего пользования и используются гражданами для прохода, проезда, размещения необходимых объектов общего пользования. Другие категории земель могут закрепляться за индивидуальными землепользователями.
Допускается приватизация муниципальных земель. Условия приватизации определяются местными органами самоуправления в порядке, установленном ЗК. Средства от продажи муниципальной собственности поступают в полном объеме в местный бюджет. Не допускается приватизация земель общего пользования в поселениях.


Соседние файлы в папке госки