Архив WinRAR (2) / шпоры / госки / 20

Билет № 20
1. Краткий обзор земельно-кадастровых работ за рубежом.
Первые землеустроительные действия, давшие начало современной регистрации прав на землю и кадастру недвижимости, были связаны с описанием земель и их налогообложением.
Землеописания имели значение не только для учета земель – они представляли собой определенное юридическое действие. Эти книги при длительном хранении по существу служили основой регистрации землевладений, что обеспечивало реализацию соответствующих прав их обладателям, а также более эффективный сбор земельной ренты и налога.
Феодальные фискальные кадастры недвижимости относятся к Англии и странам Западной Европы. Например, в Англии Книга Судного Дня содержала текстовые записи, имеющие полную опись недвижимого и движимого имущества каждого землевладельца. Книга была составлена по повелению Вильгельма Завоевателя почти за один год с 1085 по 1086 год.
В средние века английское государство имело дело только с владельцами крупной земельной собственности или крупных поместий, которые несли ответственность за сбор арендной платы и налогов с фермеров, а также за привлечение их к различным повинностям (военным, трудовым и т.д.).
По мере развития капитализма в Англии все большее значение стала приобретать система публичных записей о праве собственности и о других правах на землю, а также по ведению простых процедур передачи прав собственности, то есть система земельной регистрации. Тем не менее, в Англии эта система прививалась с большим трудом. Лишь в 1862 году был принят Закон о регистрации прав на землю. В стране была учреждена Королевская земельная регистрационная палата, успешно действующая до настоящего времени.
построения системы регистрации прав на землю и организации кадастра явилась Франция времен Наполеона. В 1807 году Наполеон издал распоряжение о проведении съемки примерно 100 млн земельных участков с целью систематической привязки фискальных данных к конкретным земельным владениям.
Франции понадобилось более 40 лет для того, чтобы этот кадастр был распространен на всю территорию страны. Цель была достигнута в 1850 году.
Имперские устремления и кадастровые деяния Наполеона обусловили сильное влияние французского кадастра на его аналогичное становление в Бельгии, Голландии, Италии, Австрии, Люксембурге.
Но несмотря на положительные стороны наполеоновский кадастр имел также ряд фундаментальных недостатков, сводивших на нет многие его потенциальные преимущества. Например, реестр документов о передаче прав не имел прямой связи с кадастровыми картами. Карты не играли роли в юридическом описании недвижимого имущества.
Во второй половине 19 века в странах Западной Европы в связи с необходимостью укрепления прав на землю и связанное с ней недвижимое имущество стало придаваться большое значение вопросам регистрации прав на землю, земельному кадастру и землеустройству.
Земельно-регистрационные действия по определению и укреплению прав собственности на недвижимое имущество в странах Западной Европы, ориентировавшихся на Пруссию, слагались в систему поземельных книг. В других, преимущественно романовских странах, они имели отражение в ипотечных книгах.
Уже к концу 19 века с странах Западной Европы сложились следующие принципы регистрации прав на землю.
1. Принцип обязательного или начального внесения, в силу которого все права на недвижимое имущество должны быть внесены в поземельные книги. Это необходимое условие самого приобретения права. Права, записанные в реестре, имеют все преимущества перед незаписанными правами. Моментом записи права определяется его начало и старшинство перед другими записанными правами.
2. Принцип законности записи и проверки права, выражающийся в том, что всякое внесение записей в поземельные книги совершается на основании законных актов приобретения прав с предварительной проверкой компетентной властью личностей и правоспособности сторон.
3. Принцип публичности, заключающийся в том, что поземельные книги являются открытыми для всех, а их содержание считается известным. В этой связи этот принцип предполагает, что данные поземельных книг служат гарантией и опорой земельного кредита, ипотеки и всяких сделок с недвижимостью.
4. Принцип бесповоротности и убедительности, в связи с которым права, внесенные в поземельные книги, считаются прочно установленными, бесспорными и не подлежащими отмене по причинам, незаписанным в книги.
5. Принцип специальности, определенности, на основании которого в поземельную книгу вносятся права, относящиеся к строго определенному земельному участку (имению) и лишь определенного, установленного объема. Выполнение этого принципа позволяло однозначно идентифицировать любые земельные участки по названиям, местоположению, площадям, составу, определить относящиеся к ним обременения, данные по залогам и др.
Известные в Западной Европе системы кадастра в зависимости от способа определения доходности земель делили на два вида: парцеллярный и реальный кадастр.
При первом доходность определялась по различным разрядам земель на основании урожайности сельскохозяйственных культур по средним ценам на продукцию сельского хозяйства и средним расходам на обработку земли.
При реальном кадастре стоимость земельных участков (имений) определялась по фактическим продажным ценам на земли и по аналогии с подобными имениями, стоимость которых была известна.
Учреждения регистрации земель, кадастра и межевания работали отдельно, однако их действия дополняли друг друга, а информация одного служила основой для работы другого.
Родоначальником системы регистрации прав считается сэр Роберт Торренс. Работая в качестве Главного регистратора в Южной Австралии и используя практические знания системы, применяемой для регистрации кораблей, он разработал и внедрил в 1863 году свою гарантируемую государством систему регистрации прав на землю, известную под названием Системы регистрации прав Торренса. В ее основе лежали три основных принципа:
- зеркальный принцип, в соответствии с которым реестр прав должен отражать текущее юридическое состояние земельных участков;
- принцип шторы, означающий, что право на недвижимость не должно быть ретроспективным, то есть не должно отслеживаться от первоначального;
- принцип страхования, подразумевающий, что государство должно гарантировать законность (неоспоримость) права, занесенного в реестр и должно выплачивать компенсацию любому лицу, понесшему ущерб от ошибок в реестре.
Кроме того, в системе Торренса заложена необходимость определения границ земельного участка посредством наземной съемки, обязательной регистрации и сохранения оригинала свидетельства о праве собственности в регистрационном бюро. При этом свидетельство о праве собственности на землю в системе Торренса является главенствующим.
В 1900 году своя система регистрации прав на землю была введена на территории Германии. Центральным компонентом этой системы является Поземельная книга (Grundbuch) или Реестр земель. В отличие от реестра Торренса она создана на основе записей извлечений отдельных деталей из документов о передаче прав. Состоит из четырех разделов, включающих:
описание недвижимого имущества;
собственников недвижимости;
формы владения;
права, имеющие меньшую юридическую силу, чем право собственности (сервитуты, аренда и т.п.), а также обременения (залоги, право удержания недвижимости до выплаты должником долга и т.п.).
К средине 70-х годов 20 века концепция многоцелевого кадастра стала доминирующей кадастровой моделью не только в Германии, но и в Швейцарии, Швеции и ряде других стран.
2. Природные, экономические и социальные условия, учитываемые при землеустройстве.
Землеустроительные мероприятия всегда осуществляются в конкретной экономической ситуации. Эта ситуация обусловлена прежде всего объективными экономическими законами, а также уровнем развития производительных сил общества. В процессе землеустройства необходимо учитывать эти законы для лучшего обоснования и скорейшего освоения составляемых проектов, достижения максимального экономического, социального и экологического эффекта.
Среди экономических условие учитываемых, при землеустройстве, важное значение имеют:
- форма собственности на землю;
- состав, площадь и качество земельных угодий, возможности их трансформации и улучшения, а также сельскохозяйственного освоения;
- экономическая характеристика земель, оцениваемых по валовой продукции, окупаемости затрат и дифференциальному доходу в условно-натуральном или стоимостном выражении;
- специализация хозяйств, их кооперационные и интеграционные связи в рамках АПК;
- принятая система ведения сельского хозяйства и ее экономическая эффективность (сочетание и размеры отраслей, система земледелия, структура посевных площадей, севообороты, системы семеноводства, кормопроизводства и животноводства, урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность угодий, валовая и товарная продукция, валовой и чистый доход, прибыль и рентабельность производства);
- организационно-производственная структура предприятий, система организации труда;
- обеспеченность хозяйств трудовыми ресурсами, сельскохозяйственной техникой, основными и оборотными фондами, их энерговооруженность;
финансовое положение предприятий, возможность привлечения кредитов, наличие свободных денежных средств.
Форма собственности на землю определяет заказчиков землеустроительных работ, порядок их финансирования, а в сельскохозяйственных предприятиях — методы землеустройства по выделению земельных долей в натуре или их консолидации, по их разграничению и устройству территории.
Состав, площадь и качество земельных угодий влияют на специализацию хозяйств, возможные объемы производства зерна, кормов, другой продукции, размещение отраслей" животноводства.
Экономическая характеристика земель, закрепленных за хозяйством, — это их экономическое плодородие (в отличие от данных бонитировки почв, ориентированных па показатели естественного плодородия). При экономической оценке учитывают не только качество почв, но и удаленность хозяйств от рынков сбыта и пунктов материально-технического снабжения, земельных участков от населенных пунктов и хозяйственных центров, технологические свойства участков и другие условия, определяющие эффективность растениеводства и животноводства. При внутрихозяйствен-ном землеустройстве эти данные используют для решения следующих задач: установления оптимальной специализации хозяйств и их под-разделений, структуры посевных площадей;
- размещения севооборотов и посевов отдельных культур на наиболее пригодных землях;
- расположения полей, рабочих и технологических участков на агротехнические однородных земельных массивах;
- вовлечения в сельскохозяйственное производство всех ценных земель и, наоборот, представления для нужд промышленности, транспорта и других несельскохозяйственных целей наименее ценных угодий;
- составления бизнес-планов хозяйств и их подразделений, проведения расчетов по агроэкономическому обоснованию землеустроительных проектов;
" Дифференциации земельного налога и арендной платы по конкретным земельным участкам.
В результате при землеустройстве приводится в порядок использование земли (проектируются севообороты, пастбище - и сенокосообороты, дороги, уточняется размещение всех угодий, ликвидируются ненужные межи, клинья, вкрапливания) и одновременно устанавливаются перспективные направления развития производства с учетом особенностей вовлеченных в него земель (уточняется специализация, определяются виды, объемы, очередность и сроки осуществления мелиоративных работ, про¬изводственного строительства, инженерного оборудования территории).
Поэтому при землеустройстве в первую очередь изучают специализацию хозяйства и его подразделений, проверяют ее соответствие требованиям эффективного использования земель. Затем при разработке проекта специализация уточняется, в соответствие с ней приводятся состав и площади угодий, организация севооборотов. Тем самым повышается ин¬тенсивность использования земли, обеспечиваются рост ее продуктивности и охрана.
СОЦИАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
Главная цель землеустройства — в организационно-территориальном обеспечении динамичного и эффективного развития всего народного хозяйства и прежде всего агропромышленного комплекса. При этом ставится ряд, важных экономических и социальных задач - рост производительности труда, воспроизводство почвенного плодородия, охрана земель, совершенствование форм землевладения и землепользования. Их решение требует учета социальных условий деятельности коллективов предприятий организаций, затрагиваемых землеустройством, особенно сельскохозяйственных.
К числу основных социальных условий, учитываемых при землеустройстве, относятся:
- существующая система расселения, плотность населения, его структура, динамика миграционных процессов;
- число, размеры, размещение, целевое назначение и уровень благоустройства населенных пунктов, развитие социальной инфраструктуры на данной территории;
- виды, число, размеры и размещение производственных центров животноводческих ферм, хозяйственных дворов), уровень механизации производственных процессов в земледелии и животноводстве; - разграничение земель по формам собственности, имеющиеся земельные отношения;
- формы организации, оплаты и материального стимулирования труда, применяемые на предприятия, а также способы закрепления земли /собственность, аренда и т.д.);
- состояние дорожной сети, уровень транспортного обслуживания населения; - наличие источников воды, организация снабжения ею населенных пунктов, производственных центров, полей и пастбищ;
- развитие личного подсобного хозяйства, возможности его расширения и кооперации с общественным производством, улучшения условий жизни сельского населения.
Практика показывает, что хозяйства с большей плотностью населения и числом сел на единицу площади производят больше продукции, имеют лучшие условия для возделывания трудоемких культур, в особенности в напряженные периоды работ, более интенсивно используют землю.
При землеустройстве учитывают также виды населенных пунктов. По функциям они подразделяются:
- на основные хозяйственные центры (центральные усадьбы) хозяйств; усадьбы отделений, производственных участков, бригад; дополнительные хозяйственные центры производственных подразделений, имеющие постройки различного производственного назначения (фермы, кошары, полевые станы), а также жилье и культурно-бытовые здания и сооружения;
населенные пункты, не имеющие производственных объектов; - усадьбы крестьянских (фермерских) хозяйств.
На центральной усадьбе и в усадьбах производственных подразделений обычно сосредоточиваются значительная часть населения, управленческие службы, производственные здания и сооружения, жилые дома и культурно-бытовые учреждения (школы, клубы, больницы, столовые и др.).
При землеустройстве рассматривают возможности развития су¬ществующих населенных пунктов. При этом учитывают, что затраты на Л строительство, инженерное оборудование и благоустройство территории в более крупных населенных пунктах в расчете на одного жителя меньше, но мелкие селения обычно более удобно расположены по отношению к окружающим их земельным угодьям
Изучение экономических и социальных условий, важных для землеустройства, осуществляется на этапе подготовительных работ к составлению проекта. При этом обязательно учитываются пожелания землевладельцев и землепользователей. Результаты исследования отражают в материалах землеустроительной подготовки, в актах и на чертежах полевого землеустроительного обследования территории, учитывают при разработке заданий на проектирование. Перечень и содержание этих материалов могут различаться в зависимости от вида и объема землеустроительных работ.
3. Вопрос 3 Земельный участок – как объект гражданских прав
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными 1. Собственник земельного участка имеет право:
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
2. Собственник земельного участка имеет право собственности на:
1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование;
Статья 261. ГК РФ Земельный участок как объект права собственности.
1. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Статья 260 ГК РФ. Общие положения о праве собственности на землю
1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.