- •1. Понятие, признаки и классификация недвижимости
- •2. Особенности недвижимости как товара.
- •3. Право собственности и другие вещные права на недвижимость
- •4. Понятие и виды сделок с недвижимостью
- •Основные этапы и принципы оценки объектов недвижимости
- •2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:
- •4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
- •Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •Оценка восстановительной стоимости
- •Методы определения восстановительной стоимости
- •Определение износа объекта недвижимости
- •8. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •Основные этапы оценки недвижимости методом капитализации дохода.
- •2. Метод кумулятивного построения (метод суммирования)
- •3. Метод связанных инвестиций.
- •Основные этапы оценки недвижимости методом дисконтированных денежных потоков.
- •9. Налогооблажение недвижимости
- •10. Цели, принципы и формы управления недвижимостью
1. Понятие, признаки и классификация недвижимости
Понятие " имущество" впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.
Согласно ГК РФ (ст.130) - К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) – относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
№ |
Отдельные объекты |
Сложные объекты |
1. |
Земельные участки |
Предприятие в целом, как имущественный комплекс, включая: |
2. |
Участки недр |
- земельные участки; |
3. |
Обособленные водные объекты |
- здания и сооружения; |
4. |
Все, что прочно связано с землей: |
- инвентарь и оборудование; |
|
- леса; |
- сырье и продукцию; |
|
- многолетние насаждения; |
- требования и долги; |
|
- здания; |
- права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; |
|
- сооружения |
- нематериальные активы; |
5. |
Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону |
- информация; |
|
- квартира |
- другие исключительные права |
В общем случае - недвижимость– это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В то же время, к недвижимостив недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств
Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств
Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.
Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации и др.
Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формы собственности и т.д.
Основные признаки недвижимости:
Признаки |
Содержание |
Сущностные ( родовые) |
|
Степень подвижности: |
Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению |
Связь с землей: |
Прочная физическая и юридическая |
Форма функционирования: |
Натурально-вещественная и стоимостная |
Состояние потребительской формы в процессе использования: |
Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации |
Длительность кругооборота (долговечность): |
Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании |
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств: |
Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений |
Общественное значение : |
Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством |
Видовые (частные) |
|
Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.) |
Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением |
Классификация объектов недвижимости
Классификация — это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.
Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).
Виды объектов недвижимости:
Здания
Сооружения
Земельные участки
Леса
Многолетние насаждения
Участки недр
Водные объекты
Предприятия
Имущественные права
Иные вещи
Признаки классификации — наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.
Признаки классификации:
Назначение
Капитальность строений
Строительный материал
Срок службы
Особенности конструкции
Этажность
Количество комнат
и другие
Наиболее общие признаки классификации представлены в таблице:
Признаки классификации |
Вид недвижимости |
1. Происхождение: |
|
2. Функциональное назначение: |
|
3. Форма собственности: |
|
4. Отраслевая принадлежность: |
|
5. Степень готовности к эксплуатации: |
|
6. Возможность приватизации |
|