Оглавление

1 Особенности рынка недвижимости как товара 6

1.1 Понятие недвижимого имущества 6

1.2 Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности 7

1.3 Особенности экономико-правового оборота недвижимости 7

1.4 Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости 10

1.5 Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции 12

1.6 Специфические характеристики объекта недвижимости 12

2 Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования 18

2.1 Рынок недвижимости в системе рыночной экономики 18

2.2 Спрос и предложение на рынке недвижимости 22

2.3 Субъекты рынка недвижимости 25

2.4 Структура рынка недвижимости 28

2.5 Сегментация рынка недвижимости 31

2.6 Основные направления развития рынка недвижимости 33

3 Экспертиза прав собственности на недвижимость 37

3.1 Правовые основы рынка недвижимости 37

3.2 Законодательная основа имущественно-земельных отношений 38

3.3 Жилищное законодательство 45

3.4 Законодательство по приватизации 49

3.5 Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней 53

3.6 Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории) 61

4 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ: ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ И ПРИНЦИПЫ 63

4.1 Ценность как основная категория теории оценки 63

4.2 Классификация собственности для целей оценки 64

4.3 Виды стоимости 65

4.4 Принципы оценки объектов недвижимости 68

4.5 Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) 75

4.6 Технология оценки недвижимости 77

4.7 Основные подходы и методы оценки недвижимости 81

5 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом 83

5.1 Сфера применения затратного подхода 84

5.2 Элементы затратного подхода 85

5.3 Оценка восстановительной стоимости 86

5.4 Методы определения восстановительной стоимости 87

5.5 Общие положения по определению стоимости строительства 89

5.6 Определение износа объекта недвижимости 91

5.7 Метод парных продаж 98

5.8 Метод срока жизни 99

6 Сравнительный подход к оценке недвижимости 100

6.1 Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости 101

6.2 Методы анализа и внесения корректировок 103

6.3 Метод соотнесения цены и дохода 106

6.4 Пример расчета 109

7 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 112

7.1 Основные моменты доходного метода 112

7.2 Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе 113

7.3 Этапы доходного подхода 114

7.4 Анализ арендных договоров 114

7.5 Метод капитализации доходов 116

7.6 Метод дисконтированных денежных потоков 120

7.7 Техника остатка 123

8 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ 127

8.1 Особенности земли как товара 127

8.2 Формирование рынка земельных ресурсов в России 128

8.3 Стоимость, цена и налогообложение земли 130

8.3.1 Нормативная цена земли 130

8.3.2 Рыночная стоимость земельного участка 131

8.3.3 Арендная плата 135

8.3.4 Земельный налог 137

8.4 Зарубежный опыт оценки городских земель 138

9 Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы) 142

9.1 Сделки в жилищной сфере 142

9.1.1 Аренда 143

9.1.2 Залог 143

9.1.3 Наследование 144

9.1.4 Дарение 144

9.1.5 Мена 144

9.1.6 Купля-продажа 145

9.1.7 Рента 145

9.1.8 Страхование 146

9.1.9 Приватизация 147

9.2 Товарищество собственников жилья (кондоминиум) 149

9.2.1 История кондоминиума 149

9.2.2 Иностранный опыт 151

9.2.3 Регистрация кондоминиума 153

9.2.4 Товарищество собственников жилья (ТСЖ) 153

9.3 Оценка жилья 154

10 Финансирование рынка недвижимости 157

10.1 Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта 157

10.1.1 Понятие рынка недвижимости 157

10.1.2 Участники финансирования недвижимости 159

10.2 Финансирование недвижимости 159

10.2.1 Формы кредитования объектов недвижимости 159

10.2.2 Банковский кредит 160

10.2.3 Залог 162

10.2.4 Закладная 164

10.2.5 Ипотечный кредит 166

10.2.6 Комбинированное финансирование жилищного строительства 168

10.2.7 Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов 168

10.2.8 Финансирование строительства с использованием векселей 169

10.2.9 Долевое строительство 170

11 Развитие понятия недвижимости. Девелопмент 172

11.1 Основные понятия девелопмента 172

11.2 Принципы девелоперской деятельности 173

11.3 Структура целей задач и результатов девелопмента 176

11.4 Виды девелопмента 176

11.5 Эффективность девелопмента 177

12 Ипотека: сущность и механизмы функционирования 182

12.1 Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования 182

12.1.1 Сущность и история развития ипотеки 182

12.1.2 Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам 182

12.2 Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 годы. Программа и этапы ее реализации 190

12.3 Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей (Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей») 192

13 Регулирование рынка недвижимости 194

13.1 Особенности регулирования рынка недвижимости 194

13.2 Государственное регулирование рынка недвижимости 196

13.2.1 Формы государственного регулирования рынка недвижимости 196

13.2.2 Городское пространство 197

13.2.3 Зонирование территорий 200

13.2.4 Кадастровый учет 203

13.2.5 Платежи за недвижимость 206

14 Формирование рынка недвижимости в России 209

14.1 Приватизация как основа становления рынка недвижимости 209

14.2 Основные закономерности и факторы развития рынка жилья 210

14.3 Региональные особенности формирования рынка 212

14.4 Состояние и тенденция спроса и предложения на российском рынке недвижимости 221

Литература 223