Гражданское право / Аренда1

Аренда

План:

1. Введение

2. Договор аренды

3. Виды договоров аренды

4. Заключение

5. Список использованной литературы

Введение

Вообще, значение договора в жизни людей и в регулировании имущественных иличных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применениедоговоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочеготем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекатьсяразличные по характеру общественные отношения. Основное назначение договорасводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания напределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушениясоответствующих требований.

Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными актами.

Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумяпринципиальными особенностями. Первая связана с происхождением правилповедения: договор выражает волю сторон, а правовой акт – волю издавшегоего органа. Вторая различает пределы действия того и другого правилаповедения: договор непосредственно расчитан на регулирование поведениятолько его сторон – для тех, кто неявляется сторонами он может создатьправа, но не обязанности, в то же время правовой или иной нормативный актпорождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничениекруга лиц, на которых распрстраняется правовой акт, им же определяется).

Отмеченные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор.[1]

В договоре, в котором указанные особенности отсутствуют, имеются в видуразличные виды публично-правовых договоров, - грань, отграничивающая его отнормативного акта стирается. Договор служит идеальной формой активностиучастников гражданского оборота.

Своеобразным сборником договоров в хозяйственном праве служит Гражданский

Кодекс РФ в его второй части. Необходимо заметить, что одно из самыхзначительных и, вместе с тем, одно из самых “незамеченных” событий нашегодесятилетия – принятие и введение в действие нового Гражданского кодекса

России, который возвращает наше общество от сомнительных и опасныхэкспериментов в области экономики к испытанным веками методам и способамрегулирования имущественного оборота.

Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место врегулировании имущественных отношений, является договор имущественногонайма (аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчасважнейшую роль в развитии Российского государства.

Одним из первых реальных путей выхода нашей экономики из кризиса в 1991году явилось родившееся по инициативе “снизу” движение по переводупредприятий на арендные отношения. Объективность процесса возникновенияарендного движения была обусловлена необходимостью разгосударствливаниясобственности и демонополизации народного хозяйства, преодоления отчужденияработника от средств производства, развития свободы предпринимательства и втоже время повышения взаимной ответственности предприятия и органауправления за выполнение обязательств, установления реальной связи междурезультатами деятельности предприятия и доходами каждого работника.

Ныне действующий ГК рассматривает аренду и имущественный наем каксинонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложеныконтинентальным гражданским правом. В частности, в праве Францииразличаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии женаем предполагает, только пользование вещью, тогда как аренда означаетизвлечение из вещи также и плодов. Эти традиции восприняты нашимперестроечным законодательством и доктриной. Так, если ГК 1964 годапостоянно использовал термин “имущественный наем”, то Основызаконодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989года,[2] касавшиеся в основном использования имущества в процессе веденияхозяйственной деятельстельности, вели речь именно об аренде. Это позволилонекоторым правоведам выделять наряду с обычным еще и коммерческий наем, тоесть аренду. Однако эта точка зрения была спорной и в прежние времена.

Сейчас же она вообще утратила смысл. Если и вести речь о размежеванииаренды и найма, то лишь на основе романской или германской традиции. Безответа, однако, остается вопрос о том, частями какого института будутвыступать наем и аренда в таком их понимании. Для этого института пришлосьбы подыскивать специальное название, которого закон не создал, в противномслучае произошло бы нарушение правил формальной логики.

Договор аренды

Общие положения о договоре аренды закреплены в статье 34 ГК. Данная главапостроена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложныедоговоры, которые имеют свои разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения,являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальныеправила, относящиеся только к соответствующему виду договора (прокат,аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, арендапредприятий, финансовая аренда).

Указанные отдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видовимущества регулируются следующим образом: общие положения об арендеприменяются к ним, если специальными правилами об этих договорах (такжепредусмотренными ГК) не установлено иное (статья 625 ГК).

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которогоарендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество вовременное владение и пользование или во временное пользование, а арендатордолжен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды,продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования всоответствии с договором арендованного имущества, являются егособственностью. Данное положение корреспондирует норме, устанавливающейобщее правило о принадлежности поступлений, полученных в результатеиспользования имущества каким-либо субъектом (не собственником), лицу,использующему имущество на законном основании.[3] Необходимо отметить, что

ГК вслед за Основами гражданского законодательства, давая понятие договорааренды, исходит из того, что он представляет собой обычный самостоятельныйвид договорных обязательств, такой же как договоры купли-продажи, подряда ит. п.. В то же время Кодекс исключает возможность использования данногодоговора в целях, противоречащихприроде договорных обязательств, как этобыло ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особойорганизационно-правовой формы предпринимательства, либо одного из средствразгосударствлевания экономики. О возвращении договора аренды в семьюдоговорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология,когда арендодатель именуется наймодателем, арендатор – нанимателем, а самдоговор аренды – договором имущественного найма.

Договор аренды является консенесуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временноепользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, какправило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрестиего в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли изпередачи имуществ во временное пользование другому лицу.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и вэтойплоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Правупользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход правасобственности или другого права на сданное в ренду имущество не являетсяоснованием для расторжения договора.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своихнатуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия идругие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,транспортные средства и т. п..

Нет прямого указания в законе на виды имущества, в отношении которогонельзя применять положения об аренде. Означает ли это, что аренда допустимав отношении любого имущества? На этот вопрос следует дать отрицательныйответ. Дело в том, что изданные до введения в действие части первой ГКуказы Президента РФ, постановления Правительства РФ и постановления

Правительства СССР по вопросам, которые регулируются федеральными законами,действуют впредь до введения в действие соответствующих законов. Поэтомуследует обратить внимание на сохранившие свое действие постановление Совета

Министров СССР от 20 марта 1990 года N 280 “О порядке сдачи предприятийсоюзного подчинения и их имущества в аренду”[4] и постановление Совета

Министров РСФСР от 3 апреля 1990 года N 118 “О порядке сдачи предприятийреспубликанского и местного подчинения и их имущества в аренду”[5]. Этипостановления предусматривали, что сдача предприятий в аренду может иметьместо во всех отраслях материального производства и в непроизводственнойсфере, за исключением части предприятий оборонной промышленности, связи,транспорта, ТЭК, государственных банков и т. д..

Первостепенное значение для всякого договора имеют его существенныеусловия, поскольку он может считаться заключенным лишь в том случае, еслимежду сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всемсущественным условиям договора.

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объектаренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющиеопределенно установить имущество, подлежащее предаче арендатору в качествеобъекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). Впротивном случае договор аренды может быть признан незаключенным.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либоиное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество варенду.[6] Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал вовнимание, что сдача имущества в аренду представляет собой формураспоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот,кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В превую очередь этимправом наделен собственник, поскольку субъективное право собственностивключает в себя правомочие по распоряжению имуществом.[7]

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в ролиарендодателя, поскольку они должны быть наделены законом или собственникомсоответствующими полномочиями. В силу закона таким правом обладают, кпримеру, субъекты права хозяйственного ведения – государственные имуниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду имуществоони могут только с согласия собственника или по его распоряжению.

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятиеможет выступить в качестве арендодателя государственного имущества (идвижимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни прикаких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество, атакже имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению посмете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателяимущества, приобретенное им на доходы, полученные в результате разрешеннойучреждению в соответствии с его учредительными документамипредпринимательской деятельности.[8]

Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов РФ, атакже муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке,определяемом правовымактом соответствующего субъекта РФ, а приотсутствиитакого правового акта, определяющего орган, управомоченныйсдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признаетнадлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлениюимуществом.

Что же касается арендатора, то это лицо, заинтересованное в полученииимущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, пообщему правилу не предъявляет.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, покоторому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, долженбыть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, заисключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форматребуется только в том случае, когда договор заключается на срок болееодного года.[9] Здесь можно отметить отличие требований к форме договорааренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующегоформу сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежатзаключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем вдесять раз установленный законом МРОТ, и только в случаях, предусмотренныхзаконом, - независимо от суммы сделки.[10] Договор аренды недвижимогоимущества, как илюбая сделка с недвижимостью, подлежит государственнойрегистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающегопереход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договоракупли – продажи соответствующего имущества. Особые требования установленызаконом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этихтребований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается вписьменной путем составления одного документа, подписанного сторонами, еслипредметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложеныакт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудиторао составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов.

Принципиальные изменения внесены Кодексом в регулирование срока договорааренды.[11]Ранее срок договора аренды рассматривался в качествесущественного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия осроке его действия договор считался незаключенным. Кодекс такжепредусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенныйдоговором, однако допускается заключение договора и без указания в немсрока аренды имущества. В этом случае договор будет считаться заключеннымна неопределенный срок.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношенииотдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случаенезависимо от того, указали ли стороны какой – либо срок аренды в договоре,по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будетсчитаться прекращенным.

Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как вотношениии всего арендуемого имущесва в целом, так и применительно к каждойиз его основных частей. Кодексом предусмотрены следующие формы аренднойплаты: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически илиодновременно; установленная доля полученных в результатеиспользованияимущества продукции, плодов и доходов; предоставляемыеарендатором арендодателю определенные услуги; возложения на арендатораобусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Содержание договора аренды. Арендодатель во исполнение заключенног договораобязан:

1)предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиямдоговора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащегопередаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано,состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается варенду вместе со всемси его принадлежностями и относящимися к немудокументами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.).

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срокдолжен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договоромустановлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует напротяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, какправило, вскоре после заключения договора.

По общему правилу арендодатель отвечает за все недостатки передаваемогоимущества, за исключением таких, которые: а) оговорены арендодателем призаключении договора; б) заранее известны арендатору; в) должны бытьобнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.

Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества наначалах риска.

2)предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в арендуимущество.

Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодательдолжен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество,что принадлежат они третьим лицам и к ним относятся, в числе других,сервитуты и права залога.

3)производить за свой счет капитальный ремонт переданного в арендуимущества, если иное не предусмотрено законом, иными првовыми актами илидоговором аренды.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частейарендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать поназначению.

Срок проведения такого ремонта должен быть установлен договором. Если неустановлен, то – в разумный срок.

Ремонт должен проводиться засчет арендодателя и его силами илисиламипривлеченных им лиц. 4)возместить арендатору стоимость неотделимыхулучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, еслииное не предусмотрено договором аренды. Под неотделимыми улучшениямипонимаются такие улучшениями, отделить которые невозможно без причинениявещи вреда в любом размере.

Арендатор обязан: 1)пользоваться арендованным имуществом в соответствии сусловиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены,то в соответствии с назначением имущества. Арендатор должен использоватьимущество сам.

2)своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок,условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Еслиразмер, порядок и условия внесения арендной платы установлены каким – либонормативным актом, то договор обязательно содержит ссылку на него.

3)при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество втомсостоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или всостоянии, обусловленном договором.

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, каки к передаче имущества, арендодателем в сответствии с заключенным договоромаренды. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все егопринадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были полученыарендатором. Состояние возвращаемого имущества может устанавливатьсядоговором. Могут быть предусмотрены специальные требования к такомувозврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату толькопосле проведения капитального ремонта.

4)поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить засвой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иноене предусмотрено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, несвязанное с заменой основных составных частей.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправномсостоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использоватьимущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физическойисправности арендованного имущества, которую можно поддерживать безпрекращения его использования по назначению.

Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, непередавать свои права и обязаности по договору аренды другому лицу, непередавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдаватьарендные права в залог.

Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих положениях изависит, прежде всего, от того какая из обязанностей была ими нарушена.

Например, при неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора овсех правах третьих лиц, последний вправе требовать уменьшения аренднойплаты либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом

(субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Cрокдоговора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. Котношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекращениезаключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор вэтом случае получает право требовать от арендодателя в основном договореаренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии сдоговором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях,соответсвующих прекращенному договору аренды.

Кодекс называет основания для досрочного расторжения договора потребованию, как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанныеоснования расторжения договора носят характер расшифровки понятия

“существенное нарушения договора” применительно к арендным отношениям. Так,арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, еслиарендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условийдоговорав или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истеченииустановленного договором срока платежа не вности арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном рсторжении договора вследующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в арендуимущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии сдоговором или назначением этого имущества; имущество в силу обстоятельств,за которые арендатор не отвечает оказываеися непригодном для пользования;арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту; имуществоимеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечаетарендодатель. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основаниядля досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срокадоговора арендодатель имеет право на возобновление договора.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечениисрока действия договора аренды имеет при прочих равных условияхпреимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.[12]

Для обоснования требований истец – арендатор обязан представить документы,подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество,ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, илипередачу этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, истецдолжен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласиевозобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключилили предполагал заключить договор аренды с другим арендатором

Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованногоимущества.[13] Кодекс предусматривает, что условие о выкупе арендованногоимущества по истечении срока аренды или до его истечения при условиивнесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может бытьпредусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.

Примером выкупа имущества в силу закона или договора могут служить имеющиеширокое распространение факты приобретения образованными в ходеприватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых имипомещений.

Государственной программой приватизации государственнных и муниципальныхпредприятий в Российской Федерации, установлено, что товарищество илиакционерное общество, созданное на основе аренды государственного имуществаи выкупившее арендованное имущество, имеют исключительное правоприобретения в собственность или по их усмотрению право аренды – сроком неменее 15 зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактическивладели и пользовались.

Во всех случаях обязательным условием для реализации права на выкупявляется наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданийи сооружений.

Виды договора аренды

Гражданский кодекс проводитт разграничение между видами договора аренды иарендой отдельных видов имущества. Виды договора аренды – это те наиболеезначимые случаи аренды, которые специально урегулированы в праграфах 2 – 6главы 34 ГК.

Аренда же отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфовне урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которыеприменяются к тем или иным видам имущества. В качестве примераразграничения вида аренды и аренды определенного вида имущества можнопривести аренду сооружений и аренду недвижимого имущества. Деление арендына виды производится не на одном определенном критерии, а, например, повиду предмета, исходя из потребительского характера договора для арендатораи предпринимательского для арендодателя. Выделяют 5 видов договора аренды.

Договор проката. Договор проката представляет собой договор аренды, покоторому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качествепостоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставитьарендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользованиеза плату.[14]

Догвору проката присущи некоторые характерные признаки:

Во-первых, в качестве арендодателей могут выступать не любые коммерческиеорганизации, а лишь те, которые осуществляют сдачу имущества в аренду вкачестве постоянной предпринимательской деятельности, то есть напрофессиональной основе.

Во-вторых, как общее правило имущество, предоставленное по договорупроката, должно использоваться для потребительских целей, если иное непредусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Поэтомуарендаторами по договору в основном являются граждане, которымсоответствующее имущество понадобилось для личного, семейного, домашнего ииного подобного использования. Арендаторами могут быть также юридическиелица и индивидуальные предприниматели, но для них исключается возможностьизвлечение прибыли от использования имущества.

В-третьих, договор проката относится к категории публичных договоров. Этозначит, что арендодатель не вправе отказать обратившемуся к нему лицу взаключении договора проката или оказать предпочтение кому – либо взаключении договора. Условия договора должны устанавливаться одинаковымидля всех арендаторов. В-четвертых, договор проката не может носить характербессрочного обязательства. Более того, в императивном порядке определенмаксимальный срок действия такого договора – один год. [15]

В-пятых, к обязательствам, возникшим из договора проката, не подлежатприменению общие правила о возобновлении договора аренды на неопределенныйсрок.

В-шестых, договор проката может быть расторгнут по иниациативе арендатора влюбое время при условии письменного предупреждения арендодателя о своемнамерении отказаться от договора не менее, чем за десять дней. Наарендодателя по договору проката возложены дополнительные обязанности,например он должен при заключении договора проверить исправность сдаваемогоимущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации, а такжеустранить в десятивненый срок со дня получения заявления арендатора либозаменить его аналогичным имуществом в исправном состоянии.

Аренда транспортных средств. Договор аренды (фрахтования на время)транспортного средства – гражданско-правовой договор, по которомуарендатору за плату предоставляется транспортное средство во временноевладение и пользование.