Южный Институт Менеджмента

Контрольная работа

по курсу: “Гражданское право ”

Тема:

«Договор аренды»

Выполнила:

студентка I V курса

ФЗО-01-Ю2

Иванова Юлия

Владимировна

Краснодар, 2005

План работы.

1. Понятие договора аренды.

Юридическая характеристика.

Стороны договора.

Предмет договора.

Форма договора.

Арендная плата.

Содержание договора аренды.

2. Задача.

I. Договор аренды.

Наряду с обязательствами по передаче имущества в собственность или в иное вещное право, Гражданский кодекс предусматривает обязательства по передаче имущества в пользование. Эти обязательства составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права на предмет обязательства. Именно в этом заключается их существенное отличие от обязательств, возникающих в связи с заключением договора купли-продажи и других договоров по отчуждению имущества.

Специфичен и сам предмет данных обязательств. Предметом их могут быть индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату первоначальному владельцу по окончании срока договора. Такого рода обязательства порождаются договорами аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Понятие договора аренды закреплено законодателем в статье 606 ГК:

"По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью".

Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор аренды, это обязательство, по которому имущество, находящееся у арендодателя на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), передаётся арендатору во временное владение и (или) пользование, за определённую плату. Также из данного определения следует сделать вывод о том, что данный договор является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствии высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды – одна из разновидности договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступает в собственность арендатора (ч.2 ст. 606 ГК). При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. В прочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Что касается прав владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может их и не сохранить, целиком передав арендатору. Но вполне допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения вещью (полностью или частично) и право пользования ею (только частично). Тогда можно говорить о двойном владении и пользовании.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-продажи и аренды. В той части, в которой договор аренды включает правила о выкупе, к нему применяются нормы о договорах купли-продажи. Но в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не переходят, и не может перейти к арендатору в момент заключения договора. Иными словами, арендатор может выбирать, выкупать ему имущество или нет. От его воли зависит выкуп. В этом состоит отличие аренды с выкупом от найма-продажи (ст. 501 ГК). Договор найма-продажи также является смешанным. Однако он относится именно к купле-продаже, поскольку предполагает обязательный переход права собственности от продавца к покупателю, чего нет и не может быть при аренде с правом выкупа.

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, в их роли могут выступать любые субъекты гражданского права, то есть, как физические, так и юридические лица. Среди юридических лиц могут выступать коммерческие и некоммерческие организации, государство, национально - государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах аренды в роли арендодателя или арендатора могут выступать специальные субъекты.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В данном случае речь должна идти о полномочии особого рода, а именно о полномочии сдавать имущество в аренду от своего имени, а не от имени собственника, как это было бы при классическом гражданско-правовом представительстве, при котором в роли арендодателя должен выступать сам собственник, т. е. представляемый, а не представитель. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии. Если же налицо отношения представительства, то в роли арендодателя выступает сам собственник.

Наиболее сложная система отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Управление государственной собственностью - прерогатива исполнительной власти. Так, правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главным органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества является Министерство имущественных отношений РФ и его территориальные органы. Передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе. При сдаче в аренду движимого имущества проведение конкурсов необязательно.

Помимо Минимущества РФ как универсального арендодателя законом или в установленном им порядке правом сдавать в аренду федеральное имущество могут быть наделены иные государственные организации. Так, в роли арендодателей могут выступать государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения. Они сдают в аренду федеральное движимое имущество без ограничений, кроме случаев, установленных законом или иным правовым актом, а недвижимое - только с согласия (разрешения) собственника (ст. 295 ГК).

Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК). От имени собственника такое согласие дает Минимущество РФ и его территориальные органы. Дача согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду.

Бюджетные учреждения вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК). Вместо них договоры аренды заключает Минимущество РФ и его территориальные органы, если иное не предусмотрено законами или иными правовыми актами.

Аналогичный порядок, как правило, установлен и в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. Правда, в этих случаях полномочия между представительными и исполнительными органами по сдаче имущества в аренду могут быть распределены иначе. Для получения ответа на вопрос о том, в каком порядке заключаются договоры аренды имущества, принадлежащего субъектам РФ или муниципальным образованиям, нужно обращаться к их законодательству.

Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.

Предметом договора аренды является любая вещь, имеющая свойства телесности (то есть вещь имеющая какое - либо внешнее выражение) и непотребляемости, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, поскольку аренда это элемент оборота вещей. Могут устанавливаться ограничения, в отношении вещей, свободных в обороте, но в зависимости от их принадлежности к определённым собственникам. Определённые ограничения также касаются имущества, находящегося в государственной собственности.

Все вещи, не подлежащие вышеперечисленным ограничениям, могут свободно сдаваться в аренду.

Что же касается особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, то законом могут быть установлены какие - либо особенности. Это вытекает, прежде всего, из невозобновляемости многих ресурсов, либо их ограниченности и даже уникальности. Поэтому необходимо специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие чётко установить имущество, подлежащее передаче в аренду.

По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор — незаключенным. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК). При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных условий еще шире.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст., 161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст., 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона).

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Арендная плата (цена договора).

Так как договор аренды возмездный, поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение составляет лишь договоры аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК). В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Но следует отметить, что законодательством могут устанавливаться размеры арендной платы за отдельные виды арендуемого имущества, или по категориям арендаторов.

Также пункт 2 статьи 614 предусматривает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны могут выбрать наиболее приемлемый. Содержащийся перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты или сочетание нескольких форм. Также плата за аренду может устанавливаться за все имущество в целом или по каждой из его составных частей. Например, при сдаче помещения с оборудованием. Но, наиболее распространенной формой оплаты является денежная, в соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 614 она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Остальные пункты данной статьи будут рассмотрены ниже. Относительно срока аренды гражданский кодекс говорит в статье 610 о его сроках. То есть пункт 1 статьи 610 указывает, что договор может быть заключён на определённый срок, а также на неопределённый срок (п. 2 ст. 610). Определённый срок должен быть установлен в договоре в соответствии со статьёй 190 ГК РФ. Если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключённым на неопределённый срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае любая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения об отказе от договора. Также отказ от договора является правом, а не обязанностью сторон. Но если ни одна сторона не заявит об отказе от договора, то теоретически он может длиться "вечно", поэтому по моему мнению, следует вести речь не о договоре аренды заключённом не на неопределённый срок, а о договоре аренды, заключённом без указания срока, то есть под отменительным условием расторжения договора, по инициативе любой из сторон.

Содержание договора аренды.

Обязанности арендодателя.

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК).

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т.е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо о того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды;

б) заранее известны арендатору;

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора он не знал об этих скрытых недостатках (п. 1 ст. 612 ГК).

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

Выбор арендатором одного из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК.

2. Арендодатель должен предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п. – абз. 2 ст. 613 ГК).

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. такие права сохраняются и после заключения договора аренды в виде обременения.

Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говориться лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним относятся сервитуты и права залога.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

3. В обязанности арендодателя входит производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезапно обрушить перекрытия здания), он должен быть произведен в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено.

4. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст. 624 ГК). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не дает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды.

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК.

Что же касается использования средств третьих лиц, то оно может считаться законным при условии, что эти средства предоставлены в собственность арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Отделимые улучшения – это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончанию договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны.

Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Обязанности арендатора.

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст. 615 ГК). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК. назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст. 615 ГК).

2. Арендатор обязан своевременно вносить палату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК).

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т.д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы, или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т.п.

3. Арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК).

Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были полученные арендатором.

Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения в нем капитального ремонта. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.

4. Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций).

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т.е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами. так, арендованный автомобиль необходимо регулярно заправлять топливом.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать его и т.п.

5. Арендатор не может без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), передавать имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать права в залог и вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса и производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК).

Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК), в роли которого выступает арендодатель.

Согласие арендодателя может быть выражено различными способами – прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения). Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендных прав и обязанностей.

В случаях, указанных в п. 2 ст. 615 ГК, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет место при перенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность.

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях.

Первые три обязанности арендатора императивны, остальные – диспозитивны.