Жилищное право России Грудцына Л.Ю Учебник 2005 -656с

Глава 4. Жилое помещение

безвозмездного пользования имуществом)1. Эти правовые формы, 121 с его точки зрения, вполне могут гарантировать удовлетворение потребностей пользователя имущества, а с другой стороны, позволяют собственнику организовать эффективное управление и хозяйствование со своим имуществом. С этиг ., доводами трудно не согласиться.

В Гражданском кодексе РФ появилась целая система вещных прав (ст. 216). Право пользования жилым помещением законом прямо к вещным правам не отнесено. Однако перечень прав, данных в ст. 216 ГК РФ, не исключает существования и других вещных прав. Такой вывод можно сделать, анализируя нормы, содержащиеся в главе 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». В ней речь идет о праве собственности гражданина на жилое помещение, о правах членов его семьи и вместе с тем отмечается, что «жилые помещения могут сдаваться их собственниками внаем для проживания на основании договора». Это косвенно подтверждает, что законодатель не исключает отнесения прав «первичных» пользователей жилых помещений к вещным правам.

Вместе с тем нельзя отрицать того факта, что природа данных прав двойственна и неоднозначна. С одной стороны, все они являются относительными, обязательственными, так как возникают из договора жилищного найма (или иного основания) между конкретными субъектами: между собственником или управомоченным им лицом и гражданином — пользователем жилого помещения. С другой стороны, собственник или управомоченное им лицо передают гражданину в самостоятельное пользование определенную вещь — жилое помещение, относительно которого у последнего возникают вещные правомочия: владения, пользования и частично право распоряжения жилым помещением, осуществляемые под контролем собственника или управомоченного им лица. Данные права производны от права собственности, возникают по воле собственника (управомоченного им лица) или по прямому указанию закона (социальный наем) и реализуются под контролем собственника (управомоченного им лица). Совокупность этих прав можно условно именовать правом пользования жилым помещением.

По своему содержанию право пользования жильем у «первичного» пользователя уже, чем у собственника на это же жилое помещение, что в первую очередь касается права распоряжения им, которое реализуется только под контролем собственника (управомоченного

1 См.: Суханов Е.А. Лекции оправесобственности. М., 1991. С. 201—202.

Раздел I. Общие положения

122им лица). Наиболее широкие права предоставлены пользователю в связи с использованием жилого помещения, они во многом совпадают с такими же правами собственника. И тот и другой обязаны использовать жилое помещение по назначению, заботиться о его сохранности и надлежащим образом эксплуатировать. Но и в этом случае право пользования жилым помещением ограничено волей собственника и осуществляется в пределах, установленных как законом, так и собственником.

Итем не менее, правам пользователя жилого помещения присущи такие признаки вещных прав, как право следования и абсолютный характер защиты. Например, согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение к другому лицу не влечет расторжения или изменения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Вряд ли можно оспаривать и тот факт, что «первичный» пользователь жилого помещения в соответствии со ст. 305 ГК РФ вправе требовать защиты своего нарушенного права против всех третьих лиц, в том числе

ипротив самого собственника. Именно вследствие этого в жилищном законодательстве больше норм, направленных на защиту жилищных прав пользователей жилых помещений, чем норм об их ответственности. По пути признания вещными прав нанимателя жилого помещения пошло законодательство некоторых европейских стран, которое использует институт права личного пользования для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Такой же характер имеют права члена ЖСК (ЖК) на кооперативную квартиру до момента полного внесения паевого взноса, права пожизненного пользования жилым помещением, вытекающие из рентных отношений и завещательного отказа. Все это дает основание считать, что права «первичных» пользователей жилым помещением являются особыми вещными правами, разновидностью прав ограниченного по ьзования имуществом собственника.

Государственная регистрация прав §4.3 на жилые помещения

Жилые помещения как объекты права собственности имеют специфический правовой режим. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое назначение данного объекта недвижимости. Этот принцип закреплен в норме ст. 288 ГК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для проживания

Глава 4. Жилое помещение

гут быть отнесены и права пользования указанных лиц, сохраняю- 125 щиеся при переходе права на жилье.

Общая собственность прекращается в результате реального раздела общего имущества или выдела из него доли, осуществляемых по соглашению сособственников или по решению суда. При этом возникает право личной собственности на конкретную изолированную часть объекта в виде комнат и помещений. Если осуществляется выдел доли одного из сособственников, то другая часть объекта остается в долевой собственности остальных сособственников. Так, согласно разъяснению, содержащемуся в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 мая 1989 г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве личной собственности», выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение общей собственности на указанную часть строений. В случае дальнейшего отчуждения собственником части объекта, переставшего быть общей собственностью, соблюдения преимущественного права покупки не требуется. Если в Едином государственном реестре было ранее зарегистрировано право долевой собственности на целый объект — жилой дом, то после реального раздела сформированный для жилого дома раздел реестра закрывается, и открываются новые разделы на каждую часть жилого дома как самостоятельные объекты прав, в которые вносятся записи о праве собственности каждого владельца части.

В случае реального раздела или выдела доли жилой дом, оставаясь целым объектом недвижимости, перестает быть единым объектом гражданских прав. Однако в силу физической и эксплуатационной целостности объекта недвижимости сохраняется общая собственность владельцев частей на общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения, коммуникации и пр.). Отношения могут быть урегулированы применением по аналогии ст. 290 ГК РФ «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме» и ст. 8 «Права собственности на общее имущество в кондоминиуме», ст. 9 «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме» Закона о товариществах собственников жилья. Данные нормы устанавливают законный режим долевой собственности собственников квартир или иных помещений на общие помещения и несущие конструкции дома, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся как в помеще-

Глава 4. Жилое помещение

в) являться недвижимым имуществом, которое представляет собой лю- 129 бое (в том числе — неизолированное) помещение;

г) все, указанное в п. «а» и «б»; д) все, указанное в п. «б» и «в».

3. Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом: а) соблюдения прав проживающих в нем граждан; б) соблюдения прав соседей;

в) соблюдения прав проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

г) все, указанное в п. «а» и «б».

4. Не допускается использование жилого помещения для осуществления:

а) профессиональной деятельности проживающими в нем гражданами, если это не нарушает права других граждан, а также требования к жилым помещениям;

б) индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем гражданами, если это не нарушает права других граждан, а также требования к жилым помещениям;

в) промышленного производства; г) законного проживания в нем граждан.

5.Государственной регистрации подлежат вещные права на жилые помещения:

а) право собственности; б) право хозяйственного ведения и оперативного управления; в) сервитут;

г) все, указанное в п. «а» и «б»; д) все, указанное в п. «а» —«в».

6.Государственной регистрации подлежат:

а) документы на недвижимость; б) возникающие гражданские правоотношения; в) все, указанное в п. «а» иЛи».

Литература

1.Гришаев СП. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М, 1995.

2.Жилищное законодательство: Комментарий / Отв. ред. В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин. М., 1991.

3.Жуйков В. Возникновение права собственности граждан на кварти-

ры // Российская юстиция. 1993. № 15.