ОЦЕНКА СОБСТ № 1 - № 15, 21,22

№ 2 Регулирование оценочной деятельности: формы, стандарты, нормативно-правовые документы.

Согласно Концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:

-лицензирование оценщиков;

-аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности;

-утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности;

-сертификация услуг;

-страхование гражданской ответственности оценщиков.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", от 29 июля 1998 г. принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации . С 01 января 2008 г. лицензирование оценочной дея-ти отмененно.

Согласно статье 18 Федерального закона “Об оценочной деятельности в РФ” контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Головным органом в контроле за осуществлением оценочной деятельности является Министерство государственного имущества Российской Федерации.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В Стандарте дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке.

В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации. Поэтому дополнительно к государственному регулированию регулирование оценочной деятельности осуществляется такими саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций.(СРОО) Утвержденны стандарты (ФСО 1- Общее понятие оценки, подходы, требование проведения оценки; ФСО 2- Цель оценки и виды стоимости; ФСО 3 - Требования к отчету об оценке; ФСО 4 - Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Помимо Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и стандартами Российского общества оценщиков на территории субъектов Федерации действуют местные подзаконные акты по оценке, согласованные с Федеральным законом. Так, например, в Москве действует Закон г. Москвы от 11.02.98 г. № 3 “Об оценочной деятельности в городе Москве”. Европейской группы ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 200), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.

№ 4 Система принципов оценки собственности . Принцип наиболее эффективного использования.

Оценщики разработали логически системный подход к определению стоимости к объекту оценки. Он реализовался через серию шагов позволяющих применять во внимание все важные факторы влияющие на стоимость. Теорит-ая основа оценки состоял из оценочных принципов:

1. Принципы основанные на представленнии собственника: а) принцип полезности (объект оценки обладает стоимостью в том случае если он полезен какому- либо потенциальному собственнику. б) принцип замещения ( рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый объект больше минимальной цены взымаемой за другой объект обладающий такой-же полезностью.в) принцип ожидания .

2. Принципы обусловленные действием внешней среды. а) принцип конкуренции, б) зависимости, в) принцип спроса и предложения.

3. Принципы оценки основанные на с точки зрения эксплуатации. а) принцип вклада, б) принцип пропорцианальности , в) принцип оптимальных велечин, г) принцип убывающей отдачи.

НЭИ -принцип наиболее эффективного использования.Последовательность анализа НЭИ:

1 шаг: рассмотрение физически возможных способов объекта оценки. 2 шаг: анализируются варианты использования законодательно разрешенные. 3 шаг: рассмотрение из физически осуществляемых и разрешенных законом того использования кот. будет приносить доход. 4 шаг: финансово-оправдоваемого способа кот. обеспечивает максимальный доход и приводит к максимальной стоимости объекта на дату оценки.

ДОПОЛН. ВОПРОС. Раскрыть принцип ожидания.? ( Определяется тем какой доход (с учетом величины и сроков получения) или выгодой и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный собственник)

№ 5 Виды стоимости при оценке собственности

При осуществлении оценочной дея-ти используются следующие виды стоимости:

1)рыночная, 2) инвестиционная, 3) ликвидационная, 4) кадастровая,

При определении рыночной стоимости объект оценки определяется наиболее вероятная цена по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции когда стороны сделки действуют разумно, распологают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки неотражаются какие-либо обстоятельства.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки опр. стоимость для конкретного лица или группы лиц при установлении данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.

ПРи определении ликвидационной стоимости объекта оценки опр. расчетная величина отражающая наиболее вероятную цену по кот. объект может быть отчужден за срок действия объекта оценки между меньшей оценки для рыночных условий , когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки опр. методами массовой оценки рыночная стоимость установленная и утвержденная в соответствии с законодательством регулирующих кадастровой оценки.

ДОПОЛН.ВОПРОС. Сфера применения кадастровой стоимости? (налогообложение)

№ 6 Случаи обязательного проведения оценки имущества

Ст 8 РФ. Проведение оценки явл. обязательным в случае вовлечения в сделку объекта оценки принадлежит полностью или частично РФ. Субъектом РФ либо муниципальн. образованием в т.ч.: - при опред.стоимости объектов в целях их приватизации; - передачи в доверительном управлении либо передачи в аренду; - при использовании объектов оценки в качестве предметов залога; - при продажи и инном отчуждении и объектом оценки; - при переуступки долговых обязательств связанных с объектом оценки; - при передачи объектов оценки принадлежащей РФ в качестве вклада в уставной капитал физ.лица.

Проведение оценки явл. обязательным при возникновении спорастоимости оценки в т.ч.:- при иноцеализации иммущ-ва, - при ипотечном кредитовании физ.лиц и юр.лиц; - при составлении брачных контрактов в разделе имущества супругов при разводе; - при выкупе или изъятии иммущества у собственников для госуд-ой или муниципальных нужд; - при проведении объектов оценки в целях кот. за правельность уплаты налога.

№ 8 Отчет об оценке собственности: структура, содержание. Требование стандартов к содержанию оценочного отчета. "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов а) В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. б) В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов. в) В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки. г) В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

№10 Оценка рыночной стоимости недвижимой собственности. Методы сравнительного и доходного подходов.

Рыночная стоимость (актива) – денежная сумма, за которую состоялась бы продажа актива на дату оценки заинтересованным продавцом заинтересованному покупателю в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы всей необходимой информацией, действовала бы расчетливо и без принуждения

Для расчета сравнительным подходом необходимы следующие условия:а) активный рынок нед-ти, б) наличие информации сделки с аналогом. Основным методом сравнительного подхода явл. метод сравнения продаж. В основе подхода лежит принцип: - спроса и предложения, - принцип замещения. В качестве едениц сравнения применяют измерения традиционного сложившегося на местном уровне. Корректировки вносят в следующие последовательности:- касающиеся к условиям сделки и состояние рынка ( состав передоваемых прав сделки, условия финансирования, условия продажи, условия рынка) кот. производятся путем применения к каждым последующей кор-ки к предыдущему результату. Так же кор-ки производятся относящие к объекту недвижимости вносятся в любом порядке (поправка на местоположение, экономические хар-ки) . Доходный подход основывается на определении с текущей стоимости объекта , как совокупность будущих доходов от его использования. Основные методы ДП: -метод прямой капитализации, - метод дисконтирования денежного потока. В зависимости от конкретных обстоятельств зависящих от харак-ра объекта оцениваемого и сложившихся рыночных условий может быть применен один из этих методов. Метод прямой капитализации приносит стабильный доход. Метод дисконтирования используется при оценке объектов имеющих нестабильные, завышенные или заниженные потоки доходов и расходов. Формула прямой капитализации : РС = ЧОД : R ( рыночная стоимость = чистый операционный доход : коэф-т капитализации).

№ 12 Оценка транспорта: понятия, цели, особенности. Используемые подходы и методы оценки.

Оценка автотранспортных средств проводится для определения рыночной стоимости, а также авомобилей после ДТП, таможенной стоимости, и других страховых случаев. Автотранспортные средства (АТС) – вид движимого имущества, предназначенный для перемещения людей и грузов, в том числе подвижной состав автомобильного транспорта (грузовые, легковый автомобили, автобусы, включая тракторы-тягачи, прицепы), подвиж ный состав городского электрического транспорта (вагоны метрополитена, трамваи, тролейбусы) и т.д.Исходными данными для оценки являются: технические паспорта, дата приобритения АТС , дата ввода в експлуатацыю, фактический срок эксплуатации, сведенья о ремонтах, заменах. Факторы которые влияют на рыночную стоимость автотранспортных средств :-   год выпуска;-   комплектация;-   техническое состояние;-   пробег. Работы по оценке автотранспорта включают в себя: изучение документации, визуальный осмотр АТС, выполнение необходимых замеров, контроль работоспособности, фиксирование состояния дефектов, повреждений и т.д.  После сбора, обработки и анализа информации происходит определение стоимости обьекта оценки с помощью стандартных методов оценки, и  и оформление результатов оценки.

Цели оценки: страхование ТС, аренда, купли -продажа, залог. Используют 2 подхода (затратный и сравнительный) Методы затратного подхода сос-ит из следующих этапов: расчет затрат на воспроизводство либо замещение. 1 метод: поэлементный (агригатный расчет) 2 метод: расчет по цене однородного объекта (подбирают технологию однородный объект которого похож на оцениваемый по конструкции , материалы и технологии изготовления. 3 метод: анализ и индексация затрат (расчет величины накопленного износа РС= СВ- НИ: 100), ( расчет рыночной стоимости воспроизводства нового транспортного средства - износ РС= СВ*(1 -Кни) НИ-накопленный износ, РС - рыночная стоимость. Расчет физического износа проводится в соответствии "методика оценки остаточнойстоимости"ТС с учетом технического состояния.

Основным методом оценки явл. метод сравнения продаж. Элементы сравнения ( год выпуска, пробег, техн.состояние, цвет, комплектация) аналогов не менее 3х "Методическое руководство по определению стоимости ТС с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления"

№ 13 Оценка рыночной стоимости машин , механизмов, оборудования. Подходы и методы используемые при движимом имуществе. Одним из трудных вопросов стоимостных оценок основных средств является анализ влияния стоимости машин и оборудования на себестоимость продукции, налогообложение, величину чистых активов и другие показатели финансово-экономической деятельности предприятия.Машины и оборудование предприятий сильно изношены. Значительная часть машин и оборудований по бухгалтерским данным имеет 100-процентный износ, однако активно эксплуатируется и, следовательно, имеет рыночную стоимость. Другая часть, напротив, практически не имея бухгалтерского износа, имеет фактически нулевую стоимость за счет функционального, морального и (или) экономического устаревания. При большом количестве единиц машин и оборудования на предприятиях (от нескольких тысяч на средних предприятиях до десятков тысяч на крупных) особенно часто возникают вопросы определения стоимости как отдельных единиц, так и групп машин и оборудований (что гораздо чаще), а также всего парка машин и оборудования в целом. Важен не только вопрос величины стоимости на конкретную дату, но и прогноз изменения стоимости во времени, а также изменения стоимости после значительных дат (например, после дефолта и т. д.). При этом собственник либо управляющий, как правило, имеет интуитивное представление о стоимости как отдельных основных средств, групп, либо всех фондов целиком. Задача оценщика еще на этапе предпроектных работ по оценке - понять, насколько, интуитивные представления заказчика совпадают с реальностью. В результате дальнейших работ по оценке подробные расчеты должны подтвердить выводы оценщика, полученные из экспресс-анализа.Первичным объектом оценки является инвентарный объект законченный предмет или комплекс предметов со всеми приспособлениями и принадлежностями, относящимися к оцениваемому объекту. В инвентарный объект, относящийся к силовым и рабочим машинам, производственному оборудованию входят: фундамент, все приспособления к ним, принадлежности, приборы, индивидуальные ограждения и собственно сама машина или технологическое оборудование. Таким образом, объектами оценки машин и оборудования могут быть: *Функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки; *Технологические комплексы, объединяющие в соответствии с технологическим процессом технологические машины и вспомогательные устройства в поточные и автоматические линии; *Машинный или станочный парк производственного структурного подразделения, представляющий собой совокупность инвентарных объектов. Машины и оборудование по выполняемому ими назначению в хозяйственной деятельности определяются как активная часть основных фондов, а недвижимость (здания и сооружения) - как пассивная часть. Конечная цель оценки - расчет на конкретную дату обоснованной стоимости объектов - в существенной мере зависит также от ситуации на рынке.

Используют 2 подхода (затратный и сравнительный) Методы затратного подхода сос-ит из следующих этапов: расчет затрат на воспроизводство либо замещение. 1 метод: поэлементный (агригатный расчет) 2 метод: расчет по цене однородного объекта (подбирают технологию однородный объект которого похож на оцениваемый по конструкции , материалы и технологии изготовления. 3 метод: анализ и индексация затрат (расчет величины накопленного износа РС= СВ- НИ: 100), ( расчет рыночной стоимости воспроизводства нового транспортного средства - износ РС= СВ*(1 -Кни) НИ-накопленный износ, РС - рыночная стоимость. Расчет физического износа проводится в соответствии "методика оценки остаточнойстоимости"ТС с учетом технического состояния.

Основным методом оценки явл. метод сравнения продаж. Элементы сравнения ( год выпуска, пробег, техн.состояние, цвет, комплектация) аналогов не менее 3х "Методическое руководство по определению стоимости ТС с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления"

№ 14 Виды износа и устареваний , определяемых в оценке стоимости имущества.

При оценке имущества затратным подходом необходимо знать величину накопленного износа за время эксплуатации. НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС- характеризуется потерей стоимости объекта по каким либо причинам , такие потери могут относиться к физическому износу, функциональному или внешнему устареванию. ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС - потеря стоимости выраженная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия. Износ определяется путем технического исследования конструкций по методике (ведомственной служебной нормы. ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ УСТАРЕВАНИЕ - потеря стоимости вызванная появлением новых технологий может появляться в издержках производственных мощностей, конструктивной избыточностью, (недостаточности отсутствия каких либо элементов, наличие устаревших элементов.) ФУ может быть устранимым и неустранимым. ВНЕШНЕЕ УСТАРЕВАНИЕ - потеря стоимости обусловленная влиянием внешних факторов: * общеэкономических и внутреотраслевых изменений (сокращение спроса на продукцию) * изменение рыночных условий (положение по отношению к другим транспортным и камунальным) * правовые изменения . Формула накопленного износа: НИ=1-(1-Кф.и.)*(1-Кф.у.)*(1-Кв.у.)

№ 15 Оценка интеллектуальной собственности и НМА: понятие , цели, особенности.

В соответствии с положением о БУ (бух.учете) учет НМА ПБУ 14/2007 не имеющие материально вещевой формы и индефицируемые других активов предназначенные для использования в производстве продукции, используемые в течении длительного времени, дающее право на получение экономических выгод надлежаще-оформленные документы подтверждающие существование активов и прав на результаты интеллектуальной деятельности. (патенты, свидетельства) НМА делится на - Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации (тов.знак) , и на цена деловой репутации (гудвил) Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации (тов.знак) делятся на а) объекты пром-ой собс-ти к ним относятся( изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки) б) ноу-хау, в) объекты авторского права ( произведение науки литературы и исскуства, програмы для ЭВМ и базы данных, топологии интегральных микросхем)

Оценка НМА проводится для оценке следующих целей: - при определении стоимости в уставной капитал, - при инвентаризации и введении объекта интеллектуальной деятельности в хозяйственный оборот, - при кредитовании под залог исключительных прав, - при аптимизации налога на имущества, - при уступки прав на объекты, - при разрешении конфликтов в т.ч. при определении ущерба в следующих нарушениях исключительных прав на НМА .Работа по оценке НМА экспертиза проводится в следующей последовательности: 1. экспертиза прав на результаты интеллектуальной деятельности (проверка первичных документов в кот. объект описан, изображен, зафиксирован на материальных носителях ) 2. экспертиза охранных документов( оценка по территории и срокам действия), 3. экспертиза прав на интеллектуальную собственность.

№ 7.Подходы к оценке имущества. Информационное обеспечение оценки собственности. Существует 3 подхода к оценке имущества. Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Основные требования к аналогу: - аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; - сходные условия сделки. Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения. Этапы сравнительного подхода: - изучение рынка; - сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; - сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; - корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; - установление стоимости объекта оценки. Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов. Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж.2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка 5. Зависимость от стабильности рынка 6.Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Информация, необходимая для применения затратного подхода: - уровень заработной платы; - величина накладных расходов; - затраты на оборудование; - нормы прибыли строителей в данном регионе; - рыночные цены на строительные материалы. Этапы затратного подхода: - расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з); - расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс); - расчет накопленного износа (И_н): - физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; - функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; - внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов; - расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С_нс-С_и; - определение итоговой стоимости недвижимости: С_зп= С_з+С_у. Преимущества затратного подхода: 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях: - анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; - технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; - оценка общественно-государственных и специальных объектов; - оценка объектов на малоактивных рынках; - оценка для целей страхования и налогообложения. Недостатки затратного подход: 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков в России. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода (IRV - формула): V=I/R, где V - стоимость недвижимости, I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период, R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Различают два вида капитализации: - прямая капитализация; - капитализация дохода по норме отдачи на капитал. При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью. Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества. Этапы доходного подхода: 1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. 2. Расчет действительного валового дохода. 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: - условно-постоянные; - условно-переменные (эксплуатационные); - резервы. 4. Определение величины чистого операционного дохода. 5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость. Доходный подход основывается на определении текущей стоимости объекта как совокупность будущих доходов от его использования. Так как доходы дает конкретное производство, то доходный подход не применяется при оценки отдельных средств труда являющихся элементом производства. Используется в основном только для оценки предприятий производственных комплексов. Жильё оценивается – сравнительный подход. Цирк оценивается – доходный подход.