Эффективность управления объектами жилой недвижимости
в европейских странах и России
Еffective management of residential real estate in European countries and Russia
Kirsanov Sergey Professor, сandidate of economics;
President of the Municipal Development Institute
1
Тенденции в европейских странах
•Одну из основных проблем жилищного хозяйства России- неэффективное управление многоквартирными домами, необходимо решать, на наш взгляд, опираясь на европейский опыт и внедряя его в российскую практику в той мере, в какой это возможно.
•В ходе исследования были проанализированы общие черты и тенденции по предоставлению жилищных услуг в европейских странах. Сравнивая ситуацию в них и в России необходимо отметить, что действующая в наших муниципалитетах система управления, характеризуется рядом недостатков, без устранения которых, сложно добиться нормализации функционирования объектов городского хозяйства, повысить эффективность управления МКД.
•К числу явных тенденций, наблюдаемых в странах Европы, на наш взгляд, можно отнести следующие.
2
Tendencies in some European countries
•One of the main problems of housing of Russia is a poor control of apartment houses, it is necessary for solving, in our opinion, relying on the European experience and introducing it in the Russian practice in that measure in what it is possible.
•During research common features and tendencies on providing housing
services in the European countries were analysed. Comparing a situation in them and in Russia it is necessary to note that the control system operating in our municipalities, is characterized by a number of shortcomings without which elimination, it is difficult to achieve normalization of functioning of objects of municipal economy, to increase management efficiency apartment houses.
• In our opinion, It is possible to carry the following to number of the obvious tendencies observed in the countries of Europe.
3
Контроль гражданского общества за качеством жилищных услуг
•Активность гражданского общества – залог действенного контроля за качеством жилищных услуг. Практическое отсутствие гражданского общества и является одной из основных причин низкого качества жилищных услуг в России.
•Например, в Швеции широко развито движение квартиросъёмщиков, которое следит за качеством предоставляемых жилищных услуг и ценами на них, так же движение ведет работу по взаимодействию с муниципальными органами власти, защищает права квартиросъемщиков в суде. Создано несколько союзов и ассоциаций, численность членов в которых достигает сотен тысяч – это огромная сила, с которой считаются все политические партии.
•Главная цель жилищного движения - это максимальное вовлечение квартиросъемщиков в принятии решений относительно домов, в которых они живут, и контроле за качеством жилищных услуг.
Применение таких подходов и в России намного улучшило бы состояние жилого фонда страны, но пока жилищное движение в России находится на начальном уровне.
4
There is some control of civil society for quality of housing services
Activity of civil society – is pledge of effective control of quality of housing services. Practical lack of civil society also is one of the main reasons for poor quality of housing services in Russia.
For example, in Sweden movement of tenants which watches quality of provided housing services and the prices for them as movement conducts work on interaction with municipal authorities is widely developed, protects the rights of tenants in court. Some unions are created and associations number of members in which reaches hundred thousands are a huge force from which all political parties are considered.
The main goal of housing movement is the maximum involvement of tenants in making decisions on houses in which they live, and control of quality of
housing services.
Application of such approaches and in Russia much more improved a condition of housing stock of the country but while housing movement is in Russia at initial level.
5
Объединение в Ассоциации собственников жилья
• |
Для эффективного управления многоквартирными домами |
|
собственники жилья европейских стран объединяются в |
|
некоммерческую потребительскую организацию, |
|
объединяющую собственников объектов недвижимого |
|
имущества или пайщиков, создаваемую с целью управления |
|
комплексом недвижимого имущества, обеспечения |
|
эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и |
|
распоряжения имуществом. |
• |
Для России будет интересно применить модель |
|
ассоциации не юридических лиц, как в сегодня, а |
|
физических лиц, как в Скандинавии, которая в защите |
|
прав собственников жилья, на взгляд автора, |
|
зарекомендовала себя более эффективно. |
6
The Association of owners of housing
For effective management of apartment houses
of housing inhabitants of the European countries unite in the non-profit consumer organization uniting owners of objects of real estate or shareholders, created for the purpose of management of a complex of real estate, ensuring operation of this complex, possession, using and the order property.
It will be interesting to apply association model to Russia not legal entities, as in today, and individuals, as in Scandinavia which in protection of the rights of owners of housing, in the author's opinion, proved more effectively.
7
Создание жилищных судов
Для решения вопросов, которые возникают при общении
потребителей с поставщиками услуг, а также с организаторами услуг, создаются специальные жилищные суды (например, в Швеции). Интересно, что судебные иски подает не сам
потребитель, которому некогда или он неграмотен юридически, а юрист Ассоциации собственников жилья, в которую входит данный потребитель.
В результате – в таких странах полная прозрачность деятельности всех структур городского хозяйства и тарифов на коммунальные услуги; коррупции практически нет; качество обслуживания потребителей близко к идеальному; выигранные иски к монополисту от собственника - физического лица обычное дело!
Как многие знают, в России пока такого полезного опыта нет.
8
Creation of housing vessels
For the solution of questions which arise at communication of consumers with service providers, and also with organizers of services, special housing courts (for example, in Sweden) are created.
It is interesting that judicial claims are submitted not by the consumer who has or it is illiterate legally, and the lawyer of Association of owners of housing into whom this consumer enters.
As a result – in such countries full transparency of activity of all structures of municipal economy and tariffs for utilities; corruption practically isn't present; quality of service of consumers closely to the ideal; the won claims to the monopolist from the owner - the individual a commonplace!
As far as a lot of people know, in Russia there isn't such useful experience present.
9
Участие жителей в управлении жилищными ассоциациями Дании
•Датский Союз квартиросъемщиков представляет интересы нанимателей жилья как в социальном, так и в коммерческом арендном секторе. У организации 32 тысячи членов: 6200 человек – индивидуальные члены, 25000 нанимателей представлены жилищными комплексами – коллективными членами союза. Многие жилищные комплексы становятся членами Союза квартиросъемщиков, потому что считают, что это помогает им защищать свои интересы в отношениях с жилищной ассоциацией.
•Каждый жилищный комплекс имеет правление, выбранное из числа жителей
данного комплекса на общем собрании. Правления жилищных комплексов входят в состав Совета жилищной ассоциации. В состав правления ассоциации входят также представители администрации – исполнительного органа, в котором работают наемные работники - профессиональные управляющие.
•Общее собрание жилищного комплекса устанавливает правила проживания. При вселении нового человека, к договору аренды квартиры прикладываются правила проживания. Если будет много жалоб, что человек нарушает правила, правление имеет право выселить его из квартиры.
•Мониторинг деятельности жилищной ассоциации осуществляет муниципалитет.
10