Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:

Розділ 3.docx 1

.docx
Скачиваний:
4
Добавлен:
16.02.2016
Размер:
74.08 Кб
Скачать

27

Розділ 3. Шляхи розвитку іпотечного кредитування в Україні в посткризовий період

3.1. Проблеми іпотечного кредитування в посткризовий період в Україні

Незважаючи на те, що банківська система почала виходити з кризи і іпотечне кредитування почало повертатись до свої попередніх показників, все одно спостерігаються негативні тенденції, які були спричинені фінансовою кризою, яка пошатнула стан економіки багатьох країн світу в тому числі і економіку України.

У сучасних умовах іпотечне кредитування займає важливе місце в економіці багатьох країн. Іпотека є найефективнішим інструментом залучення коштів у економіку держави. Розвиток масової іпотеки сприяє зростанню ВВП, створенню нових робочих місць, нових виробництв, розвитку інфраструктури. За рахунок іпотеки здійснюється інвестування реального сектора економіки та збільшення його капіталу внаслідок цього забезпечується зростання доходів у різних галузях економіки.1

Іпотечне кредитування, з одного боку, стимулює приплив фінансових інвестицій в економіку, сприяє вирішенню житлового питання, а з другого – формуванню кредитних активів на принципах забезпеченості, стабільної прогнозованої дохідності і довгострокового характеру. Це стимулює розвиток даного напряму фінансового ринку як на рівні держави в контексті виконання нею соціальної функції, так і на рівні окремих банківських та небанківських фінансових структур, які є учасниками іпотечних відносин. Іпотека може стати одним із головних факторів покращення якості життя населення, що розширить їхні можливості підприємницького самовизначення, дасть змогу вирішувати житлову проблему у державі і зменшить напруженість в суспільстві у соціальній сфері.2

Іпотечне кредитування – це сфера довгострокового вкладення капіталу і як будь-який механізм інвестування, розрахований на тривалий період часу, стикається в Україні з головною проблемою – відсутністю достатньої кількості фінансових ресурсів у населення і, як наслідок, в економіці і банківській системі. Таким чином, банківські установи страждають від нестачі відносно вільних фінансових ресурсів, а тому мають обмежені можливості в наданні довгострокових іпотечних кредитів. Небажання банків вступати у відносини іпотеки також пов'язане з відсутністю міцної законодавчої бази, яка могла б повною мірою регулювати сферу іпотечних відносин. Така ситуація характерна для нестабільної економіки, коли з одного боку населення і юридичні особи недостатньо довіряють комерційним банкам, а з іншого боку банки, через важко прогнозовану ситуацію в економіці, не бажають вступати увідносини довгострокової іпотеки [1].

В Україні іпотечне кредитування почало активно розвиватися, починаючи з 2001 р., на що позитивно впливала низка факторів загальноекономічного характеру (низькі темпи інфляції, стабільність національної валюти та збільшення доходів населення). У 2003 р. набули чинності закони України "Про іпотеку" і "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати". У 2004 р. за рішенням Кабінету Міністрів України було створено Державну іпотечну установу (ДІУ), метою діяльності якої є: сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема шляхом рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які проводять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) та запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності. Державна іпотечна установа є на сьогодні єдиною установою другого рівня, що працює в Україні [6].3

Протягом кількох років до кінця 2008 р. на ринку іпотечного кредитування спостерігалась позитивна динаміка зростання його обсягів, яке інколи досягало 40 %. Проте глобальна фінансово-економічна криза, яка посилила численні структурні проблеми та недоліки, притаманні економіці України загалом, проявила недоліки й іпотечного ринку, котрі стали причиною його обвалу. За даними агентства УНІАН, у 2009 р. іпотечний портфель фінансових установ в Україні скоротився на 3,5 % (або на 3,8 млн грн), а проблемна заборгованість фізичних осіб за іпотечними кредитами зросла в 1,7 раза. Надумку виконавчого директора Української національної іпотечної асоціації (УНІА), практично 100 % іпотечних кредитів в Україні є проблемними [7]. Таким чином, іпотечне кредитування вперше в історії свого розвитку зменшило темпи зростання. Високий рівень інфляції спричинив підвищення процентних ставок, а загальна криза ліквідності банківської системи України – згортання іпотечних програм.

Слід зазначити, що у 2009 - 2011 році український іпотечний ринок зазнав великих потрясінь:

-     повністю було згорнуто всі іпотечні програми;

-    загострення проблеми зі стабільними джерелами фінансування іпотечного кредитування;

-   банки намагалися мінімізувати свої валютні ризики – спочатку з’явились програми реструктуризації кредитів, які були направлені на зміну валюти з іноземної в національну. Потім було згорнуто майже все валютне кредитування, і ті кредити, що видаються банками зараз, видаються лише у гривні;

-    падіння цін на нерухомість – це, в свою чергу призвело до того, що вартість застави перестала покривати вартість кредиту, що призводить до погіршення якості іпотечних портфелів банків [3].

Аналізуючи сучасний стан іпотечного ринку України у посткризовий період, можна виділити такі основні причини, які стримують розвиток ринку іпотечного кредитування :

  1. Брак довгострокової ресурсної бази банків. У зв’язку із зниженням довіри до банків у кризовий період значно зменшилися обсяги депозитних вкладів, зросла їхня доларизація та скоротилися строки розміщення депозитних коштів. Преважна частина депозитів стали короткостроковими ( до 1 року), а це означає, що у банків фактично відсутні довгострокові ресурси, які необхідні для розвитку іпотечного кредитування. До зменшення ресурсного потенціалу банків щодо довгострокового кредитування економіки призвело також суттєве погіршення доступу до міжнародних ринків капіталу у кризовий період.

  2. Зниження кредитоспроможності потенційних позичальників. У кризовий період значно зменшилися номінальні доходи як фізичних осіб, так і підприємств. Через неясність перспективи подальшого розвитку знизилася підприємницька активність, що послабило фінансові баланси потенційних позичальників. Крім того, відбувся обвал цін на ринку нерухомості та підвищилися кредитні ставки, що також викликало зниження кредитоспроможності потенційних позичальників.

  3. Відсутність ліквідного забезпечення у позичальників. Забезпечення зобов’язань за іпотечними кредитами є нерухоме майно, яке значно впало в ціні з початком фінансової кризи,що автоматично зменшело вартість застави й знизило її ліквідність.

  4. Зростання частки та обсягів прострочених кредитів. Ця тенденція випливає передусім, із доларизації іпотечних кредитів,що спостерігалалася ще до кризи. З початком кризи майже вся національна валюта девальвувала по відношенню до долара США на понад 60%, що значно ускладнило для позичальників обслуговування й погашення валютного кредиту, або і зовсім зробило його неможливим. Це, все в свою чергу, спровокувало зростання частки та обсягів прострочених кредитів, що зменшило вільні ресурси банків й їхню спроможність кредитувати економіку України.

  5. Незахищеність прав кредиторів. Недосконалість чинного законодавства та дії вітчизняної судової системи, складність механізмів реалізації господарського права зумовлюють високий ризик не повернення та значні збитки банків при реалізації прав на повернення кредитної заборгованості шляхом конвертації заставленого майна. На практиці за рахунок заставленого забезпечення можна повернути не більше 50% від суми кредитної заборгованості. З огляду на це банки вимагають забезпечення, розмір якого у 2-3 рази перевищує суму кредиту й відсоткові за користування ним, закладають у кредитні ставки високу (понад 10%) премію за ризики. Такі умови кредитування роблять фактично недоступними іпотечні кредити для реального сектору економіки.

Наявність у банків дохідних сегментів вкладення ресурсів порівняно з кредитними операціями ( ринок цінних паперів – ОВДП, депозитні сертифікати НБУ). Доходи банків від розміщення активів у ОВДП є вищим та менш ризиковими, ніж у кредити. Це стимулює утримання високих кредитних ставок, а також вилучає кошти банків в ОВДП, що знижує їхню кредитну активність.

Взагалі до факторів, що стримують розвиток іпотечного кредитування в Україні можна віднести:

- відсутність політичної та економічної стабільності;

- наявність правових проблем у сфері створення житлово-інвестиційного законодавства;

- невідпрацьованість державними фінансовими та економічними органами функціонування системи іпотечного кредитування;

- відсутність належного досвіду зі страхування ризиків, що виникають при становленні іпотечних кредитних відносин;

- невисокий фінансовий потенціал вітчизняних страхових, ріелторських та оціночних компаній;

- відсутність у вітчизняних банків достатнього практичного досвіду довгострокового кредитування;

- висока вартість позик при відносно низькому рівні доходів більшої частини населення;

- відсутність у населення стабільних моделей ощадної та кредитної поведінки;

- проблематичність залучення необхідних довгострокових ресурсів в іпотечну систему та ін.

Зростання іпотечного ринку стримується також наступними факторами:

- нездатністю банків використовувати міжнародні схеми реінвестування через існуюче українське законодавство;

- нездатністю багатьох банків позичати кошти на міжнародних ринках капіталу через їх неповну відповідність вимогам міжнародного законодавства;

- наявністю інших, більш прибуткових напрямків діяльності;

- загальною недовірою населення українським банкам та побоювання щодо втрати свого житла у разі банкрутства банка-кредитора;

- відсутністю розуміння населенням процесів іпотечного фінансування [4].

Враховуючи зазначені негативні причини, які стримують розвиток іпотечного кредитування, необхідно шукати шляхи можливого їх усунення чи зменшення їхнього впливу.

Становлення і розвиток іпотечних відносин неможливі без створення економічних, правових та інституційних передумов. До економічних передумов слід, насамперед, віднести:

- стабільність цін та обмінного курсу національної валюти, оскільки це є необхідним елементом в довгостроковому інвестуванні;

- загальне економічне зростання, яке призведе і до розвитку іпотечного ринку.

За оцінками спеціалістів, іпотечні кредити доступні лише десятій частині населення країни.

Адже, коли буде встановлено чітку схему діяльності таких банків, тоді і можна буде говорити про розвиток іпотечного кредитування.№23/1, 2

Для успішного розвитку іпотечного ринку, в першу чергу, практичну значущість матиме визначення принципових засад, які мають бути покладені в основу правового регулювання іпотеки.

Отже, у посткризовий період ситуація з іпотекою в Україні потребує негайних позитивних змін, адже іпотечний ринок щільно пов’язаний з багатьма важливими галузями економіки, такими як будівництво, металургія, виробництво будівельних матеріалів, видобувна галузь та ін., і виступає своєрідним “лакмусовим папірцем”, який достатньо швидко й чітко реагує на зміни в національній економіці. Це частково є результатом відмінностей у мікроекономічному та правовому середовищі, в якому перебувають усі основні гравці ринку іпотеки .

3.3. Світовий досвід вдосконалення механізмів іпотечного кредитування і можливості його застосування в Україні

Іпотечне кредитування стимулює розвиток не тільки фінансового ринку, а й економіки країни в цілому. Це відбувається завдяки тому, що через нерухомість, яка надається в заставу за іпотечними кредитами, до фінансового ринку залучаються майже всі суб’єкти економіки: підприємства, корпорації та населення, які мають у власності нерухомість, приватизовані квартири, земельні ділянки тощо. Вони мають змогу отримати у банку іпотечний кредит. Натомість установи фінансового ринку організовують обіг цінних паперів, забезпечених цією нерухомістю. Завдяки зростанню попиту на нерухомість виникає потужний стимул розвитку будівельної та супутніхїй галузей. Суб’єкти економіки, які мають вільні кошти, завдяки розвитку ринку іпотечного кредитування можуть використати ефективні інструменти для їх вкладення та отримання доходу.

Причини стагнації іпотечного кредитування на внутрішньому ринку вже відомі – в банківській системі суттєво знизився рівень довгострокової ліквідності, а в потенційних позичальників – рівень платоспроможності; вартість кредитів у національній валюті зросла, а валютні кредити хоч і подешевшали, але втратили привабливість у зв’язку з коливаннями курсу.

Іпотечний ринок потребує “довгих” та дешевих грошей, яких на вітчизняному ринку немає. Внаслідок світової фінансової кризи глобальний та регіональні іпотечні ринки зазнають суттєвих змін. Змінюються й умови сек’юритизації іпотечних активів на міжнародних ринках.

На мою думку в Україні, з урахуванням світового досвіду, має бути створена власна “гібридна” модель іпотечного кредитування, адекватніша реаліям українського фінансового ринку, соціально-економічного розвитку, а також поточним тенденціям глобального фінансового ринку.

У світовій практиці є декілька моделей іпотечного кредитування. Наукові дослідження дають змогу узагальнити основні критерії, за якими вони класифікуються. Це зокрема:

  • кількість рівнів ринку іпотечного кредитування (одно-, дворівневий);

  • механізм взаємодії моделі іпотечного кредитування з фінансовим ринком (відкритий, автономний);

  • механізм акумуляції і перерозподілу іпотечного капіталу (цільовий, депозитний, інвестиційний);

  • первинний кредитор, який домінує: іпотечні банки, спеціалізовані агентства (європейська, американська практика), універсальні банки;

  • встановлення накопичувального періоду для позичальника (ощаднопозичковий період);

  • національна специфіка.

На основі цих критеріїв виділяють такі моделі ринку іпотечного кредитування (рис. 3.1):

Моделі ринку іпотечного кредитування

Модель збалансованої автономії

Розширено- відкрита модель

Скорочено-відкрита модель

Рис. 3.1. Моделі ринку іпотечного кредитування[]

Збалансовано-автономна або ощадна модель (рис. 3.2) іпотечного кредитування – це автономна збалансована модель іпотеки, що базується на

ощадному принципі функціонування за типом німецьких «приватних будощадкас» – Bausparkasse, французьких Livret Epargne Logement, американських Savings &Loans.

Позичальники

Держава

позики Субсидіїза

Кредитні інститути

Накопичувальні вклади будзаощадження

Рис. 3.2. Механізм збалансовано-автономної моделі іпотечного кредитування

Головною ознакою моделі збалансованої автономії є позичково-ощадний принцип її функціонування. Згідно із цим принципом кредитні ресурси формуються не на відкритому ринку капіталів, а за рахунок цільових внесків громадян, які прагнуть у майбутньому одержати кредит на купівлю житла. Ця модель походить із системи накопичення будівельних заощаджень для фінансування житлового будівництва кінця ХVІІІ сторіччя, коли були створені перші будощадкаси в Пруссії, Великобританії, Франції. Технологічний процес надання іпотечних кредитів за цієї моделі складається з двох взаємопов’язаних етапів. На першому потенційний вкладник упродовж 2–10 років накопичує необхідну для першого внеску суму коштів, яка здебільшого становить 30–45% від повної вартості житла. На другому

етапі позичальник одержує іпотечний кредит, здійснює його обслуговування й погашення. Завдяки своїй автономності ця модель є фінансово стабільною, оскільки практично не залежить від стану фінансово-кредитного ринку і від зміни ціни на позичковий капітал. Модель збалансованої автономії широко використовується у багатьох країнах. Окрім Німеччини, Великобританії і Франції, надання іпотечних кредитів за ощадно-позичковим принципом застосовують США, Канада, Австралія, Австрія, Хорватія, Чехія, Словаччина, Угорщина, Казахстан.

Найбільш простою системою іпотечного кредитування слід вважати скорочено-відкриту модель. Надаючи довгострокові кредити населенню, банк в цій моделі залучає ресурси з різних джерел, включаючи міжбанківські кредити, цільові кредитні лінії, рахунки і депозити клієнтів, боргові цінні папери, а також кошти від продажу заставних листів.

Для скорочено-відкритої моделі характерне поєднання функцій емітента, кредитора, керуючої компанії з обслуговування іпотечних кредитів і заставних листів в одній особі (іпотечний банк). Заставні листи на відміну від звичайних облігацій мають спеціальне забезпечення, занесені в спеціальний реєстр. Відносна простота організації іпотечного кредитування на базі скорочено-відкритої моделі зумовила її широке розповсюдження як в країнах з недостатньо розвиненим ринком цінних паперів, так і в країнах з розвиненою ринковою економікою. Учасники іпотечного кредитування і відносини, що виникають між ними в ході реалізації своїх функцій в рамках скороченої-відкритої моделі, представлені на рис.3.3.

Позичальники

Інвестори

Позики грошові кошти

Кредитні інститути

Застава продаж заставних

Рис. 3.3. Механізм скороченої-відкритої системи іпотечного кредитування

Скорочено-відкрита модель діє у межах первинного ринку заставних: банки одержують від клієнтів заставні листи і використовують їх як забезпечення для залучення фінансових ресурсів. Як правило, за такою системою діють універсальні банки. Оскільки кількість суб’єктів кредитної діяльності мінімальна, цю модель ще називають “скороченою”. Ресурси для надання кредитів можуть залучатися банками із різних джерел, зокрема за рахунок коштів клієнтів, які розміщені на депозитах, власного капіталу, міжбанківських кредитів тощо. Відповідно процентні ставки за кредитами безпосередньо залежать від загального стану фінансово-кредитного ринку в країні. Активність і масштаби діяльності банків у сфері іпотечного кредитування залежать від обсягів внутрішніх ресурсів та попиту клієнтів наіпотечні кредити.

Організація ринку іпотечного кредитування на основі цієї “скороченої” моделі порівняно з іншими є простою. Оскільки модель не залежить від вторинного ринку заставних, вона не потребує розвинутого ринку цінних паперів. Із цієї причини модель може застосовуватися в країнах зі стабільною економікою, але недостатньо сформованою інфраструктурою фінансового ринку. Скорочено-відкрита модель частково використовується в таких розвинутих країнах, як Великобританія, Франція, Іспанія.

Недоліком обох розглянутих вище моделей є те, що вони не можуть забезпечити розвиток і функціонування масового або великого за обсягами операцій іпотечного ринку.

Позичальники

Інвестори

застава,періодичні продаж іпотечних грошові

платежі облігацій кошти

продаж заставних

Кредитні інститути

Емітенти цінних паперів

грошові кошти

позики

Рис. 3.4. Механізм розширено-відкритої системи іпотечного кредитування

Розширено-відкрита модель є найпоширенішою на ринку іпотечного кредитування, вона (рис. 3.4.) передбачає використання дворівневої моделі ринку. Вона застосовується в США, Канаді, Данії, Швеції та інших країнах. Характерною особливістю моделі є функціонування розвинутого вторинного ринку цінних паперів, спеціально створеного для забезпечення ринку іпотечного кредитування довгостроковими кредитними ресурсами шляхом випуску іпотечних цінних паперів, гарантованих заставою на нерухомість. Відповідно основні надходження фінансових ресурсів кредитні установи залучають із цього ринку. Реалізація моделі потребує розширеної інфраструктури іпотечного і фондового ринків, а також систематичного впливу держави на їх роботу. При цій моделі емісія цінних паперів забезпечує надходження кредитних ресурсів. Вони мають, як правило, фіксовані терміни обороту і прогнозовану прибутковість. Водночас ця модель потребує стабільного фінансово-кредитного ринку, оскільки повністю відкрита для ринку вільного капіталу і незалежних інвесторів, які діють на ньому, а також висоого рівня контролю ризиків. Розширено-відкрита модель може бути одно- або дворівневою.

За однорівневої розширено-відкритої моделі сам кредитор випускає іпотечні цінні папери (іпотечні облігації) під забезпечення наданих ним кредитів. За такою схемою в Європі діють в основному іпотечні банки. Лише в Іспанії випуск іпотечних облігацій дозволений комерційним банкам. Інвесторами є кредитні і фінансові організації, страхові компанії, пенсійні фонди, корпорації та населення. Однорівнева розширено-відкрита модель не дуже поширена. У Західній Європі 85% обсягу випуску іпотечних облігацій припадає лише на три країни – Данію, Швецію та Німеччину.

Дворівнева розширено-відкрита модель найактивніше застосовується в США. Відмінність її полягає в наявності спеціальних посередників на вторинному ринку – великих іпотечних банків або спеціалізованих кредитних організацій. Найбільшими та найвпливовішими суб’єктами цього ринку в США є компанії “Фенні Мей” (Fan nie Mae) та “Фредді Мак” (Fred die Mac), які постраждали від фінансової кризи.

Зважаючи на тенденції, які відбуваються на грошово-кредитному ринку України, в перспективі найбільшого поширення в країні може набути розширено-відкрита модель організації ринку іпотечного кредитування. У

зв’язку з цим банкам доведеться збільшувати рефінансування (сек’юритиза цію) наданого кредиту на вторинному ринку. Рефінансування позички на вторинному ринку потребує наявності достатніх за обсягом пулів стандартизованих іпотечних кредитів. Безумовно, банк може диференціювати свій портфель, поділивши його на кредити (кредитні інструменти), які підлягатимуть рефінансуванню й такі, які фінансуватимуться за рахунок власних коштів або ресурсів, що залучаються на внутрішньому депозитному ринку. Зважаючи на це, доцільно розвивати на внутрішньому ринку всі три моделі іпотечного ринку.

Збалансована автономія є актуальною для нашої країни, бо велика сума готівкових грошей усе ще перебуває за межами банківської системи. Ця модель стимулює населення до заощаджень, що є позитивним чинником для економіки, яка розвивається. Скорочено-відкрита модель теж розвиватиметься, адже в нашій державі майже три чверті банків є невеликими, їх вихід на міжнародний фінансовий ринок обмежений, а робота із заставними інструментами дає змогу таким установам формувати стабільні ресурси.

Серед найважливіших завдань сучасного ринку іпотечного кредитування в Україні та за кордоном – розробка оптимальних схем та механізмів його активізації.

Роботу щодо пожвавлення діяльності іпотечного ринку в Україні, на думку різних науковців, слід розпочати з розробки на законодавчому рівні “Державної довгострокової концепції будівництва житла та розвитку іпотечного кредитування в Україні” для різних прошарків населення. Наступним кроком має стати розробка та прийняття “Програми участі держави в розвитку іпотечного кредитування”. Цей документ має визначити, який напрям інвестування бюджетних коштів є пріоритетним, – дотування населення, формування інфраструктури чи будівництво доступного житла. Схеми державної підтримки окремих учасників іпотечного ринку повинні бути довгостроковими та прозорими.

Розробку концепції та принципів взаємодії первинного і вторинного іпотечних ринків необхідно доручити державним установам, які виконують

контрольні функції на фінансовому ринку. Насамперед це Національний банк України, Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку, Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг. Вони повинні спільно розробити підходи до створення спеціалізованих фінансових установ, які займатимуться іпотечним кредитуванням та мобілізацією довгострокових ресурсів населення, підготувати методологію контролю ризиків у їх роботі. Зокрема слід скласти перелік діючих механізмів рефінансування іпотечних кредитів первинними кредиторами, а також визначити граничний рівень ризиків для всіх учасників цього процесу.

У державі необхідно створити на законодавчому рівні ефективну систему контролю за запровадженням і дотриманням державних стандартів при оцінці заставного майна, яке залучають до операцій на іпотечному ринку. Для здійснення об’єктивної і прозорої оцінки майна необхідно прийняти стандарти на законодавчому рівні, оскільки в цій складовій кредитування є суттєві ризики для всіх учасників іпотечного ринку. Потребує суттєвого вдосконалення механізм ціноутворення на ринку нерухомості. Це передусім стосується складових елементів ціни, критеріїв визначення рівня рентабельності, встановлення цін у вільно конвертованій валюті, яке, на нашу думку, є недоцільним. Ціни на нерухомість у країні впродовж кількох років були одним із головних факторів стримування розвитку іпотечного ринку кредитування та забезпечити контроль за їх неухильним дотриманням.