ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации - РМЦПК»

А.В. Скоробогач оценка недвижимости

Методическое пособие

для слушателей курса «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Пермь 2012

Составитель: к.э.н., доцент А.В. Скоробогач

Оценка недвижимости / Методическое пособие по дисциплине «Оценка недвижимости» для слушателей курса «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» / ИПК – РМЦПК; Сост. А.В. Скоробогач. Пермь, 2012. – 125 с.

Учебное пособие содержит краткие теоретические сведения, необходимые для изучения дисциплины «Оценка недвижимости», описание подходов и методов, применяемых при оценке недвижимости, примеры решения типовых задач, библиографический список.

Предназначено для слушателей курса «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», а также всех, кто изучает и практикует данное направление оценочной деятельности.

Рецензенты: д.э.н., проф. И.В. Елохова, к.э.н., доц. Э.Д. Епишина

© Скоробогач А.В., 2012

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 4

ТЕМА 1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД 6

КРАТКИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ И ПРИМЕРЫ РЕШЕНИЯ ТИПОВЫХ ЗАДАЧ 6

ТЕМА 2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД 45

КРАТКИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ И ПРИМЕРЫ РЕШЕНИЯ ТИПОВЫХ ЗАДАЧ 45

ТЕМА 3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД 71

КРАТКИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ И ПРИМЕРЫ РЕШЕНИЯ ТИПОВЫХ ЗАДАЧ 71

ТЕМА 4. НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 82

КРАТКИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ И ПРИМЕРЫ РЕШЕНИЯ ТИПОВЫХ ЗАДАЧ 82

ТЕМА 5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 84

КРАТКИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ 84

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 88

ВВЕДЕНИЕ

Процесс определения стоимости активов сложен и многогранен. Для того чтобы рассчитать стоимость, необходимо обладать знаниями из различных областей и наук. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости¹. Предлагаемое пособие посвящено одному из видов оценочной деятельности – оценке объектов недвижимости. Гражданский кодекс РФ дает следующее определение недвижимого имущества: недвижимостью являются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства². Объектами недвижимости являются также предприятие в целом как имущественный комплекс³, морские суда, суда внутреннего плавания, воздушные суда и космические объекты.

В пособии рассматривается объект недвижимости как единый объект, состоящий из земельного участка и улучшений на нем в виде зданий и сооружений. Под земельным участком понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами⁴. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В свою очередь улучшения являются строительными сооружениями и представляют единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций. Среди строительных сооружений выделяют здания и иные сооружения. Здание – это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных⁵. Целью издания учебного пособия является ознакомление читателя с теорией и практикой оценки стоимости недвижимости, спецификой применения различных подходов и методов оценки стоимости.

Основные задачи его публикации:

• представить базовые положения теории оценки недвижимости;

• отработать практические навыки применения подходов при оценке недвижимости;

• отработать практические навыки проведения расчетов по определению стоимости собственности по методикам, используемым в рамках трех теоретических подходов;

• научить согласовывать полученные результаты.

При этом всегда следует помнить, что законодательные аспекты играют главную роль в процессе определения стоимости и в основу оценки стоимости закладывается информационная база, которую оценщик должен проанализировать. Информационный массив следует подготавливать заранее, используя данные как из технической сферы (здания и сооружения являются продукцией строительной индустрии), так и из экономической теории (стоимость является результатом экономического анализа). Процесс изучения технической стороны строится на нормативных документах в строительной области, таких как СНиП (строительные нормы и правила), МДС (методические документы в строительстве), ВСН (ведомственные строительные нормы) и др. Методы анализа рынка недвижимости и подготовку информационного массива можно изучить по различным научным трудам и учебникам. Процесс анализа рынка недвижимости с выявлением особенностей развития описан различными российскими учеными, которые уже приобрели известность за небольшой период становления и развития рынка недвижимости в России и имеют научные труды по данной тематике. К ним можно отнести П.Г. Грабового, Ю.Н. Кулакова, К.Ю. Кулакова, Г.М. Стерника, С.Г. Стерника (г. Москва), Е.И. Тарасевича, А.Н. Асаула, Е.С. Озерова (г. Санкт-Петербург), Э.Д. Епишину (г. Пермь) и др.

Нормативные документы, в которых отражена последовательность анализа рынка недвижимости, пока не разработаны. Аналитическая деятельность не подлежит лицензированию и является мнением эксперта о происходящих на рынке процессах. Однако основные моменты, которых должен касаться анализ рынка каких-либо объектов, отражены в Федеральных стандартах оценки №1, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. №256 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО. №1)». В п.18 ФСО №1 сказано, что оценщик (эксперт) обязан собрать и проанализировать информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов. Можно обратиться и к недействующим сегодня «Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519. П.16 указанных выше стандартов гласит, что оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

В принципе данные нормативные акты могут служить отправной точкой для описания процедуры анализа рынка недвижимости, причем вне зависимости от его географической привязанности.

Согласно Федеральным стандартам оценки⁶ в оценочной деятельности используются четыре вида стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. В учебном пособии большее внимание уделено расчету рыночной стоимости, которая наиболее часто применяется при оценке любого вида имущества. Под рыночной стоимостью⁷ объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для ее совершения, при этом к ним нет принуждения.

Исходя из этого и построена структура учебного пособия. Первые три темы касаются основных подходов к оценке (затратного, сравнительного и доходного). При раскрытии четвертой темы изложен анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости как важнейший принцип оценки, определяющий дальнейшие расчеты рыночной стоимости имущества по трем вышеуказанным подходам. Пятая тема посвящена согласованию результатов рыночной стоимости.

Содержание учебного пособия предполагает, что читатель знаком с дисциплинами «Экономическая теория», «Финансовая математика», «Теория оценки собственности», «Экономика недвижимости», «Инвестиции», а также знает правовые и экономические предпосылки оценки стоимости недвижимости.

Автор выражает благодарность рецензентам Елоховой И.В., Епишиной Э.Д., а также профессионалам рынка недвижимости и оценочной деятельности Митюшкиной Е.Н., Ширинкину А.Ю., Полыгаловой О.А..

Методы, рассмотренные в учебном пособии, и библиографический список, включающий учебные и нормативные издания, достаточны для ознакомления с основными способами и принципами оценки стоимости недвижимости. При углубленном изучении дисциплины они нуждаются в дополнении.

При обнаружении ошибок и опечаток просьба сообщить автору по E-mail: [e-mail]