Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на его сравнении с объектами-аналогами, о которых имеется ценовая информация. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость¹.

Из основных методов, которые используются при сравнительном подходе к оценке недвижимости, можно указать метод прямого сравнения продаж, метод мультипликатора валовой ренты, метод попарного сравнения.

2.1. Метод прямого сравнения продаж

Последовательность определения стоимости по методу прямого сравнения продаж:

1. Анализ рынка недвижимости и выбор объектов-аналогов, о которых имеется вся необходимая информация (цена, правовые, технические и экономические характеристики и пр.).

2. Выбор единицы сравнения (для земельных участков 1 кв.м, 1 га, 1 пог.км, для зданий и сооружений 1 кв.м, 1 куб.м, 1 машино-место и др.).

3. Выбор элементов (показателей) сравнения. При оценке недвижимости принято сравнивать объекты по правам, условиям финансирования, чистоте сделки, дате оценки, местоположению, физическим характеристикам, экономическим характеристикам, отклонениям от целевого использования и наличию движимого имущества.

4. Расчет корректировок по выбранным элементам сравнения.

5. Внесение корректировок (суммирование или мультиплицирование) и расчет скорректированных цен объектов-аналогов.

6. Анализ скорректированных цен объектов-аналогов и определение взвешенной величины рыночной стоимости объекта оценки.

Особого внимания заслуживает этап расчета корректировок.

Для измерения корректировок в основном применяют количественные методики. Качественные методики также используют, но при их обязательном обосновании.

К количественным методикам относят²:

• анализ парного набора данных (paired data set analysis);

• статистический анализ (statistical analysis);

• графический анализ (graphic analysis);

• анализ тенденций (trend analysis);

• анализ издержек (cost-related analysis);

• анализ вторичных данных (secondary analysis).

К качественным методикам относят:

• относительный сравнительный анализ (relative comparison analysis);

• распределительный анализ (ranking analysis);

• индивидуальные опросы (personal interviews).

Анализ парного набора данных.Данный метод заключается в сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов, кроме одного. На практике такие случаи встречаются редко, но при достаточной информационной базе метод дает хорошие результаты.

Статистический анализ.Этот метод использует математический аппарат статистики и регрессионного анализа для обработки массива данных о характеристиках недвижимости и их ценах продаж. Трудность состоит в определении числа факторов, существенно влияющих на цену и выделение их весовых значений.

Графический анализ.Результаты статистического анализа, выраженные в графическом виде, могут показать распределение рынка в элементах сравнения. Кривые распределения, построенные для элементов сравнения с помощью соответствующих формул, позволяют определить величины корректировок.

Анализ тенденций.При наличии большого количества данных рынка о продаже собственности с несовпадающими параметрами этот метод позволяет определить факторы, влияющие на цену продажи и элементы, чувствительные к рынку. Выявив элементы, подбирают подходящие способы для их корректировок.

Анализ издержек.В этом методе основой корректировок служит амортизированная стоимость здания. Следует заметить, что такие корректировки требуют тщательной проверки рыночных данных.

Анализ вторичных данных.Данным методом определяются величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения. Такие данные обычно содержатся в отчетах и публикациях органов статистики, специализированных аналитических агентств и пр.

Относительный сравнительный анализ относится к качественным методикам. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Метод напоминает анализ парного набора данных за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.

Распределительный анализ.Метод является вариантом относительного сравнительного анализа. Сравнимые продажи распределяются в порядке монотонного изменения соответствия объекту оценки, затем определяется место оцениваемого объекта в ряду сравнительных продаж.

Индивидуальные опросы.В результате опросов профессионалов и осведомленных лиц получается информация, которая может быть полезна при проведении корректировок. Данная информация является вторичной и не может быть критерием при определении рыночной стоимости.

Пример определения стоимости по сравнительному подходу методом прямого сравнения продаж

Исходные данные: объект оценки – индивидуальный жилой деревянный дом общей площадью 38,5 кв.м с надворными постройками на земельном участке 600 кв.м.

Оценить стоимость объекта недвижимости по методу прямого сравнения продаж.

Для определения стоимости объекта оценки были подобраны три аналога, информация о которых представлена в табл.25.

Таблица 25