Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки¹.

При оценке стоимости доходным подходом можно использовать два метода. Это метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

3.1.Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации применяется, когда денежный поток от объекта недвижимости будет носить стабильный постоянный характер. Данное условие будет выполняться, если объект расположен в удачном месте, выведен на рынок и успешно функционирует, не требует в ближайшие годы капитальных вложений.

Последовательность определения стоимости по методу прямой капитализации:

1. изучение условий арендных отношений;

2. составление реконструированного отчета о доходах и расходах для определения чистого операционного дохода (ЧОД);

3. расчет ставки капитализации;

4. определение стоимости по доходному подходу по формуле.

(48)

где – стоимость, расчитанная по методу прямой капитализации;

–величина ожидаемого чистого операционного годового дохода (ЧОД).

–ставка (коэффициент) капитализации.

При этом особое внимание следует уделить составлению отчета о доходах и расходах. Структура отчета о доходах и расходах:

1. Потенциальный валовой доход PGI (potential gross income) – это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначен­ных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат.

2. Действительный валовой доход EGI (effective gross income) – это потенциальный ва­ловой доход, уменьшенный на недозагрузку объекта недвижимости, недосбор платежей V&L (vacancy allowance and) и увеличенный на прочие доходы.

3. Операционные расходы OE (operating expense) – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно свя­занные с получением действительного валового дохода. Опера­ционные расходы состоят из постоянных и переменных расхо­дов и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффици­ента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расхо­дов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:

• коммунальные;

• на текущие ремонтные работы;

• заработную плату обслуживающего персонала;

• налоги на заработную плату;

• на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

• на рекламу и заключение арендных договоров;

• на консультации и юридическое обслуживание;

• на управление.

Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и обо­рудование, срок жизни которых короче, чем срок экономиче­ской жизни здания. Эти замены требуют значительных едино­временных денежных затрат. Стабилизация подобных расхо­дов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений. В качестве исходного значения могут служить нормы амортизационных отчислений в зависимости от типа здания и его конструктивных элементов.

4. Чистый операционный годовой доход NOI (net operating income) равен действительному валовому доходу за вычетом операционных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов.

5. Доход на собственные средства BTCF (before-tax cash flow) равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга DS (debt service) или дохода, который приходится на заемные средства (доход на собственные средства необходим при определении инвестиционной стоимости).

Пример определения стоимости по доходному подходу (метод прямой капитализации)

Исходные данные: объект оценки – встроенное помещение магазина (IIгруппы капитальности), расположенного в центральной части города. Его местоположение предполагает стабильный поток средств, поэтому для определения стоимости по доходному подходу используем метод прямой капитализации. При получении задания на оценку был предоставлен договор аренды на объект недвижимости. Изучив договор аренды, оценщик пришел к выводу, что контрактная арендная ставка совпадает с рыночной, поэтому в расчет принимаем арендную ставку по контракту.

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД) на основе арендной ставки по различным помещениям магазина:

Таблица 44