17

ЛЕКЦІЯ 4-5 ІНВЕСТИЦІЙНЕ КРЕДИТУВАННЯ ПІД ЗАСТАВУ НЕРУХОМОСТІ

4-5.1. Поняття та види інвестиційного кредитування під заставу

4-5.2. Житлове іпотечне кредитування. Іпотечний ринок

4-5.3. Оцінка нерухомості та землі при інвестиційному кредитуванні під заставу

4-5.1. Інвестиційний кредит під заставу нерухомості - це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна на фінансування інвестиційних заходів.

Залежно від виду предмети застави (земля, нерухомість житлова, нерухомість комерційна) інвестиційне кредитування під заставу також можна класифікувати на:

- кредитування під заставу житлової нерухомості;

а) під заставу, б ) житлове іпотечне кредитування

- кредитування під заставу комерційної нерухомості;

а) під заставу, б ) комерційне іпотечне кредитування

- кредитування під заставу землі.

а) під заставу, б ) земельне іпотечне кредитування

Юридичні та економічні передумови виникнення інвестиційного кредитування під заставу:

- наявність розвиненої системи права приватної власності на нерухомість,

- наявність розвиненої системи права приватної власності на землю,

- наявність розвиненої системи кредитування та ін.

Кредитори ІК під заставу:

- універсальні комерційні банки

- іпотечні банки,

- спеціальні іпотечні компанії.

Позичальники ІК під заставу:

- юридичні та фізичні особи, які мають у власності об’єкти для застави,

- юридичні та фізичні особи, які мають поручників, у власності об’єкти для застави і заставляють їх на користь позичальника.

Характерні ознаки інвестиційного кредитування під заставу:

- більший розмір кредиту порівняно з іншими вилами кредитування (споживчих та МП);

- тривалий строк користування кредитом (від 15 до 25—30 років);

- підвищена ризикованість інвестиційних позик під заставу, через можливі зміни економічних умов, відсотків, стану здоров’я позичальника та ін.;

- орієнтація кредитора не тільки на дохід позичальника, а і на вартість майна, що заставляється;

- обов’язкова оцінка майна, що заставляється.

4-5.2. Житлове іпотечне кредитування — це вид економічних відносин з приводу надання кредитів на фінансування інвестиційних заходів під заставу нерухомого майна (будівель, землі), що залишається в користуванні у позичальника.

Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання виступає та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Характерними рисами іпотечного кредиту є:

- довгостроковість;

- дотримання принципу, за яким заставлене майно залишається у позичальника;

- реєстрація факту застави;

- допущення повторних застав, якщо вартість майна не вичерпана попередніми заставами;

- правило старшинства при реалізації майна збанкрутілого позичальникам та передбачення задоволення вимог держателів заставних у порядку їх послідовності.

ІПОТЕЧНИЙ РИНОК

Відносини іпотечного кредитування – відносини між юридичними та фізичними особами з приводу надання кредитів на фінансування інвестиційних заходів під заставу нерухомого майна (будівель, землі), що залишається в користуванні у позичальника

+

Інфраструктура іпотечного ринку – сукупність фінансово-кредитних установ, установ оцінки, органів державного регулювання та інших суб’єктів ринку що взаємодіють між собою на основі визначених в державі організаційно-правових норм іпотечного кредитування

Рух іпотечного кредиту та іпотечних цінних паперів між суб’єктами економіки

Економічні та соціальні функції іпотечного ринку

– Мультиплікаційний ефект розвитку іпотечного ринку

– Макроекономічна стабілізація (стимулює сукупний внутрішній попит).

– Розв’язання соціальних проблем

– Розвиток фінансової система країни (в т.ч. фінансових ринків)

– Демократизація суспільства (поряд із свободою слова, свободою зібрань, незалежними ЗМІ тощо - свобода пересування, свобода вибору місця та країни проживання).

Існують первинний і вторинний іпотечні ринки.

Первинний іпотечний ринок - країни Західної Європи.

Первинний і вторинний іпотечний ринок - США та Канада.

Організація первинного іпотечного ринку:

– внесення клієнтом до кредитної установи початкового внеску (15-30% вартості кредиту), та отримання довгострокового кредиту під заставу купленого за кредитні кошти житла;

– система будівельних заощаджень, яка пов’язана з функціонуванням різноманітних будівельних та будівельно-ощадних кас і товариств. За цієї схемою створюються як відкриті, так і закриті товариства, які функціонують за принципом каси взаємодопомоги. Їх члени поступово, протягом 4-6 років, нагромаджують певну суму коштів (30-40% від вартості кредиту), а потім отримують від товариства іпотечний кредит під заставу купленого за кредитні кошти житла.

Організація вторинного іпотечного ринку передбачає:

- наявність первинного іпотечного ринку з усіма його складовими;

- секьюритизацію іпотечних кредитів (перетворення їх у боргові цінні папери: «заставні», іпотечні сертифікати та облігації) і завдяки цьому рефінансування іпотечних кредитів із залученням коштів фінансових установ, які працюють на фінансових ринках.

Вторинні ринки іпотечного житлового кредитування функціонують в США, Канаді, деяких країнах Латинської Америки, Африки та Азії.

ІПОТЕЧНІ ЦІННІ ПАПЕРИ

Трансформація іпотечних кредитів у боргові цінні папери – сек’юритизація – це процес оформлення банківських запозичень і кредитів випуском цінних паперів.

Одним із секторів кредитного ринку охоплений процесами сек’юритизації став сектор кредитування під заставу нерухомості (іпотечних кредитів) і в результаті у світовій практиці з’явилися і отримали широкого використання іпотечні боргові цінні папери:

- заставна;

- іпотечні облігації та ін.

Види іпотечних цінних паперів

1. Заставна – це спосіб оформлення банком іпотечного кредиту у вигляді цінного паперу (стандартизованого письмового документу). Відсотки за таким борговим цінним папером – це відсотки за іпотечним кредитом, а номінальна вартість – обсяг іпотечного кредиту.

Заставна являє собою борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за іпотечним боргом, а в разі невиконання основного зобов'язання власник заставної має право отримати в якості стягнення - предмет іпотеки (заставлену нерухомість).

Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної форми. Вимоги до форми та змісту заставної визначаються у нормативно-законодавчих документах, які регулюють питання іпотечного кредитування та використання цінних паперів в країні.

Заставна не є емісійним цінним папером. Першим власником заставної є особа, яка на момент видачі заставної відповідно до умов іпотечного договору має статус іпотечного кредитора (іпотекодержателя), тобто комерційний банк.

Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом вчинення передавального напису (індосаменту).

Наступний власник заставної набуває всі права іпотекодержателя (нового кредитора) за договором, яким обумовлене основне зобов'язання, та за іпотечним договором, на підставі якого була видана заставна, а права попереднього власника заставної як іпотекодержателя (первісного кредитора) припиняються. Попередній власник заставної на вимогу нового власника зобов'язаний передати новому власнику документи та інформацію щодо заставної.

Після повної виплати боргу заставна анулюється.

Механізм випуску та обігу заставної (однорівнева модель іпотечного ринку¹).

ПОЗИЧАЛЬНИКИ ІНВЕСТОРИ

Іпотечні кредити Гроші

(платежі за іпотечним кредитом:

%+ сума боргу)

Іпотеч.кредитЗаставнаБАНК Заставні

(платежі по заставній: (платежі по заставним : %+ сума боргу)

%+ сума боргу)

Оформлення іпотечних кредитів у вигляді заставної дає змогу знерухомлені в одному банку іпотечні кредити перетворити в рухомі кредитні інструменти - боргові цінні папери, що спрямовуються в обіг на ринок цінних паперів і купуються інвесторами (посередниками фінансових ринків).

Спрямовуючи такі боргові цінні папери в подальший обіг банк має змогу вирішити завдання щодо:

- зниження рівня власних кредитних ризиків та перерозподіл кредитних ризиків в межах банківської (фінансово-кредитної) системи;

- розширення джерел отримання капіталів. Продаж заставних дає змогу отримати грошові ресурси «вже нині», а не після закінчення терміну довгострокового іпотечного кредиту. Завдяки цьому комерційний банк може фінансувати нові кредитні проекти, в т.ч. видавати нові іпотечні кредити, сприяючи в такій спосіб житловому і комерційному будівництву (рефінансування іпотечних кредитів).

2. Іпотечні облігації – це облігації, виконання зобов'язань за якими забезпечене іпотечними активами (тобто правами вимоги за забезпеченим іпотекою грошовим зобов'язанням боржника), а також іншими активами емітента.

Іпотечна облігація засвідчує внесення грошових коштів її власником і підтверджує зобов'язання емітента відшкодувати йому номінальну вартість цієї облігації та грошового доходу, в т.ч. за рахунок іпотечного покриття.

Перевага іпотечних облігацій полягає в тому, що їх власники мають гарантію повернення своїх коштів за рахунок іпотечного покриття і мають вищий пріоритет в поверненні власних коштів у випадку банкрутства їх емітента порівняно з іншим кредиторами.

Іпотечні облігації випускаються :

- у документарній або електронній формі;

- іменними або на пред’явника.

Види іпотечних облігацій, залежно від їх емітента та моделі іпотечного ринку:

2.1. Звичайні іпотечні облігації - іпотечні облігації, що випускаються посередниками ринку іпотечного кредитування – комерційними банками, які надають іпотечні кредити (див. Розділ «Кредитні інститути»). Емітенти звичайних іпотечних облігацій несуть відповідальність за виконання зобов'язань іпотечними активами (тобто правами вимоги за забезпеченим іпотекою грошовим зобов'язанням боржника) та всім іншим своїм майном.

Механізм випуску та обігу іпотечних облігацій (однорівнева модель іпотечного ринку)

ПОЗИЧАЛЬНИКИ ІНВЕСТОРИ

Іпотечні кредити Гроші

(платежі за іпотечним кредитом:

%+ сума боргу)

Іпотеч.кредит ЗаставнаБАНК Пул заставних Іпотечні (платежі по заставній: облігації (ІО)

%+ сума боргу) (платежі за ІО: %+сума боргу)

2.2. Вторинні іпотечні облігації² - іпотечні облігації, що випускаються посередниками вторинного іпотечного ринку при дворівневій моделі іпотечного ринку – спеціалізованими іпотечними установами (небанківськими фінансовими установами).

Емітенти вторинних іпотечних облігацій несуть відповідальність за виконання зобов'язань за облігаціями лише іпотечними активами (тобто правами вимоги за забезпеченим іпотекою грошовим зобов'язанням боржника).

Механізм випуску та обігу вторинних іпотечних облігацій дворівневої³ моделі іпотечного ринку

ПОЗИЧАЛЬНИКИ ІНВЕСТОРИ

Іпотечні кредити Гроші

(платежі за кредитом:

%+ сума боргу) Гроші

Іпотеч.кредит ЗаставнаБАНК Пул СПЕЦІАЛІЗОВАНА Іпотечні

(платежі по заставній: заставних ІПОТЕЧНА УСТАНОВА облігації

%+ сума боргу) (платежі за ІО:

%+сума боргу)

Заставна та іпотечні облігації – це базові види іпотечних боргових цінних паперів, хоча у світовій практиці існує велика кількість модифікацій іпотечних боргових цінних паперів.

В цілому, всі розповсюджені види іпотечних боргових іпотечних цінних паперів можна згрупувати залежно від завдань, які вони дають змогу вирішувати.

Групування боргових іпотечних цінних паперів, залежно від завдань, які вони виконують.

1 група – це боргові іпотечні цінні папери, наявність яких дає змогу (завдяки сек’юритизації кредитів) здійснювати перепродаж боргів і залучати нові фінансові ресурси у сферу кредитування від різноманітних учасників фінансових ринків та різних суб’єктів економіки.

До них відносяться: заставна та іпотечні облігації дворівневої моделі іпотечного ринку, що емітуються спеціалізованими іпотечними посередниками (в Україні – це структуровані іпотечні облігації).

2 група- це боргові іпотечні цінні папери, забезпечені нерухомістю (іпотечними активами). Такі боргові інструменти дають більше шансів їх емітентам отримати кредитні кошти, оскільки боргові цінні папери, забезпечені нерухомістю є більш надійними для кредитора порівняно з іншими (незабезпеченими) борговими цінними паперами.

До них відносяться іпотечні облігації однорівневої моделі іпотечного ринку (в Україні – це звичайні іпотечні облігації).

Фінансові ресурси житлового іпотечного кредитування

1. Заощадження населення у різноманітних їх формах: заощадження в банках, контрактні будівельні заощадження в небанківських фінансово-кредитних установах (будівельні каси, ощадно-позичкові каси, ощадно-позичкові асоціації та ін.), заощадження населення які акумулюються у пенсійних фондах, страхових компаніях, кредитних спілках, фондах спільного інвестування.

2. Кошти суб’єктів підприємницької діяльностіЗалучаються завдяки купівлі суб’єктами підприємницької діяльності іпотечних цінних паперів у фінансових установ і подальшому спрямуванню отриманих грошей на рефінансування іпотечних кредитів.

3. Ресурси, які залучаються з фінансових ринків через систему рефінансування іпотечних кредитів, яка передбачає:

а) Надання іпотечних житлових кредитів комерційними банками;

б) Випуск заставних (заставна – різновид боргового зобов’язання. Право претензій на власність, яке виникає внаслідок застави під кредит, або виплати боргу і яке втрачає свою силу після виплати цього кредиту бо погашення боргу);

в) Скупка заставних операторами вторинного іпотечного ринку

(Урядові іпотечні Агентства: 1) “Фенні Мей” - утворена Урядом США у 1938 році, як Федеральна національна іпотечна асоціація. У 1968 році “Фенні Мей” була реорганізована і на її базі виникло дві іпотечні асоціації США: “Джинні Мей” – Урядова національна іпотечна асоціація, яка повністю належить державі + “Фенні Мей”, яка перетворилася у приватну Федеральну національну іпотечну асоціацію. Іпотечні папери обох асоціацій гарантуються Урядом США. Вказані Асоціації є найбільшими інвесторами житлового будівництва в США і найбільшими операторами вторинного іпотечного ринку житла в США. Вони забезпечують основні обсяги закупок іпотечних кредитів (закладних) з первинного іпотечного ринку в США. 2) “Фредді Мак” - Федеральна корпорація житлового іпотечного кредиту, 1970 р. Емітовані корпорацією цінні папери не мають державних гарантій. 3) Приватні оператори цього ринку)

г) Формування пулів іпотек за стандартними ознаками

д) Випуск іпотечних облігацій операторами вторинного ринку (забезпечених пулами іпотек)

е) Продаж іпотечних облігацій ПФ, ІФ, ІК, СК.

ж) Рефінансування іпотечних кредитів (залучені кошти спрямовуються на придбання нових іпотечних заставних на первинному ринку)

4. Ресурси державного та місцевих бюджетів.

– державні житлові програми, які кредитуються з бюджету під заставу житла;

– надання державної премії учасникам будівельних товариств, ощадно-будівельних кас та асоціацій. Розмір цієї премії, як правило, складає 30% річного внеску учасника такої каси до її фонду. Це дозволяє зацікавити учасників подібних кас та товариств у нагромадженні ресурсів не тільки з метою будівництва власної квартири, але й з метою вигідного капіталовкладення. Німецький досвід засвідчує, що одна марка виплачена учаснику будівельної каси у вигляді державної премії забезпечує приріст інвестицій будівельних товариств у житлове будівництво в розмірі понад 20 марок.

– державні субсидії на сплату процентів чи першого внеску за іпотечними кредитами;

– державне страхування іпотечних кредитів та іпотечних облігацій операторів вторинного іпотечного ринку.

– податкові стимули та ін.

Фінансові ризики діяльності на іпотечному ринку житла

1. Фінансові ризики, пов’язані з діяльністю фінансово-кредитних установ, що здійснюють іпотечне житлове кредитування.

Кредитні ризики – невиконання (несвоєчасне виконання) своїх зобов’язань позичальником; невиконання кредитором своїх зобов’язань перед іншими кредиторами; галузеві ризики; невизначеність перспектив розвитку житлового будівництва, умов ведення підприємницької діяльності в цьому секторі та дохідності цієї діяльності.

Ризики запровадження нових кредитних продуктів (банківських технологій, схем фінансування та рефінансування іпотечних кредитів). З одного боку, вони можуть бути неприйняті потенційним покупцем, з іншого боку – фінансово-кредитна установа може понести великі витрати на їх впровадження.

Ризик втрати репутації фінансово-кредитної установи і фінансово-кредитної системи в цілому, що може супроводжуватись серйозними фінансовими втратами.

Ризики стратегічного управління. Ці ризики пов’язані з вибором стратегії розвитку фінансово-кредитної установи. У випадку помилкової стратегії така фінансово-кредитна установа може дійти до банкрутства.

2. Ризики діяльності емітентів іпотечних цінних паперів.

- невиконання емітентами цінних паперів своїх зобов’язань щодо забезпечення доходності цінних паперів і щодо їх своєчасного погашення. Мова йде про іпотечні облігації первинного і вторинного ринків житла.

- можливості банкрутства емітентів, зобов’язання якої гарантуються Урядом.

- посилення нестабільності функціонування фінансових ринків, можливим утворенням різноманітних фінансових пірамід, що вимагає відповідних регулюючих заходів від держав та наднаціональних міждержавних органів.

3. Ризики пов’язані із заходами державного регулювання іпотечного житлового ринку.

- зміни правових основ іпотечного житлового ринку

- невдалі заходи податкового регулювання цього ринку. Наприклад, відмова держави від податкового стимулювання іпотечного житлового кредитування.

- невиконання державою своїх соціальних зобов’язань перед учасниками іпотечного житлового ринку; невиконання державою своїх гарантій наданих за іпотечними цінними паперами або гарантій наданих учасникам іпотечного ринку, в т.ч. за заощадженнями громадян.