Міністерство освіти і науки, молоді та спорту україни

Харківська національна академія міського господарства

Розрахунково-графічна робота

З курсу «оцінка нерухомості»

1 варіант

Виконав студент 4 курсу

спеціальності МОМГ

____Кирчигина_____

Перевірив

ас. Шевченко В.С.

Евпатория – 2012

Зміст.

Вступ.

1. Правові основи нерухомості та оцінювальної діяльності

2. Загальна характеристика об’єкта оцінки

3. Аналіз найкращого та найбільш ефективного об’єкта нерухомості

4. Оцінка вартості нерухомості

4.1. Оцінка вартості нерухомості порівняльним методом

4.2. Оцінка вартості нерухомості витратним методом

4.3 Оцінка вартості нерухомості доходним методом

5. Узгодження результатів оцінки, що отримані за трьома методами.

Література

ВСТУП

Метою розрахунково-графічної роботи є закріплення теоретичних знань, придбаних практичних навичок та професійних вмінь в галузі економіки й оцінки нерухомості на основі самостійного вивчення та узагальнення законодавчих : нормативних актів, спеціальної економічної літератури, проведення розрахунків щодо визначення вартості нерухомості. Розрахунково-графічне завдання виконується на основі вихідних даних, що наведені в вказівках або зібраної інформації про місцеві ринки нерухомості.

Розрахунково-графічне завдання виконується на основі вивчення законодавчих і нормативних актів і літератури, а також нових видань, у тому числі періодичних, у галузі економіки та оцінки нерухомості.

1. Правові основи нерухомості та оцінювальної діяльності

Майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності; (Абзац другий частини другої статті 3 із змінами, внесеними згідно із Законом N 1378-IV ( 1378-15) від 11.12.2003 )

Майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Незалежною оцінкою майнавважається оцінкамайна, щопроведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання.

Процедури оцінкимайнавстановлюються нормативно-правовими актами з оцінкимайна. У випадкахпроведення незалежної оцінкимайнаскладається звітпрооцінкумайна. У випадках самостійногопроведення оцінкимайнаорганом державної влади або органом місцевого самоврядування складається акт оцінкимайна. Вимоги до звітівпрооцінкумайната актів оцінкимайнавстановлюються відповідно до статті 12 цього Закону.

Датою оцінки є дата, за станом на яку здійснюються процедури оцінкимайната визначається вартістьмайна. Нормативно-правовими актами з оцінкимайнаможуть бути передбачені строки дії звітупрооцінкумайна(акта оцінкимайна) від дати оцінки або дати її затвердження (погодження) замовником.

Випадки обов'язкового проведення оцінкимайнавстановлюються цим Законом.

Стаття 4. Професійна оціночна діяльність

Професійна оціночна діяльність (далі - оціночна діяльність) - діяльність оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності, визнаних такими відповідно до положень цього Закону, яка полягає в організаційному, методичному та практичному забезпеченніпроведення оцінкимайна, розгляді та підготовці висновків щодо вартостімайна.

Оціночна діяльність може здійснюватися у таких формах:

- практична діяльність з оцінки майна, яка полягає у практичному виконанні оцінкимайната всіхпроцедур, пов'язаних з нею, відповідно до вимог, встановлених нормативно-правовими актами з оцінкимайна;

- консультаційна діяльність, яка полягає в наданні консультацій з оцінки майнасуб'єктам оціночної діяльності, замовникам оцінки та (або) іншим особам в усній або письмовій формі;

- рецензування звіту прооцінкумайна(акта оцінкимайна), яке полягає в їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованихпроцедур оцінкимайнавимогам нормативно-правових актів з оцінкимайна, в порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінкимайна;

- методичне забезпечення оцінки майна, яке полягає в розробленні методичних документів з оцінкимайната наданні роз'яснень щодо їх застосування;

- навчальна діяльність оцінювачів, яка полягає в участі у навчальному процесі зпрофесійної підготовки оцінювачів.

Практична діяльність з оцінки майнаможе здійснюватися виключно суб'єктами оціночної діяльності, визнаними такими відповідно до статті 5 цього Закону.

Діяльність судових експертів, пов'язана з оцінкою майна, здійснюється на умовах і в порядку, передбачених Законом України "Просудову експертизу" (4038-12), з урахуванням особливостей, визначених цим Законом щодо методичного регулювання оцінки цьогомайна. Інші положення цього Закону не поширюються на судових експертів. ( Частина четверта статті 4 в редакції Закону N 1992-IV (1992-15) від 09.09.2004 )

Стаття 1. Сфера дії Закону

Положення цього Закону поширюються на правовідносини, які виникають у процесі здійснення оцінкимайна, майнових прав, що належать фізичним та юридичним особам України на території України та за її межами, а також фізичним та юридичним особам інших держав на території України та за її межами, якщо угода укладається відповідно до законодавства України, використання результатів оцінки та здійсненняпрофесійної оціночної діяльності в Україні.

Стаття 2. Законодавство прооцінкумайна, майнових прав та професійну оціночну діяльність

Оцінка майна, майнових прав тапрофесійна оціночна діяльність регулюються цим Законом, іншими нормативно-правовими актами з оцінкимайна, що не суперечать йому. Якщо міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, встановлено інші правові норми щодо оцінкимайна, майнових прав тапрофесійної оціночної діяльності, застосовуються правила міжнародного договору.

Стаття 3. Оцінка майната майнових прав

Оцінка майна, майнових прав (далі - оцінкамайна) - цепроцес визначення їх вартості на дату оцінки запроцедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінкимайна), і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

У цьому Законі:

- майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності; ( Абзац другий частини другої статті 3 із змінами, внесеними згідно із Законом N 1378-IV ( 1378-15) від 11.12.2003 )

- майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Незалежною оцінкою майнавважається оцінкамайна, щопроведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання.

Процедури оцінкимайнавстановлюються нормативно-правовими актами з оцінкимайна. У випадкахпроведення незалежної оцінкимайнаскладається звітпрооцінкумайна. У випадках самостійногопроведення оцінкимайнаорганом державної влади або органом місцевого самоврядування складається акт оцінкимайна. Вимоги до звітівпрооцінкумайната актів оцінкимайнавстановлюються відповідно до статті 12 цього Закону.

Датою оцінки є дата, за станом на яку здійснюються процедури оцінкимайната визначається вартістьмайна. Нормативно-правовими актами з оцінкимайнаможуть бути передбачені строки дії звітупрооцінкумайна(акта оцінкимайна) від дати оцінки або дати її затвердження (погодження) замовником.

Випадки обов'язкового проведення оцінкимайнавстановлюються цим Законом.

Стаття 4. Професійна оціночна діяльність

Професійна оціночна діяльність (далі - оціночна діяльність) - діяльність оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності, визнаних такими відповідно до положень цього Закону, яка полягає в організаційному, методичному та практичному забезпеченніпроведення оцінкимайна, розгляді та підготовці висновків щодо вартостімайна.

Оціночна діяльність може здійснюватися у таких формах:

- практична діяльність з оцінки майна, яка полягає у практичному виконанні оцінкимайната всіхпроцедур, пов'язаних з нею, відповідно до вимог, встановлених нормативно-правовими актами з оцінкимайна;

- консультаційна діяльність, яка полягає в наданні консультацій з оцінки майнасуб'єктам оціночної діяльності, замовникам оцінки та (або) іншим особам в усній або письмовій формі;

- рецензування звіту прооцінкумайна(акта оцінкимайна), яке полягає в їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованихпроцедур оцінкимайнавимогам нормативно-правових актів з оцінкимайна, в порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінкимайна;

- методичне забезпечення оцінки майна, яке полягає в розробленні методичних документів з оцінкимайната наданні роз'яснень щодо їх застосування;

- навчальна діяльність оцінювачів, яка полягає в участі у навчальному процесі зпрофесійної підготовки оцінювачів.

Практична діяльність з оцінки майнаможе здійснюватися виключно суб'єктами оціночної діяльності, визнаними такими відповідно до статті 5 цього Закону.

Діяльність судових експертів, пов'язана з оцінкою майна, здійснюється на умовах і в порядку, передбачених Законом України "Просудову експертизу" (4038-12), з урахуванням особливостей, визначених цим Законом щодо методичного регулювання оцінки цьогомайна. Інші положення цього Закону не поширюються на судових експертів. ( Частина четверта статті 4 в редакції Закону N 1992-IV (1992-15) від 09.09.2004 )

Стаття 5. Суб'єкти оціночної діяльності

Суб'єктами оціночної діяльності є:

- суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності

відповідно до цього Закону;

- органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та (або) майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.

Права, обов'язки та відповідальність суб'єктів оціночної діяльності встановлюються цим та іншими законами.

2. Загальна характеристика об’єкта оцінки

Об’єктом оцінки, є нежитлове приміщення, площу якого розраховують за формулою

S = 20 * N, (1)

S = 20 * 1 = 20 м²

де S – площа нежитлового приміщення, що оцінюється, м²

N – номер варіанта, що відповідає останній цифрі залікової книжки.

Об’єкт оцінки має наступні ознаки:

№ вар.	Місце розташування	Матеріал	Стан приміщення	Мета визначення вартості нерухомості
1	О	цегла	поганий	для продажу

3. Аналіз найкращого та найбільш ефективного об’єкта нерухомості

Найкраще та найбільш ефективне використання нерухомості визначається як найбільш вірогідне і рентабельне на момент оцінки. Це таке використання ділянки землі та споруд, що на ній розташовані, яке забезпечить найбільшу віддачу сьогодні та у найближчому майбутньому. Аналіз поділяється на дві частини: оптимальне використання земельної ділянки та оптимальне використання ділянки із спорудами.

При аналізі найкращого та найбільш ефективного використання нежитлового приміщення слід врахувати очікувану доходність об'єкта, яка заснована на даних його аналогів за ринковими-ставками оренди (табл. 3.1).

Таблиця 3.1 Ринкові ставки оренди нерухомості за місяць, у.о./ м²

Найменування об'єкта	Площа, м ^2	Місцерозташування
		Віддалене	Середньої віддаленості	Центр
Офіс	До 40 40-80 Більш 80	150 140 130	200 180 170	250 220 230

4. Оцінка вартості нерухомості

Згідно зі Стандартами оцінювальної діяльності для визначення вартості нерухомості використовується три методи слинки: порівняльний, витратний, доходний. У результат застосування цих методів отримуємо три різні величини вартості одного й того ж об'єкта. на основі яких визначається підсумкова величина вартості нерухомості.