Практична робота № 5.

Тема: Методи оцінки вартості нерухомості та ризиків на іпотечному ринку

Час: 4 год.

Мета роботи: опрацювати різні методи оцінки вартості нерухомості, обґрунтувати особливості їх використання з урахуванням ризиків на іпотечному ринку.

Після опрацювання теми студент повинен:

1) Знати:

а) зміст наступних фінансових категорій:

Ризики іпотечного ринку. Іпотечне кредитування. Якісний і кількісний аналіз фінансових ризиків на іпотечному ринку. Метод прямої капіталізації. Метод відшкодування інвестованого капіталу. Прямолінійне повернення капіталу (метод Ринга). Метод повернення капіталу по фонду відтворення за ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуда). Метод повернення капіталу по фонду відшкодування за без ризиковою ставкою відсотка (метод Хоскольда). Метод кумулятивної побудови. Ставка капіталізації. Іпотечна постійна. Ставка капіталізації на власний капітал. Метод інвестиційної групи з амортизацією.

б) відповіді на наступні питання:

1. Які основні види фінансових ризиків на іпотечному ринку?

2. Які специфічні ризики іпотечного ринку можна виділити?

3. В чому полягають особливості застосування методів оцінки фінансових ризиків на іпотечному ринку?

4. Які існують способи відшкодування інвестованого капіталу?

5. В чому полягає сутність фінансового левериджу у практиці здійснення угод з нерухомістю із залученням іпотечного кредитування?

6. Які складові має ставка капіталізації?

7. З яких етапів складається процес управління фінансовими ризиками на іпотечному ринку?

2) Вміти: розв’язувати задачі Задача 1.

На продаж виставлено об’єкт нерухомості, дійсний валовий дохід якого становить 225 000 грн. За угодами з нерухомості, які раніше були укладені в цьому регіоні, одержали такі дані (табл. 5.1).

Таблиця 5.1

Об’єкт	Ціна продажу, грн.	Дійсний валовий дохід, грн.	Дійсний валовий дохід, грн.
1	2200000	275000	0,125
2	2118000	305000	0,144
3	1826000	210000	0,115

Методичні вказівки до виконання задачі 1.

Для визначення вартості об’єкта спочатку вирахуємо середню ринкову ставку доходу:

Вартість об’єкта, що продається, становитиме:

Визначимо значення мультиплікатора валових рентних платежів:

Далі визначимо вартість об’єкта нерухомості, що продається:

Даний метод оцінки нерухомості часто використовується під час її покупки. Однак необхідно зазначити, що він є дуже приблизним, оскільки не враховує різниці в операційних витратах різних об’єктів нерухомості, а також особливостей їх фінансування, ціни можливого перепродажу, розмірів і часу одержання майбутніх доходів.

Для розрахунку вартості об’єкта нерухомості можна використовувати не тільки валову ставку доходу, а й загальну ставку доходу (overall rate of return — ОАR), яка визначається як співвідношення чистого операційного доходу до ціни продажу. Такий спосіб розрахунку має перевагу перед попереднім, бо тут враховуються операційні витрати. Його використання дає хороші результати під час оцінки об’єктів, які не обтяжені іпотечною заборгованістю.