Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Скачиваний:
55
Добавлен:
03.03.2016
Размер:
2.09 Mб
Скачать

МЧС РОССИИ

Санкт-Петербургский университет Государственной

противопожарной службы

Учебно-методический комплекс

по дисциплине «Экономика государственного и муниципального сектора»

СМК-УМК-Д 4.4.2-41-2013

Управление документацией

УТВЕРЖДАЮ

Начальник кафедры

УиИМК

полковник внутренней службы

_______________Е.Н. Бардулин

«____»_____________201_

Тема 10. Жилищно-коммунальное хозяйство

лекция по дисциплине

«Экономика государственного и муниципального сектора»

(080504.65 - «Государственное и муниципальное управление»)

СМК-УМК-Д 4.4.2-41-2013

Рассмотрена на заседании

кафедры УиИМК протокол № _____

от «____»_________ 201_ г.

Санкт-Петербург

201_

Должность

Фамилия/ Подпись

Дата

Разработал

Преподаватель кафедры УиИМК

Стариченкова Е.М.

Проверил

Зам.начальника кафедры п-к вн.службы

Мартышевская А.В.

Стр. 2

1. Учебные цели лекционного занятия по 10 теме

Дать студентам целостные знания о жилищно-коммунальном хозяйстве муниципального сектора.

Развивать у студентов стремление к углубленному освоению материала по дисциплине «Экономика государственного и муниципального сектора», прививать навыки самостоятельной работы с первоисточниками и учебно-методическими материалами.

2. Воспитательные цели

Воспитание у студентов творческого подхода в ходе приобретения профессиональных компетенций.

Воспитание у студентов профессионально значимых качеств, развитие у обучаемых самостоятельного творческого мышления.

3. Расчет учебного времени

Содержание и порядок проведения занятия

Время, мин

ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ

Учебные вопросы:

1. Структура жилищно-коммунального хозяйства

2. Строительство муниципального жилья

3. Жилищно-коммунальное обслуживание

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

5

80

30

30

20

5

4. Литература

Основная

  1. Савченко П.В., Погосов И.А., Жильцов Е.Н. Экономика общественного сектора: Учебник / Под ред. Савченко П.В., Погосова И.А., Жильцова Е.Н. – М.: ИНФРА-М, 2009. – 763 с.

  2. Бюджет и бюджетная система Российской Федерации: Учеб. пособие. М.: Дашков и Ко, 2001.

  3. Экономика муниципального сектора: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности 080504 «Государственное и муниципальное управление» / Под ред. А.В. Пикулькина. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2008. – 464с.

Дополнительная

  1. Волгин Н.А., Кокин Ю.П. Доходы населения и оплата труда в современной России. Анализ ситуации, обоснование действий органов государственной власти и управления. М.: РАГС, 2008.

  2. Государственные и муниципальные финансы: Учебник / Под общ. ред. И.Д. Мацкуляка. М.: РАГС, 2006.

5. Учебно-материальное обеспечение

1. Технические средства обучения: мультимедийный проектор, экран, компьютерная техника, слайды

Вопрос 1. Структура жилищно-коммунального хозяйства

Основные фонды жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) подразделяются на две группы: жилищный фонд и коммунальные (технологические) фонды.

Жилищный фонд включает недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, хозяйственные приусадебные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Технологические фонды составляет коммунальная инженерная инфраструктура (сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения, водозаборы и т.п.).

По данным Росстата, на ЖКХ приходится четверть всех основных фондов страны. Балансовая оценка жилищно-коммунальной недвижимости составляет 4,1 трлн руб., основные фонды коммунальных предприятий 0,7 трлн руб. Здесь функционирует около 50 тыс. предприятий, занято 4 млн человек, в том числе на ведущих предприятиях 1,5 млн. В связи с развитием промышленности, увеличением рабочих мест с высокими заработками в других сферах экономики наметилась тенденция снижения численности работников ЖКХ.

На поддержание жилищно-коммунальной сферы расходуется почти 4% валового внутреннего продукта, до 30% общих расходов бюджетов территорий (Новая газета. 2004. 9 окт.).

В зависимости от целевого назначения жилищный фонд подразделяется на группы:

• социальный — совокупность всех жилых домов, жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма;

• индивидуальный — совокупность жилых домов, жилых помещений, используемых гражданами-собственниками для личного проживания, проживания членов их семей или иных лиц;

• коммерческий — совокупность жилых домов, жилых помещений, используемых для извлечения дохода и с этой целью передаваемых во владение и (или) использование на основании срочного возмездного договора коммерческого найма или аренды;

• специализированный — совокупность всех жилых помещений, предоставляемых отдельными категориями граждан для постоянного или временного проживания (общежития, дома-интернаты, находящиеся в ведении органов народного образования и социальной защиты, дома маневренного жилищного фонда, которые используются в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий до получения нового жилья, ремонта или реконструкции ранее занимаемого помещения).

Законодательство ставит достаточно жесткие рамки по целевому использованию жилых помещений, запрещая размещение в них промышленного производства и коммерческих организаций. Исключение составляют помещения, используемые для ведения индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан. Офисы, предприятия непромышленного характера, учреждения и организации могут размещаться в жилых помещениях только после их перевода в нежилые, поэтому собственник недвижимости вправе обратиться с заявлением в городскую администрацию об изменении целевого назначения жилого дома или помещения.

Вопросы социального использования жилья включают: обеспечение жилищных прав граждан в целом, обеспечение жильем по договорам социального найма, учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, выполнение жилищных программ, доставление жилищных субсидий, организация переселения из ветхого жилищного фонда, подлежащего сносу, реконструкции или капитальному ремонту и т.д. При коммерческом использовании муниципального жилищного фонда происходит перенесение на пользователя части бремени собственника по содержанию имущества. Это означает передачу жилья (в основном новостроек) по договорам коммерческого найма, аренды с выкупом, купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа, а также создание «доходных домов».

По форме собственности жилищный фонд муниципального образования подразделяется на следующие виды:

• частный, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам — организациям;

• смешанный, находящийся в общей собственности (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

• государственный, находящийся в ведении государственных предприятий и учреждений;

• муниципальный, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

В управлении жилищным фондом муниципальных образований принимают участие:

• комитеты и управления социальной защиты населения — в части начисления и предоставления льгот и жилищных субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг и контроля за выплатой;

  • жилищные комитеты и управления — в части учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, распределения и предоставления муниципального жилья, контроля за его использованием и приватизацией;

  • комитеты и управления жилищно-коммунального хозяйства – в части обеспечения технической эксплуатации и разработки нормативной документации по переходу на новые условия оплаты жилья и коммунальных услуг;

  • комитеты и управления муниципальным имуществом – в части передачи в аренду муниципального жилищного фонда, покупки объектов жилищного и нежилого фонда у юридических и физических лиц, организации и проведения торгов по продаже объектов муниципального жилищного фонда, передачи и приемки в собственность объектов недвижимости жилищной сферы от ведомств и других собственных, оформления имущественных прав, распоряжения нежилыми помещениями в домах муниципального жилищного фонда;

  • строительные комитеты и департаменты – в части планирования и организации строительствыа нового жилья на территории муниципального образования, в том числе по муниципальному заказу.

Объекты муниципального жилищного фонда в основном используются в форме передачи в наем (имущественный или коммерческий), аренды, хозяйственного ведения и оперативного управления, продажи (рис. 4.1).

Имущественный наем представляет собой основанное на договоре возмездное владение и пользование жилыми помещениями, которое не связано с передачей права собственности на них. Основанием для передачи жилого помещения в наем является договор найма. Фактическая передача осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник или орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем.

Коммерческий наем жилья представляет собой отношения, которые устанавливаютс между собственником жилищного фонда и нанимателем по поводу предоставления гражданам пригодного для постоянного проживания жилого помещения без ограничения размеров, за договорную плату, на срок, не превышающий пяти лет, на условиях договора коммерческого найма.

Аренда как форма использования объектов муниципальной жилищной сферы разрешена только юридическим лицам. Под арендой жилья обычно понимают отношения, которые устанавливаются между собственником жилищного фонда и юридическими лицами по поводу предоставления юридическому лицу жилого помещения, без ограничения его размеров, во временное возмездное владение и пользование, на основании договора аренды или иных договоров гражданско-правового характера. По договору аренды жилого помещения, который заключается в письменном виде, арендодатель передает арендатору жилые помещения, используемые только для проживания граждан.

Хозяйственное ведение — это владение юридическими лицами муниципальным жилищным фондом в форме государственного (муниципального) унитарного предприятия. Например, служба заказчика использует муниципальный жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, если она создана в форме государственного (муниципального) унитарного предприятия, или на праве оперативного управления, если она функционирует как государственное (муниципальное) учреждение или структурное подразделение местной администрации. Передача муниципального имущества (жилья) в хозяйственное ведение и оперативное управление осуществляется в общем порядке по договору (контракту).

При объединении в многоквартирных домах собственников квартир, жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в собственности общественных объединений, образуются кондоминиумы как форма общей долевой собственности.

Кондоминиум — это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части (помещения), предназначенные для жилых помещений или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) — в их долевой собственности.

Для совместного управления кондоминиумами создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческие организации, объединяющие владельцев квартир. Будучи юридическим лицом, товарищество заключает договоры с жилищно-коммунальными организациями, берет дом на баланс.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

• одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними насаждениями и другими подобными объектами;

• несколько компактно расположенных зданий или сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в самостоятельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушают целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Собственником помещения в кондоминиуме домовладельцев могут быть любые физические и юридические лица, субъекты РФ и муниципальные образования. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собственности, функционирующим как один домовладелец. В кондоминиуме один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений.

Земельный участок передается товариществу собственников жилья в аренду или в собственность. Размеры участка определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих ему помещений.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы самостоятельно выбирают способ управления недвижимым имуществом. Такими способами могут быть:

• непосредственное управление домовладельцами, когда кондоминиум включает не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем разным домовладельцам;

• передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумами уполномоченной государством или органами местного самоуправления организации — службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

• образование домовладельцами ТСЖ для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу — индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иными способами, установленными федеральными законами и законами субъектов РФ.

Общей долевой собственностью домовладельцев являются межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящиеся за пределом или внутри квартир и обслуживающие более одного домовладельца, земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому назначению.

Суммарный жилищный фонд составляет более 2,9 трлн кв. м. При средней стоимости 700 долл./ кв. м капитализация жилого фонда превысит 1,4 трлн долл., что в 2 раза больше емкости фондового рынка страны. В муниципальной собственности находятся менее 600 млн кв. м; по сравнению с 1990 г. муниципальный фонд остался почти неизменным, а государственный сократился на 85%. Городской жилищный фонд составляет около 72%, сельский — 28% (табл. 4.1).

Государственное жилье составляет лишь около 5%, муниципальное 20%. Около 60% общественного (государственного и муниципального) жилья приватизировано, включая продажу это составляет почти 1,9 млрд кв. м. Приватизация создала рынок жилья. Квартиры передавались в частную собственность, стала возможной их продажа. И тем не менее дома остались, как правило, на балансе муниципальных образований, которые реально продолжают выполнять обязанности собственника не только общих мест.

Постепенное снижение бюджетного финансирования и низкий уровень оплаты расходов населением нарушили систему эксплуатации жилых зданий, усложнили задачи по сохранности жилищного фонда, компенсации износа.

Таблица 4.1. Динамика изменения жилищного фонда Российской Федерации, млн кв. м

В соответствии с действующими нормами потребность ежегодного капитального ремонта жилищного фонда составляет 230 000 кв. м или 1,5% общего объема жилищного фонда. Ремонтируется лишь 20 000 кв. м, или 9% потребности.

В соответствии с существующими нормативами текущий ремонт жилищного фонда должен осуществляться с периодичностью 3—5 лет, ежегодно должно быть отремонтировано около 20% жилищного фонда, а ремонтируется не более 5%.

В 1995 г. ветхого и аварийного жилья было 37,7 млн кв. м, в 2003 г. — 91,3. Более 800 млн кв. м жилых зданий, построенных в 1950—1970-е годы методом индустриального типового крупнопанельного домостроения, не отвечают растущим потребностям граждан из-за морального и физического старения.

Городской жилищный фонд обеспечен водопроводом и централизованным отоплением на 87%, горячей водой — 77%, на селе эти показатели составляют соответственно 41 и 19%. В домах без газа, электроплит, канализации, горячей воды живет треть семей.

Уровень надежности инженерных коммуникаций в России в 2,5—3 раза ниже, чем в Европе. Их износ в среднем составляет 40%, а в раде регионов — 60%. К началу 2004 г. степень износа основных фондов коммунального хозяйства составила: по теплоснабжению — 63,8%, водоснабжению — 54, электрических сетей — 68, канализационных сетей — 62, очистных сооружений — 56%.

ЖКХ включает около 30 видов деятельности. Его подотрасли — техническое обслуживание жилья; благоустройство (дорожно-мостовое хозяйство, озеленение, санитарная очистка и утилизация отходов); ресурсоснабжение (тепло, электричество, вода, канализация, газ); бытовое обслуживание (гостиницы бани, прачечные, ритуальные услуги) и т.д.

Каждая подотрасль представлена совокупностью жилищно-коммунальных предприятий. Они подразделяются на санитарно-технические, энергетические, транспортные, внешнего благоустройства.

Санитарно-технические предприятия — по обслуживанию водопровода, канализации, предприятия по уборке территорий населенных мест и санитарной очистке домовладений, прачечные, бани, купально-плавательные сооружения.

Энергетические предприятия — электрические, газовые и теплофикационные распределительные сети, отопительные котельные, ТЭЦ и электростанции, газовые заводы, обслуживающие населенные пункты.

Транспортные предприятия — городской общественный пассажирский транспорт (метрополитен, трамваи, троллейбусы, фуникулеры, канатные дороги, автобусы, такси), водный транспорт местного назначения.

К сооружениям внешнего благоустройства населенных мест, которые входят в состав коммунального хозяйства, относятся дороги и тротуары, мосты и путепроводы, подземные и наземные транспортные пешеходные переходы и эстакады, сооружения и сети ливневой (водосточной) канализации, набережные, различные гидротехнические сооружения, предназначенные для предотвращения оползней и затопления территорий, их осушения, берегоукрепления зеленые насаждения общего пользования, уличное освещение и др.

Предприятия коммунального хозяйства обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их водой, электроэнергией, газом. В зависимости от местных условий промышленные предприятия имеют и собственные сооружения коммунального назначения.

Ведущими являются предприятия водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, теплоснабжения, многоотраслевые предприятия, организации внешнего благоустройства (дорожно-мостового хозяйства, озеленения, санитарной очистки и утилизации отходов), гостиничные предприятия.

Наиболее распространенная организационно-правовая форма хозяйствующих субъектов в ЖКХ - муниципальные унитарные предприятия. Преобладающая хозяйственная структура в жилищно-коммунальном обслуживании — многоотраслевые предприятия.

В муниципальной собственности находится 30% объектов коммунального хозяйства (в том числе 20% предприятий, имеющих на своем балансе водопроводы, 28,5% - отопительные котельные, 41,4% — канализации).

По конкурентному потенциалу все сферы ЖКХ делятся на три сектора: локально монопольные; потенциально конкурентные; рыночные.

Локальные монополии — это отрасли, предприятия, где невозможна конкуренция по экономическим, технологическим, экологическим, естественно территориальным причинам. К ним относятся не только предприятия-поставщики (тепло-, водо-, газо-, электроснабжения, водоотведения), но нередко и организации, обслуживающие жилищное хозяйство, в первую очередь — организации лифтового хозяйства. Затраты на выполнение услуг по технической эксплуатации и ремонту лифтов в общей стоимости жилищных услуг составляют в среднем по России свыше 10% и существенно влияют на общую стоимость услуг.

Потенциально конкурентные сферы становятся конкурентными по мере изменения системы управления, приватизации, внедрения договорных отношений между собственниками жилья, управляющими компаниями, подрядными жилищными организациями. Так, в коммунальном хозяйстве потенциально конкурентны:

• управление и обслуживание объектов коммунального хозяйства;

• привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (крышные котельные, системы газоснабжения от емкостного и баллонного газа и другие);

• выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт и прочистка сетей, уборка мусора и т.д.);

• проектно-изыскательские и строительные работы по развитию объектов коммунального назначения.

Вполне рыночными, конкурентными стали жилищное хозяйство, прежде всего внутридомовое обслуживание, а также жилищное строительство.

Конкурентная среда формируется по мере разграничения функций собственников жилья, управляющей организации и предприятий — производителей услуг. Управляющая организация получает заказ от собственника жилья на управление жилищным фондом, а подрядчики — заказ от управляющей компании на обслуживание жилья.

Для прилива частного капитала в ЖКХ надо создавать условия. Но это не должно быть за счет муниципальных предприятий, которые тоже являются коммерческими и в равных условиях работают не хуже частных.

Рыночная трансформация избрана в качестве универсального средства реформирования и жилищного строительства, и жилищно-коммунального обслуживания Рыночные отношения ставят население в ситуацию один на один с частными фирмами, цель которых — извлечь максимальную прибыль из строительного и сервисного бизнеса. Судьба воспроизводства в ЖКХ ставится в зависимость от платежеспособности потребителей.

Между тем для приведения ЖКХ в нормальное состояние, которое, естественно, не исчерпывается латанием ржавых труб, по ориентировочному расчету нужно 4 трлн руб. на полномасштабную модернизацию, энергосберегающие технологии, иначе вскоре начнутся необратимые процессы.

Как обеспечить развитие ЖКХ на прочной экономической базе? На рынке обращаются только деньги населения. Их явно недостаточно, чтобы привести жилищный фонд в состояние хотя бы 1990 г. Повышение платежей населения не добавило средств в ЖКХ, а только заместило государственное финансирование. На первом этапе в качестве неотложной меры нужны централизованные вложения государства, реализация жилищных и коммунальных программ общенационального значения, поддержание технического состояния жилищного фонда, чтобы остановить его критический износ.

Для формирования фондов развития инфраструктуры, финансирования предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций рассматривается вопрос о включении в тарифы на оплату жилья отчислений на страхование жилищного фонда и инвестиционной составляющей — в тариф по водоснабжению.

Даже минимально необходимое финансирование предприятий ЖКХ не обеспечить без государственного вмешательства. Рост как кредиторской, так и дебиторской задолженности искажает систему стимулирования, сдерживает эффективность реформирования, может вызвать волну банкротств, что, как правило, оборачивается разбазариванием собственности, прежде всего муниципальной, или становится легализованным списанием долгов. Необходима какая-то реструктуризация долгов, в новые условия хозяйствования вряд ли можно вступать с такой задолженностью.

До 1991 г. большая доля жилья и социально-культурных объектов строилась по заказу промышленных и сельскохозяйственных предприятий, которые и обеспечивали их обслуживание при минимальном участии в расходах населения. Приватизация освободила предприятия от социального «бремени» и перенесла расходы ЖКХ на население.

Соседние файлы в папке Лекции Муниципальный сектор