5. Конспект лекций

по дисциплине "Операции с недвижимым имуществом"

Лекции 2,3

Тема 2: "Недвижимое имущество и связанные с ним права как объект гражданско-правового оборота" (4 часа)

1. Понятие недвижимого имущества и связанных с ним прав

2. Рынок недвижимости как совокупность организационно-правовых отношений

3. Субъекты и объекты рынка недвижимости

1. Понятие недвижимого имущества и связанных с ним прав

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими событиями и другими условиями. Понятие недвижимость, как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых элементов:

- наименование – знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае – это «недвижимость»;

- содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство – неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др.

- объем – множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории – здания, сооружения и т.д.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размер, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

В юридическом смысле недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относится к юрисдикции частного права.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Операции с недвижимостью – часть общего гражданско-правового оборота. Недвижимость имеет большую общественную значимость, в связи с этим ее статус регулируется как общими принципами и нормами гражданского права (Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ), так и специальными законодательными и подзаконными актами.

С точки зрения российского законодательства, недвижимое имущество – один из объектов гражданских прав. Объекты гражданских прав обладают оборотоспособностью, т.е. могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом. Согласно законодательству РФ, некоторые виды объектов гражданских прав могут быть изъяты из оборота, другие имеют ограниченную оборотоспособность, то есть могут принадлежать лишь некоторым участникам оборота, третьи попадают в специальный режим оборота. Правила отчуждения и перехода от одного лица к другому определяются специальным законодательством.

К недвижимости относятся объекты, обладающие всеми перечисленными видами оборотоспособности, такие как, например, жилые квартиры, земельные участки, рудные месторождения, промышленные и иные предприятия и др. В связи с этим необходимо рассмотреть само понятие недвижимых вещей, их виды и применимые режимы. Так в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающих разной оборотоспособностью. Так земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законом о земле и других природных ресурсах, отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости.

В рыночный оборот поступают законно принадлежащие права, при этом нельзя уступить то, что тебе не принадлежит. Основой для возникновения и существования рыночного оборота является право собственности. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Важнейший элемент это «свое имущество», т.е. законное основание права собственности, второй важнейший элемент – определение правомочий собственника, которые состоят из традиционного для российского права триады: владение, пользование и распоряжение.

Владение – законная возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, фактически им обладать.

Пользование – законная возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования данного имущества путем извлечения из него его полезных свойств, его потребления.

Распоряжение – возможность определять юридическую судьбу данного имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству и др.)

Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения. Уже сложились и постоянно развиваются несколько самостоятельных отраслей права, таких как земельное, жилищное, градостроительное законодательство. При этом в идеале право должно играть лишь служебную роль, т.е. создавать максимально выгодные условия для реализации реальных экономических интересов, являющихся основой рынка.