Тема 1: Введение в экономику недвижимости

Экономика – наука о рациональном использовании ресурсов в целях наиболее полного удовлетворения потребностей общества.

Объектом Экономики Недвижимости является недвижимость.

Предметом Экономики Недвижимости является экономические отношения, возникающие по поводу объектов недвижимости в целях их наиболее эффективного использования для удовлетворения потребности индивидуума или общества.

Понятие и классификация объекта недвижимости

Правовое содержание слова Недвижимость определяется статьей 130 ГК РФ

Недвижимость – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Классификация объектов недвижимости:

Несмотря на общие признаки объектов недвижимости (физическая не перемещаемость, значительный жизненный цикл, большая ресурсоемкость, высокая стоимость) можно разделить на несколько групп по различным классификационным признакам:

Классификация объектов недвижимости:

1. По происхождению (естественные и искусственные).

2. По степени воспроизводимости: невоспроизводимые (естественные), воспроизводимые (искусственные), частично воспроизводимые.

3. По назначению: производственные и непроизводственные.

4. По степени доходности: доходные (коммерческие: торговая, офисная, складская и производственная недвижимость) и недоходные (некоммерческие).

5. По формам собственности:

- федеральная (государственная);

- субфедеральная (собственность субъектов федерации, региональная);

- муниципальная (собственность города);

- частная (участвует в обороте на рынке недвижимости);

- смешанная форма собственности.

Признаки объектов недвижимости:

1. Длительный жизненный цикл.

2. Длительный и технологически сложный период создания этих объектов.

3. Большая капиталоемкость.

4. Территориальная закрепленность.

Тема 2: Рынок недвижимости

1. Понятие рынка недвижимости.

Рынок недвижимости (РН) – совокупность экономических отношений, возникающих при совершении сделок и других операций с объектами недвижимости. Сделка с объектами: купля-продажа, мена, предоставление в пользование (аренда, лизинг).

Операции с недвижимостью: экспертиза объектов недвижимости (тех.экспертиза, финансово-экономическая, правовая, экологическая, налогообложение в недвижимости, оценка объектов, страхование, дарение, передача по наследству и тд).

2. Структура рынка недвижимости.

Структура РН характеризуется составом объектов и субъектов рыночных отношений.

РН:

1. Рынок земли:

а) рынок земель сельскохозяйственного назначения;

б) рынок земель лесного фонда;

в) рынок земель поселения

1) городских;

2) сельских.

2. Рынок строений:

а) Рынок жилой недвижимости;

б) рынок нежилой недвижимости:

1) коммерческая;

2) некоммерческая.

Рынок земель поселения = рынок селитебных территорий.

3. Особенности РН

1. Сделки на РН осуществляются на долгосрочной основе, поэтому средства, направляемые на покупку недвижимости, называется ИНВЕСТИЦИЯМИ, а покупатель ИНВЕСТОРОМ.

2. Сделки на РН связаны с движением значительного капитала, поскольку стоимость одной товарной единицы достаточна высока. В расходах домохозяйств покупка Н является самой дорогостоящей покупкой.

3. РН характеризуется неравномерными денежными потоками.

4. В отношениях на РН фокусируются региональные особенности:

   1. Экономические

   2. Демографические

   3. Экологические

Специфика проявляется в уровне цен, количестве и качестве сделок.

5. РН стратифицирован, т.е. разделен на сегменты различных по характерам и взаимозаменяемых объектов Н.

6. Спрос и предложение на РН малоэластичны.

7. Ёмкость рынка ограничена. Это обусловлено ограниченностью главных ресурса н – земли, а так же других материально-технических ресурсов.

8. Объекты Н имеют меньшую ликвидность.

9. Сделка на РН характеризуется трансакционными издержками:

а) до совершения сделки: маркетинг, услуги посредника, стоимость эксперт, подготовка сделки, ведение переговоров и тд.

б) после совершения сделки: услуги посредника, регистрация права, защита прав, затраты на продвижение объекта на рынок.

В среднем по России по оценкам специалистов трансакционные издержки достигают 10 % от суммы в среднем. В развитых странах она составляет до 6 %.

10. Период времени, связанный с завершением сделки, достаточно длителен и может составлять несколько месяцев. Основную часть в этом периоде составляет время – экспозиция объекта.

11. РН в России является информационно закрытым, хотя и наблюдается положительная тенденция его «открывания».

4. Субъекты РН.

Основными субъектами РН являются продавец и покупатель. Но если на РН они выступают в непосредственный контакт при совершении сделки без привлечения других субъектов, то такой рынок называется НЕСОВЕРШЕННЫМ (незащищенным).

Для совершенного РН характерна участие в сделках организаций профессиональных участников РН.

До недавнего времени основным профессиональным участником РН являлись риэлторские компания (происхождения Real Estate – реальная ценность, важность, значимость). Риэлторские компании могут выполнить различные функции:

1. Посредническая (брокеридж – поиск другого объекта для совершения сделки, диллерство);

2. Оценочная;

3. Юридическая (правовое сопровождение сделки).

В настоящее время одним из важнейших профессиональных участников РН становятся девелоперы (to develop- развивать) – организации, которые приходили на рынок, покупали объект Н и дальше проводили развитие его. Современные девелоперы представляют собой крупные проектно-строительные холдинги, которые осуществляют инвестиционные проекты на РН.

Новыми участниками РН становятся сервейнговые компании (survey – земляные работы).

Сервинг – комплекс услуг по управлению, экспертизе и содержанию объектов Н. Наиболее распространенным формам сервинга является клининг, фасилитименеджмент – услуги по управлению инженерными системами здания.