Методические рекомендации по оценке стоимости земли

Настоящие рекомендации подготовлены на основании Методических рекомендаций, обобщающих практическую деятельность ТПП РФ в сфере оценки стоимости земли.

Методологической основой настоящих Методических рекомендаций являются действующее земельное законодательство.

Настоящее пособие обобщает основные методы оценки стоимости земли и рассматривает практические примеры оценки застроенных и незастроенных земельных участков, в том числе сельскохозяйственных и лесных угодий, многолетних насаждений, оценки стоимости права аренды.

Предлагаются различные подходы к определению коэффициентов капитализации, а также подходы к оценке стоимости сельхозугодий, основанные на технике сравнения продаж.

Приводятся современные показатели оценки стоимости природных территорий и методы их расчета.

Методические рекомендации также содержат рекомендации по осуществлению оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности.

Содержание

Стр.

Методические рекомендации по оценке стоимости земли 4

1. Общие положения 4

2. Земельная рента 7

3. Отрицательная стоимость земли 7

4. Рыночная стоимость земли 8

5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли 10

6. Социальные нормы временного предпочтения 12

7. Коэффициенты капитализации 13

8. Методы оценки стоимости земли 15

9. Оценка незастроенных земельных участков (земли) 17

10. Оценка земли в составе застроенных земельных участков 17

11. Метод сравнения продаж 18

12. Метод распределения 21

13. Метод выделения 22

14. Метод остатка для земли 24

15. Метод предполагаемого использования 25

16. Метод капитализации земельной ренты 27

Земельная рента = 1 000 € Коэффициент капитализации= 0,1Рыночная стоимость земельного участка= 1 000 € : 0,1 = 10 000 €17. Согласование результатов оценки стоимости земли 27

18. Анализ наиболее эффективного использования 28

19. Процедура оценки стоимости земли и содержание отчета об оценке 31

20. Оценка сельскохозяйственных угодий 32

21. Метод сравнения продаж 32

22. Метод капитализации арендной платы 33

23. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю 33

24. Метод реальных опционов 34

25. Оценка залежей 36

26. Оценка сенокосов 37

27. Оценка пастбищ 37

28. Оценка многолетних насаждений 38

29. Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода 42

30. Оценка прудового хозяйства 43

31. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения 44

32. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного предприятия в целом 44

33. Оценка стоимости земельных долей 44

34. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре 45

35. Оценка сельскохозяйственных угодий и лесных земель, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки 46

36. Оценка частичных имущественных прав на землю 48

37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода 52

38. Оценка сервитута 54

39. Оценка стоимости лесных земель 55

40. Оценка охотничьих угодий 58

41. Оценка общей экономической ценности земель, имеющих социальное, историческое, рекреационное, экологическое и природоохранное значение 60

42. Оценка убытков, вызванных изъятием земельных участков 63

43. Нормативные показатели стоимости земли 64

Методические рекомендации по осуществлению 68

оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности 68

Рекомендации учитывают положения методических документов, касающихся процедуры экономического анализа и оценки воздействия на окружающую среду, применяемых и рекомендуемых для применения международными финансовыми и оценочными институтами. К таким документам относятся: руководство по экономическому анализу и оценке воздействия на окружающую среду, являющееся составной частью Операционной политики Всемирного банка в отношении оценки воздействия на окружающую среду (ОР 4.01) и Операционной политики в отношении экономической оценки инвестиционных операций (ОР 10.04); положения Международных стандартов оценки - 2001, касающиеся оценки при наличии опасных и токсичных веществ (Международное руководство по оценке № 7), положения Европейских стандартов оценки 2000, касающиеся факторов, относящихся к окружающей среде (Методическое руководство 1: специальные факторы, влияющие на стоимость). 68

4.3. Подход «затраты-эффективность» 78