земельное право
.docxОбщая характеристика Земельного кодекса Российской Федерации
Основное значение Земельного кодекса Российской Федерации состоит в том, что он окончательно закрепил результаты проводимых в последние годы земельных преобразований и завершил процесс формирования законодательных основ для нормального функционирования рынка земли. В юридическом отношении теперь не имеется оснований оспаривать результаты земельной реформы и подвергать сомнению правомерность существования рынка земли.
Земельный кодекс Российской Федерации решил юридические вопросы, связанные как с установлением ограничений, так и с определением "правил игры" на земельном рынке. Этот законодательный акт создал правовую основу для решения всего комплекса вопросов, возникающих в земельной сфере.По своей структуре Земельный кодекс Российской Федерации принципиально не отличается от одноименных кодексов, ранее принятых в нашей стране. Можно утверждать, что Земельный кодекс Российской Федерации является модернизированным вариантом старых земельных кодексов. Сохраняя деление земель на категории, Земельный кодекс Российской Федерации не смог отойти от ряда подходов, которые использовались в советском земельном праве.Земельный кодекс Российской Федерации существенно не изменил систему правового регулирования земельных отношений, сложившихся в Российской Федерации за последнее десятилетие. Он лишь упорядочил регулирование этих отношений. В отдельных случаях он развил положения других федеральных законов. Известно, что постулат об исключительности государственной собственности на землю являлся базовым для советского земельного законодательства. Признание многообразия форм собственности на землю заставило внести серьезные коррективы в земельное законодательство.Земельный кодекс Российской Федерации внес полную ясность в вопрос о том, какие земли могут находиться в частной собственности, а какие не могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц. Иными словами он реализовал требования Гражданского кодекса Российской Федерации.
Точно также решен вопрос и с гражданским оборотом земельных участков. Законодательство Российской Федерации давно отменило исключительно административный порядок перераспределения земельных участков. Однако отсутствие норм об оборотоспособности земельных участков постоянно позволяло говорить о том, что в соответствии с подзаконными актами неправомерно осуществляется распродажа любых земель. Законность гражданского оборота земельных участков подвергалась сомнению. Земельный кодекс Российской Федерации устранил имеющийся в законодательстве пробел и дал перечни земельных участков, которые изъяты из оборота или ограничиваются в обороте.
Основное содержание Земельного кодекса Российской Федерации
Земельный кодекс Российской Федерации состоит из 18 глав, в которых содержится 103 статьи.
В соответствии со сложившейся в нашем праве традицией, в нем определяются общие вопросы, касающиеся всех категорий земель (первые 13 глав), и устанавливается правовой режим каждой категории земель по отдельности (последние 5 глав).Земельный кодекс Российской Федерации составлен на основе требований Конституции Российской Федерации и в соответствии с основными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.В Земельном кодексе Российской Федерации содержатся наиболее важные нормы земельного права в согласованном между собой и систематизированном виде. Земельный кодекс Российской Федерации не только заменил недействующий в значительной части Земельный кодекс РСФСР, но и нормы ряда правовых актов последних лет, во многом не увязанных между собой, неполных и недостаточно четких. Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает формирование на единой основе системы федеральных законов (о разграничении государственной собственности на землю, землеустройстве, государственном земельном кадастре, зонировании территорий, переводе земель из одной категорию в другую и так далее).Земельный кодекс последовательно реализует постулат о том, что земля является особого рода товаром, недвижимостью. Он регулирует земельные отношения на основе гармоничного взаимодействия норм земельного и гражданского права.
Земельный кодекс Российской Федерации гарантирует права на землю, но исходит из того, что они не должны носить абсолютный характер. В Земельном кодексе Российской Федерации определяются ограничения прав на землю, в том числе права собственности, а также предусматриваются меры по государственному регулированию рыночных и иных отношений в земельной сфере.Целесообразно обратить внимание на ряд конкретных требований Земельного кодекса Российской Федерации, которые имеют принципиальное значение1. В Земельном кодексе Российской Федерации сохранено традиционное для советского земельного права деление земель по целевому назначению на категории. Земельный кодекс Российской Федерации (статья 7) выделил следующие категории земель:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений;
земли промышленности, энергетики, транспорта, радиовещания, связи, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Земельный кодекс Российской Федерации (статья 8) впервые определил конкретные органы власти, которые вправе относить земли к определенным категориям или переводить их из одной категории в другую. Соответствующие вопросы решаютс
Правительством Российской Федерации в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
органами местного самоуправления в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.
Вопросы, касающиеся категорий земель, теперь требуется решать в соответствии с федеральными законами о зонировании территорий и переводе земель из одной категории в другую. Данные законы еще предстоит подготовить и принять.
2. Важное место в Земельном кодексе Российской Федерации занимают нормы, регулирующие вопросы собственности на землю.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 15 - 19) предусмотрел три формы собственности на землю:
частную собственность (собственность граждан и юридических лиц);
государственную собственность (федеральная собственность и собственность субъектов Российской Федерации);
муниципальную собственность.
Собственниками земли могут быть иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Однако следует учитывать, что указанные лица не вправе получить в собственность земельные участки, находящиеся на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях Российской Федерации (пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации).
Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 17 - 19) требует разграничить государственную собственность на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность. Он определяет виды земельных участков, передаваемых в собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, а также специально оговаривает, что процесс разграничения названной собственности должен осуществляться в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю". Данный Федеральный закон уже принят и вступает в силу в январе 2002 г.
Земельный кодекс Российской Федерации не только урегулировал общие вопросы, связанные с определением федеральной собственности на землю.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации к федеральной собственности отнесены земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со статьей 71 Конституции Российской Федерации (пункт 4 статьи 87), а также земли государственных заповедников и национальных парков (пункт 6 статьи 95).
3. Большое значение имеют нормы Земельного кодекса Российской Федерации (статьи 20 и 21), которые сужают круг лиц, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения.
Земельный кодекс Российской Федерации существенно ограничивает применение таких неизвестных большинству правовых систем вещных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения.
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
В пожизненное наследуемое владение земельные участки предоставлять запрещено.
Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками, возникшее у соответствующих лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.
Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения имеют право однократно бесплатно приобрести в собственность указанные земельные участки, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. (пункт 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации).
Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Единственным исключением из этого правила является переход по наследству земельного участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения. Здесь наблюдается один из тех немногих случаев, когда Земельный кодекс Российской Федерации (пункт 4 статьи 20 и пункт 2 статьи 21) урегулировал соответствующие отношения иначе, чем Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 267 и 270).
4. Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 22 - 24, 37) урегулировал вопросы, касающиеся права постоянного ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуты), а также установил особенности аренды и купли-продажи земельных участков.
Предусмотрены частные и публичные сервитуты. Первые определяются в соответствии с гражданским законодательством, а вторые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Публичные сервитуты вводятся законами и другими правовыми актами для следующих целей:
прохода или проезда через земельный участок;
использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
проведения дренажных работ на земельном участке;
забора воды и водопоя;
прогона скота через земельный участок;
сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
свободного доступа к прибрежной полосе.
Арендатору предоставлены широкие права по распоряжению земельным участком. Так, если договором аренды не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления:
сдать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка;
передать права и обязанности арендатора третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка.
Главной особенностью купли-продажи земли является то, что она возможна только в отношении земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет.
Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Запрещено вводить необоснованные ограничения прав покупателя и продавца. Недействительны условия договора купли - продажи земельного участка:
а) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
б) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
в) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
5. Значительная часть Земельного кодекса Российской Федерации регулирует отношения, связанные с приобретением прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации гражданам и юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться на следующих правах:
собственности;
постоянного (бессрочного) пользования;
аренды;
безвозмездного срочного пользования.
Государственные и муниципальные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам за плату, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В зависимости от целей приобретения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, различается:
а) предоставление земельных участков для строительства (статьи 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации);
б) предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством (статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации);
в) приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации);
г) приобретение земельных участков в собственность граждан, которым они ранее были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного (бессрочного) пользования (пункт 5 статьи 20, пункт 3 статьи 21 , пункт 3 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации);
д) предоставление земельных участков в безвозмездное срочное пользование (статья 24 Земельного кодекса Российской Федерации).
е) переоформление прав юридических лиц на землю (статья 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и примечание к этой статье).
Для строительства предоставляются земельные участки без предварительного согласования мест размещения объектов или с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Без предварительного согласования мест размещения объектов земельные участки приобретаются в собственность исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), проводимых в соответствии с гражданским и земельным законодательством. На других правах такие земельные участки могут приобретаться на основании решения о предоставлении земельных участков без проведения торгов (статья 38 Земельного кодекса Российской Федерации).
С предварительным согласованием мест размещения объектов земельные участки предоставляются в собственность, аренду или постоянное (бессрочное) пользование на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков для строительства.
Для целей, не связанных со строительством, земельные участки приобретаются на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка.
Права на земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения, приобретаются на основании:
решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
договоров купли - продажи или аренды земельного участка, (проект этих договоров направляется исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления заявителю с предложением о заключении этих договоров).
Предоставление земельных участков для указанных целей представляет собой сложную процедуру, включающую в себя подготовительные работы (формирование земельных участков, кадастровый учет и так далее), принятие органами власти необходимых решений и заключение договоров. В Земельном кодексе Российской Федерации эта процедура изложена достаточно подробно.
Приобретение земельных участков в собственность граждан, земля которых ранее была предоставлена на праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществляется в упрощенном порядке. В этом случае решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченных распоряжаться соответствующими земельными участками.
Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование только определенному кругу лиц.
Во-первых, указанное право может приобретаться государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, органами государственной власти и органами местного самоуправления на срок не более одного года.
Во-вторых, соответствующее право возникает на служебные наделы у работников организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, на время установления трудовых отношений.
Земельные участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. Служебные наделы предоставляются на основании заявлений работников по решению организаций, которым принадлежат соответствующие земельные участки.
Переоформление прав юридических лиц на землю, в частности, права постоянного (бессрочного) пользования любых коммерческих организаций осуществляется на основании их заявления решениями исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков на соответствующем праве.
Земельными участками, находящимися в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, управляют и распоряжаются соответственно федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления (статьи 9 -11, 29 Земельного кодекса Российской Федерации). Земельными участками, которые находятся в не разграниченной государственной собственности, распоряжаются органы местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное (пункт 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и примечание к этой статье).
6. Основополагающую роль играют нормы Земельного кодекса Российской Федерации об оборотоспособности земельных участков. Из-за отсутствия этих норм долгое время оставались не реализованными пункт 3 статьи 129 и другие требования Гражданского кодекса Российской Федерации.
В статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации перечислены земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте.
Из гражданского оборота полностью изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных в статье 95 Земельного кодекса Российской Федерации);
зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
объектами организаций Федеральной службы безопасности;
объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно - территориальные образования;
исправительно - трудовыми учреждениями и лечебно - трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;
воинскими и гражданскими захоронениями;
инженерно - техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Ограничивается гражданский оборот находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков:
в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации;
в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
занятых находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
занятых особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко - культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
предоставленных для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации;
не указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации в границах закрытых административно - территориальных образований;
предоставленных для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
предоставленных для нужд связи;
занятых объектами космической инфраструктуры;
расположенных под объектами гидротехнических сооружений;
предоставленных для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
загрязненных опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшихся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Определены земельные участки, которые могут находиться только в государственной и муниципальной собственности. Такими земельными участками являются участки, отнесенные к землям:
а) изъятым из оборота;
б) ограниченным в обороте, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Принципиальное значение имеет положение Земельного кодекса Российской Федерации о том, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).
Указанный федеральный закон призван урегулировать оборот далеко не всех земель сельскохозяйственного назначения. Оборот земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, регулируется гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации (пункты 1 и 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).
7. Реализуя требования части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации (статья 56) предусматривает, что ограничения прав на землю могут определяться исключительно федеральными законами.
Устанавливаются следующие ограничения прав на землю:
особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно - защитных зонах;
особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
8. Прекращение прав на землю определяется в Земельном кодексе Российской Федерации в соответствии с требованиями Конституции Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 44 - 55) предусматривают гарантии от произвольного решения вопросов, связанных с прекращением прав на землю.