47

Лекции по курсу «Экономика недвижимости» Якушев А.А.

1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯ 2

1.1 Понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости 2

1.2 Особенности рынка недвижимости 3

2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 4

2.1 Виды стоимости объектов недвижимости 4

 2.2 Принципы оценки недвижимости 7

2.3. Процесс оценки недвижимости 9

3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ 11

3.1 Сущность ипотеки, ее виды 11

3.2 Развитие ипотечного кредитования в России 12

4. ПРОДАЖА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЛИКВИДИРУЕМЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ 15

5. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ 18

6. СТРАХОВАНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ 24

7. Методы определения стоимости объектов недвижимости 27

7.1. Доходный подход для оценки недвижимости 27

7.1.1. При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, последовательность будет следующей: 27

7.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков 27

7.2. Сравнительный подход для оценки недвижимости 28

7.3 Оценка стоимости зданий и сооружений (затратный подход) 35

7.4. Определение итоговой оценки стоимости объекта недвижимости 40

7.5. Оценка стоимости земельного участка 41

1. Недвижимость как экономическая категория

1.1 Понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости

Недвижимыми объектами принято считать объекты, неразрывно связанные с землей: здания, сами земельные участки, отдельно расположенные водоемы, посевы, лесопосадки.

В отечественном послереволюционном праве деление вещей на движимое и недвижимое имущество отсутствовало. Появилось же оно вновь у нас сначала в Законе “О собственности РСФСР”, а затем в Основах гражданского законодательства Союза СССР и республик. В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе “О залоге”, “Основных положениях об ипотеке”, Гражданском кодексе РФ (ГК РФ), федеральном законе “Об ипотеке (залоге недвижимости )” [1,2,3].

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).

Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка.

Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.

В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

• земельный участок;

• жилое помещение ( дом, квартира, комната);

• нежилое помещение;

• предприятие;

• здание и сооружение;

• участок лесного фонда;

• воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации.

Классифицировать рынок недвижимости можно по различным параметрам. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок. Даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия.

По использованию: рынки жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения.

По стоимости: рынки дорогой недвижимости ; массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По инвестиционной мотивации: рынок приносящей доход недвижимости; рынок недвижимости с потенциалом прироста стоимости; налоговое укрытие.

По типу прав собственности: неограниченные права собственности; сервитут (право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица); право на недра; право на аренду; право на участие в кондоминиумах (правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности) право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного владения; другие виды прав.

    Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.

    Купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход.