задачи_2_

Задачи №2 по экономике недвижимости

1. Оценить стоимость объекта, который после его приобретения бу­дет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице.

Объекты для сравнений	Чистый операционный доход , тыс. руб.	Цена продажи (V), тыс.руб.
1	2	3
№1	435 000	2900000
№2	560000	3 500 000
№3	784 000	5 600 000
№4	1 020 000	6 000 000
№5	1 125000	750 0000
Оцениваемый объект	680 000	.?

2. АО «ТТТ» взяло в аренду магазин «Яхта». Среднегодовая стоимость основных фондов 100 млн руб., в том числе стоимость земельного участка 30 млн руб. Средняя стоимость оборотных средств — 50 млн руб. Средняя норма амортизационных отчислений по основным фондам — 7,2%. Арендный процент взимается из расчета 25% от стоимости производственных фондов. По договору аренды в арен­дную плату включается 80% амортизационных отчислений. Какую годовую сумму арендной платы будет платить АО «ТТТ»?

5. Объект в течение 8 лет обеспечит в конце года поток арендных пла­тежей по 280 тыс. руб. После получения последней арендной платы он будет продан за 11500 тыс. руб. Расходы по продаже составят 500 тыс. руб. Рассчитайте совокупную текущую стоимость предсто­ящих поступлений денежных средств, если вероятность получения запланированной суммы аренды и продажи требует применения ста­вок дисконта в 10% и 20% соответственно.

6. Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект не­движимости, который можно эффективно эксплуатировать 5 лет? Объект в конце каждого года приносит доход по 350 тыс. руб. Тре­буемый доход на инвестиции — 20%.

12. С использованием коэффициента капитализации необходимо оце­нить четырехзвездочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный до­ход 1 300 000 у. е. Имеется информация о недавних продажах ана­логичных гостиниц: гостиница 1 была продана за 8 400 000 у. е., ее использование приносит ЧОД в 1000 000 у. е.; гостиница 2 была про­дана за 8 000 000 у. е., ее использование приносит ЧОД в 1 200 000 у. е.; гостиница 3 была продана за 11 550 000 у. е., ее использование приносит ЧОД в 1 500 000 у. е.

а) 9780000;

б) 8 400 000;

в) 11780000;.

г) 12000000.

13. Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предпо­ложим, ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, риск может быть оценен в 5%, а привлечение до­полнительных ресурсов не потребуется. Продажа права аренды та­кого объекта занимает около трех месяцев. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента ка­питализации методом суммирования.

14. Доход, приносимый металлическим коммерческим ларьком, состав­ляет 100 000 у. е. в год. Величина арендной платы за земельный уча­сток под ларьком 75 000 у. е. в год. Ставка дохода на инвестиции для ларьков составляет 13%. Монтаж ларька обходится в 140 000 у. е. На том же месте можно построить кирпичный ларек. Стоимость строительства составит 300 000 у. е., а величина ежегодного дохода повысится до 105 000 у. е. Определить лучший вариант организа­ции торговый точки, считая, что срок службы обоих сооружений сравнительно велик.

а) кирпичный ларек;

б) металлический ларек.

19. Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧОД в размере 120 000 у. е. за первый год, после чего ЧОД будет возрастать на 5% ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1500 000 у. е. по завершению пятого года.

Какова стоимость объекта при условии 12% ставки дисконтирова­ния?

20. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 10 000 кв.м., из них 400 м² не занято, остальная площадь сдана по средней для данной категории ставке — 12 у. е. за м², операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Опре­делить величину чистого операционного дохода.

21. Ожидается, что объект недвижимости стоимостью $1 000 000 при­несет ЧОД в размере $170 000. Кредит для покупки объекта может быть получен под 16%.

Будет ли привлечение заемных средств в данных обстоятельствах иметь позитивный или негативный характер? Рассчитайте норму прибыли на собственные средства, если доля заемных средств со­ставляет 25%, 50%, 75% и 90%. Рассчитайте норму прибыли по ана­логичным сценариям, если ЧОД составит $150 000.

28. Недвижимость обременена ипотечным кредитом, выданным на 25 лет под 11% годовых. Коэффициент ипотечной задолженности ра­вен 0,6. Прогнозируется снижение стоимости недвижимости вдвое через 5 лет. Чистый операционный доход в 299 152 у. е. обеспечива­ет 20% доход на собственный капитал. Значение С-фактора для дан­ного случая составляет 0,0892. Определить размер ипотечного кре­дита, используя формулу Эллвуда.

46. Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок, используя следующую информацию:

• Стоянка 1 на 50 машино-мест. Аренда одного машино-места со­ставляет 30 000 у. е. в месяц. Операционные расходы составля­ют 4 000 000 у. е. в год. Была продана за 80 000 000 у. е.

• Стоянка 2 на 80 машино-мест. Аренда одного машино-места со­ставляет 25 000 у. е. в месяц. Операционные расходы составля­ют 6 000 000 у. е. в год. Была продана за 90 909 100 у. е.

• Стоянка 3 на 60 машино-мест. Аренда одного машино-места со­ставляет 20 000 у. е. в месяц. Операционные расходы составля­ют 3 600 000 у. е. в год. Была продана за 120 000 000 у. е.

Средняя загрузка автостоянок составляет 2/3.

50. Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подхо­ду объекта, если стоимость участка земли составляет 28 000 у. е., полная стоимость воспроизводства здания равна 90 000 у. е., а об­щий износ здания оценивается в 20%.

54. Склад площадью 18 000 м² сдан на условиях чистой аренды из рас­чета 3 у. е. за 1 м² в год. Он обременен ипотечным долгом в 110 000 у. е., который должен быть погашен ежемесячными платежами в течение 20 лет, при 9% годовых. Определить ежемесячные денеж­ные поступления собственника.

58. Перед оценщиком стоит задача определить наиболее эффективное использование земельного участка. После анализа всех факторов, оценщик остановился на следующих двух вариантах НЭИ: (1) стро­ительство офисного здания; (2) строительство торгового центра. Рас­ходы по строительству офисного здания составят $2,5 млн, а расхо­ды по строительству торгового центра — 3,5 млн. Сделаны следую­щие предположения относительно ожидаемых доходов:

Офисное здание	Торговый центр
360000	410000
365000	430000
375000	440000
375 000	450 000
400000	460 000
405 000	465000
410000	470 000

Предполагается, что стоимость офисного здания будет расти на 5% в год в течение 7-летнего периода владения, тогда как стоимость торгового центра — на 3% в год. Инвесторы, вкладывающие средства в строительство офисных зданий и торговых центров, ожида­ют 17 и 19% прибыли соответственно. Определить наиболее эффек­тивное использование участка.

68. Для оценки внешнего износа собраны следующие данные и построе­ны следующие прогнозы относительно объекта оценки: чистый опе­рационный доход с учетом внешнего воздействия 55 000 руб. Чис­тый операционный доход без учета внешнего воздействия 80 000 руб. Срок использования объекта с постоянным ежегодным дохо­дом 5 лет. Стоимость земельного участка 78 000 руб. Увеличение сто­имости участка земли на 25% к концу 5-го года. Уменьшение стоимо­сти улучшений на 10% к концу 5-го года. Норма отдачи на капитал 25%. Требуется найти внешний износ при условии аннуитетного возврата капитала (по Инвуду).

78. Найти коэффициент капитализации методом рыночной экстрак­ции:

	Объекты-аналоги
	1	2	3	4
Цена продажи	800 000	870 000	950 000	760 000
Чистый операционный доход	150 000	140 000	210000	180 000

2