\ql

Тематический выпуск: Имущественный налоговый вычет(Анищенко А.В.)("Экономико-правовой бюллетень", 2015, N 4)

Документ предоставлен КонсультантПлюсwww.consultant.ruДата сохранения: 29.05.2015

"Экономико-правовой бюллетень", 2015, N 4

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ

А.В.Анищенко

Александр Владимирович Анищенко - эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению.

ВВЕДЕНИЕ. О БУДУЩИХ НОВАЦИЯХ

Как будет гласить с 1 января 2016 г. новый п. 6 ст. 210 НК РФ, налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных в новой ст. 217.1 НК РФ. Такие изменения внесены Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ.

Что будет прописано в новой статье? В ней указаны особенности освобождения доходов от продажи недвижимости, полученные физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период, а также порядок определения налоговой базы при продаже недвижимости.

В общем случае доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения недвижимостью и более того.

Минимальный срок устанавливается в размере трех лет, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

- право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника в соответствии с Семейным кодексом РФ;

- право собственности на объект получено в результате приватизации;

- право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества будет составлять пять лет.

Приготовлен "сюрприз" для тех, кто официально продает недвижимость только за часть ее реальной стоимости. Если доходы налогоплательщика от продажи объекта будут меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором произведена госрегистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях исчисления НДФЛ от продажи указанного объекта полученный доход принимается равным указанной кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В то же время, если кадастровая стоимость недвижимости не определена по состоянию на 1 января года, в котором имела место госрегистрация перехода права собственности на указанный объект, ничего пересчитывать не будут.

Правда, региональные власти своим законом могут уменьшить вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков либо объектов недвижимости как минимальный предельный срок владения объектом, так и размер понижающего коэффициента.

Обратите внимание! Для прочего имущества, не относящегося к недвижимости, предельный срок владения так и остался равным трем годам - это видно из новой редакции п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Соответствующие поправки внесены и в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

И самое главное: все указанные новации, относящиеся к имущественному налоговому вычету или освобождению продажи недвижимости от уплаты НДФЛ, будут применяться к имуществу, приобретенному в собственность уже после 1 января 2016 г.

Иными словами, с практической точки зрения все указанные новации будут актуальны не скоро и при условии, что не произойдут новые изменения. Поэтому вернемся к реалиям сегодняшнего дня.

Раздел I. Имущественный вычет по доходам

Глава 1. Виды имущества

Прежде чем приступать к рассмотрению вопросов, непосредственно относящихся к имущественному налоговому вычету, разберемся с терминами, которые нам придется постоянно использовать.

Это такие понятия, как собственно имущество, жилой дом, квартира, комната (включая приватизированные жилые помещения), дача, садовый домик и земельный участок.

Имущество

Об имуществе сказано в п. 2 ст. 38 Налогового кодекса РФ. Под имуществом в НК РФ понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В ст. 130 ГК РФ уточняется, что к недвижимым вещам - недвижимому имуществу, недвижимости - относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Так как в налоговом законодательстве к имуществу не относятся имущественные права, при их реализации имущественный налоговый вычет заявлен быть не может.

На практике это означает, что, например, при продаже доли в уставном капитале, уступке права требования по договору долевого строительства, которые относятся к имущественным правам, имущественный вычет не применяется.

Об этом прямо сказано в Письмах Минфина России от 16.08.2010 N 03-04-05/2-461 и от 21.10.2009 N 03-04-05-01/750, а самое главное - в Определениях Верховного Суда РФ от 29.01.2010 N 5-В10-5 и от 18.11.2009 N 18-В09-63.

Земельный участок

Понятие земельного участка дано в ст. 11.1 Земельного кодекса РФ. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В соответствии с п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Описание местоположения границ земельного участка в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 7 Закона N 221-ФЗ является уникальной характеристикой земельного участка, вносимой в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

В п. 5 ст. 38 указанного Закона предусмотрено, что местоположение границ земельного участка указывается в межевом плане, составленном по результатам кадастровых работ в отношении земельного участка.

Кадастровой деятельностью в соответствии с п. 4 ст. 1 Закона N 221-ФЗ является выполнение кадастровым инженером в отношении недвижимого имущества работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе.

В п. 3 ст. 1 Закона N 221-ФЗ сказано, что государственным кадастровым учетом земельного участка признаются действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о таком земельном участке, которые подтверждают его существование. Там даются характеристики, позволяющие определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи.

Итак, как сказано в Письме Минэкономразвития России от 16.08.2010 N Д23-3180, границы земельного участка считаются определенными в соответствии с законодательством РФ в случае, если местоположение границ земельного участка внесено в ГКН в порядке, установленном в Законе N 221-ФЗ.

Жилое помещение

В ст. 15 Жилищного кодекса РФ сказано, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Чтобы признать помещение жилым, необходимо руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" <1>. В нем прописаны и порядок признания, и требования, которым помещение должно отвечать.

--------------------------------

<1> С 4 апреля 2015 г. документ действует в новой редакции. Изменения, внесенные Постановлениями Правительства РФ от 25.03.2015 N N 268, 269, вступили в силу по истечении семи дней после дня официального опубликования (опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 27.03.2015).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Жилой дом

Что такое жилой дом, сказано в п. 2 ст. 16 ЖК РФ. Это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Вроде бы все ясно... Но является ли жилым домом недостроенный объект?

Позиции сторон сразу же расходятся.

Если посмотреть Письма Минфина России от 02.07.2012 N 03-04-05/9-810, от 06.02.2012 N 03-04-05/7-118 и от 14.09.2010 N 03-04-08/10-199 (доведено до нижестоящих инспекций как руководство к действию Письмом ФНС России от 05.10.2010 N ЯК-37-3/12611@), можно узнать, что не оконченный строительством жилой дом нельзя отнести к объектам, которые считаются жилыми домами для целей получения вычета по НДФЛ. Однако такой объект вполне можно отнести к иному имуществу.

Впрочем, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 13.01.2010 по делу N А13-7028/2009 посчитал ровно наоборот. На взгляд судей, НК РФ не содержит положений о том, что не завершенный строительством жилой дом может быть отнесен к иному имуществу. И даже недостроенный дом необходимо считать для целей получения вычета жилым домом. Правда, суд использовал в качестве решающего аргумента п. 7 ст. 3 НК РФ, который, напомним, гласит, что сомнения в рассматриваемом вопросе должны трактоваться в пользу налогоплательщика. Аргумент не самый сильный, но что есть, то есть.

Обратите внимание! "Реконструкция" ст. 220 НК РФ ничего в этом вопросе не изменила, новых судебных баталий нами не обнаружено, так что Постановление вышеуказанного суда до сих пор остается актуальным.

Квартира

О квартире сказано в п. 3 ст. 16 ЖК РФ.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната

Согласно п. 4 ст. 16 ЖК РФ комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Дача или садовый домик

До этого момента с определениями особых проблем не было, так как они прямо и четко прописаны в ЖК РФ. А вот что такое дача, понять сложнее. Хотя в тексте п. 17.1 ст. 217 НК РФ дача и садовый домик упоминаются отдельно.

Можно посмотреть, например, Письмо Минфина России от 25.08.2010 N 03-07-11/362. Из него можно сделать вывод, что дача - это нежилой дом.

Статьями 15 и 16 ЖК РФ установлено, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования и пригодно для постоянного проживания граждан.

А в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на дачные дома в разделе "Объект права" может быть указано:

- "Дачный дом - жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на дачном земельном участке, назначение: нежилое";

- "Дачный дом, назначение: нежилое".

Впрочем, дачный дом может быть признан пригодным для постоянного проживания и переоформлен в жилой дом. Такую возможность гражданам предоставил Конституционный Суд РФ (см. п. 5 Постановления от 14.04.2008 N 7-П).

Что такое "садовый домик" с юридической точки зрения, понять сложно. Официального толкования термина до сих пор нет. Можно только предположить, что это помещение для хранения сельскохозяйственного инвентаря или помещение, где можно укрыться от дождя или даже временно переночевать. Получается, по нашему мнению, то же самое, что и обычный сарай. Только называется красивее.

Принудительная продажа

Обратите внимание, что под продажей имущества следует понимать не только реализацию имущества по желанию его владельца. Бывают такие ситуации, когда имущество принудительно изымают у его владельца. При этом бывшему собственнику выплачивают выкупную стоимость имущества. В нашей книге этот случай также относится к продаже.

Если не верите - посмотрите Письма Минфина России от 08.05.2008 N 03-04-05-01/158 и от 24.08.2007 N 03-04-05-01/281.