Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Комментарий к главе 12

Комментируемая глава устанавливает правовое положение членов жилищных кооперативов в вопросах владения и пользования, а также - в предусмотренных ЖК РФ пределах - распоряжения жильем. Она определяет основания и момент возникновения у членов кооператива права собственности на жилое помещение и прекращения данного права.

Жилищный кодекс РФ, к сожалению, не урегулировал права и обязанности членов жилищного кооператива. Поэтому данные вопросы должны найти отражение в уставах жилищных кооперативов.

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

Комментарий к статье 124

1. Когда общее собрание (конференция) принимает решение о приеме заявителя в члены жилищного кооператива, одновременно рассматривается вопрос о предоставлении ему свободного жилого помещения. Поэтому в решении должны быть указаны индивидуально-определенное жилое помещение, предоставляемое заявителю, а также сумма паевого взноса, подлежащая внесению на расчетный счет жилищного кооператива, и срок оплаты. Жилое помещение предоставляется лицу, принятому в члены кооператива, в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос, может быть исключен из кооператива решением общего собрания (конференции) в связи с тем, что без уважительных причин не исполнил своих обязанностей по выплате пая.

По ранее действовавшему законодательству кооператив распределял жилье на общем собрании путем жеребьевки.

2. Жилищный кодекс РФ не устанавливает порядок определения размера паевого взноса.

В ЖСК размер паевого взноса определяется как произведение стоимости строительства одного квадратного метра многоквартирного дома на площадь предоставляемого в пользование жилого помещения.

В ЖК - как произведение стоимости приобретения одного квадратного метра многоквартирного дома на площадь предоставляемого в пользование жилого помещения.

3. Решение общего собрания членов жилищного кооператива о принятии гражданина в члены кооператива и предоставлении ему жилого помещения является основанием для его вселения.

Член ЖК (ЖСК) с невыплаченным паем, исключенный из кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме этого кооператива (ч. 1 ст. 133 ЖК РФ), поскольку основанием владения, пользования и (в установленных законодательством пределах) распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. Право пайщика на жилое помещение сходно с правом нанимателя. Однако правомочия члена жилищного кооператива шире, в первую очередь - за счет возможности распоряжаться жильем на условиях, предусмотренных ЖК РФ (сдача внаем, вселение членов семьи и др.).

Член жилищного кооператива, полностью выплативший паевой взнос, имеет право выйти из данного кооператива. В этом случае владение, пользование и распоряжение жильем осуществляются на правах собственности. Понуждение к вступлению в жилищный кооператив собственника жилого помещения запрещено. Никто не может быть принужден вступить в какое-либо объединение или пребывать в нем (ст. 30 Конституции РФ).

4. Комментируемая статья не распространяется на граждан или юридических лиц, приобретших жилые помещения в доме жилищного кооператива в собственность.

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

Комментарий к статье 125

1. Комментируемая статья не устанавливает обязательный для всех порядок и условия внесения паевого взноса членами кооператива. Для жилищно-строительного кооператива они определяются уставом и зависят от стадий строительства жилого дома. Для жилищного кооператива такой порядок и условия также определяются уставом кооператива, но на момент принятия решения о приобретении жилого дома.

2. Ранее действовавшим законодательством было установлено, что пай на жилое помещение может принадлежать только физическому лицу - члену жилищного кооператива и его супругу, если пай являлся их совместной собственностью.

Часть 2 комментируемой статьи расширяет субъектный состав правообладателей. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Необходимость введения данной нормы объясняется низкой платежеспособностью граждан.

Расширив круг лиц, имеющих право на пай, Кодекс не распространил на них право собственности в случае выплаты паевого взноса в полном объеме (см. комментарий к ст. 129).

Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива

Комментарий к статье 126

1. Комментируемая статья с незначительными изменениями воспроизводит норму ст. 680 ГК РФ.

Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселить в жилое помещение, находящееся в их пользовании, временных жильцов в порядке и на условиях, которые предусмотрены комментируемой статьей и ст. 80 (см. комментарий к ней).

2. ЖК РФ не определяет состав членов семьи члена кооператива, не выплатившего паевой взнос. Если паевой взнос выплачен, член кооператива становится собственником жилого помещения; соответственно состав членов его семьи будет определяться согласно ст. 31 (см. комментарий к ней). Если же паевой взнос не выплачен, то применять эту статью нельзя. Формально можно использовать ст. 69 ЖК РФ (она определяет состав членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма), но комментируемая статья к ней не отсылает. Определение состава членов семьи на основании ст. 69 приведет к противоречиям после выплаты паевого взноса в полном объеме. Таким образом, комментируемая статья требует уточнений.

3. Проживание временных жильцов в жилом помещении члена кооператива возможно, если:

член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи выразили взаимное согласие на вселение временных жильцов;

правление жилищного кооператива предварительно уведомлено о таком вселении;

вселение временных жильцов осуществляется на безвозмездной основе;

общая площадь жилого помещения на каждого проживающего, включая временных жильцов, не будет менее учетной нормы для отдельной квартиры, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления;

срок проживания временных жильцов не будет превышать 6 месяцев подряд.

На практике взаимное согласие члена жилищного кооператива и проживающих совместно с ним членов его семьи оформляется письменно.

Правление жилищного кооператива вправе запретить проживание временным жильцам, если перечисленные требования будут нарушены.

О норме предоставления площади жилого помещения и учетной норме см. ст. 50 и комментарий к ней.

4. На основе уведомления о вселении временных жильцов правление кооператива осуществляет перерасчет платежей за жилищно-коммунальные услуги.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед жилищным кооперативом несет член кооператива.

Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и Перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, установлены Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939.

Комментируемая статья не устанавливает последствий согласованного продления срока проживания временных жильцов свыше 6 месяцев. Единственное требование к сроку проживания - непрерывность (6 месяцев подряд).

5. Основаниями для выселения временных жильцов являются:

истечение согласованного с временными жильцами срока проживания;

истечение 7-дневного срока требования члена кооператива или члена его семьи о выселении временных жильцов (если ранее срок проживания не согласовывался);

прекращение членства в жилищном кооперативе;

обмен жилыми помещениями, если это предусмотрено уставом кооператива;

переход права собственности на жилое помещение к другому собственнику.

Временные жильцы, добровольно не освободившие жилое помещение, выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилья.

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

Комментарий к статье 127

1. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива допускается между лицами, имеющими право на пай. Такое право может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.

Раздел допускается в случае, если каждому из лиц, имеющих право на пай, может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные. Переустройство и (или) перепланировка проводятся с учетом требований гл. 4 ЖК РФ.

2. Раздел жилого помещения, находящегося в собственности, регулируется гражданским законодательством.

Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 25.10.1996) указывает, что выдел участнику общей собственности на приватизируемую жилую площадь, представляющую собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

3. Комментируемая статья не содержит иных ограничений к требованиям о разделе жилого помещения. Ее нормы не распространяются на членов жилищного кооператива, полностью выплативших паевой взнос.

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

Комментарий к статье 128

1. Комментируемая статья определяет, в каких границах член жилищного кооператива, не выплативший паевой взнос, может распоряжаться жилым помещением, а также право кооператива использовать свободные от обязательств жилые помещения в хозяйственном обороте с целью извлечения прибыли. Статья имеет отсылочную норму к ст. 76 - 79 (см. комментарии к ним).

Член жилищного кооператива вправе с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления кооператива сдать часть занимаемого им жилого помещения (комнату), а в случае временного выбытия - все жилье внаем за плату. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы устанавливаются по соглашению сторон.

Согласие правления кооператива и членов семьи оформляется письменно. Если член кооператива пользуется комнатой в квартире, то он также обязан получить согласие всех остальных граждан, проживающих в соседних помещениях.

2. Жилое помещение сдается внаем со следующими ограничениями:

общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего (с учетом нанимателей) должна быть не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления;

передача жилого помещения внаем не допускается, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 (см. комментарий к этой статье), а также в других установленных федеральными законами случаях.

Наниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственность за его действия перед жилищным кооперативом несет член кооператива.

3. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме на срок, определяемый сторонами договора. Если срок не определен, договор считается заключенным на один год. Экземпляр договора найма передается в правление жилищного кооператива.

В договоре должны быть указаны все граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с нанимателем.

4. Являясь некоммерческой организацией, жилищный кооператив вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и соответствует этим целям (ст. 50 ГК РФ). На основании данной нормы кооператив может сдавать внаем за плату незаселенные жилые помещения в порядке, определенном уставом кооператива и правилами ст. 76 - 79 ЖК РФ, с целью уменьшить издержки по содержанию этих помещений, а также для извлечения прибыли.

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

Комментарий к статье 129

1. Право собственности на жилое помещение возникло у членов жилищных кооперативов с принятием Закона СССР от 06.03.1990 "О собственности в СССР". В последующем это право нашло закрепление в Законе РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР".

В соответствии с Законом РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР" член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество (п. 2 ст. 13).

Закон устанавливал следующие основания возникновения права собственности:

членство в жилищном кооперативе;

пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;

полная выплата пая.

С принятием Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> упомянутый Закон утратил силу с 1 января 1995 г. Одновременно изменились и основания, по которым возникает право собственности на жилое помещение.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3302.

Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Из указанной статьи видно, что право собственности возникает не только у члена жилищного кооператива, но и у других лиц, имеющих право на паенакопление. Под другим лицом в первую очередь понимается супруг, если пай - их совместная собственность.