§ 3. Предложения по совершенствованию действующего законодательства

Первое. В целях устранения нелогичности норм законодательных актов, предусматривающих или исключающих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, устранения их противоречивости, а в некоторых случаях - избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки целесообразно отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

Второе. В связи с предлагаемой отменой государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом было бы целесообразно ввести государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок (а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения, ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество. В тех случаях, когда в порядке исполнения сделки (по договорам аренды, доверительного управления и др.) одной из сторон осуществляется передача имущества во владение другой стороны, регистрации подлежит передача недвижимой вещи во владение.

Третье. В случаях, когда по соглашению сторон предусмотрена нотариальная форма сделок с недвижимостью, данное обстоятельство не должно становиться дополнительным к государственной регистрации финансовым бременем для участников соответствующих сделок. В связи с этим размер нотариального тарифа (государственной пошлины) должен быть с учетом экономических обоснований значительно снижен и основан на регрессивной шкале ставок тарифа (государственной пошлины) в зависимости от стоимости недвижимого имущества, притом шкалы, имеющей «потолок».

Четвертое. Одновременно в целях сокращения временных и моральных затрат, связанных с государственной регистрацией перехода прав на недвижимое имущество по сделкам, заключенным по соглашению сторон в нотариальной форме, следовало бы предусмотреть новое нотариальное действие: при наличии на то волеизъявления сторон сделки передачу нотариусом нотариально удостоверенного договора и документов, удостоверяющих его исполнение, регистрирующему органу для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество и получение им документов, свидетельствующих о регистрации.

Пятое. Для тех случаев, когда по соглашению сторон сделка совершается в нотариальной форме, а на нотариуса будет возложена обязанность по передаче соответствующих документов для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, необходимо предусмотреть, что:

а) проверка законности содержания сделки путем установления личностей, обратившихся за удостоверением сделки, выяснения право- и дееспособности сторон сделки, выявления их волеизъявления, проверки соответствия поданных документов требованиям законодательства и наличия законных прав у правообладателей, а также разъяснения им их прав и обязанностей, смысла и значения сделки, ее последствий, оказания содействия в осуществлении прав участников гражданских правоотношений, возлагается на нотариуса;

б) сроки проведения регистрации перехода права на основании нотариально удостоверенного договора должны быть существенно сокращены, примерно до семи дней;

в) при регистрации перехода права на недвижимое имущество правовая экспертиза представленных документов, проводимая регистратором, должна быть направлена на проверку необходимых реквизитов документов, полноты и действительности поданных документов, на наличие соответствующих прав у правообладателя;

г) в случае признания судом недействительной нотариально удостоверенной сделки, явившейся основанием для регистрации перехода, прекращения или обременения права на недвижимое имущество, и (или) применения последствий недействительности такой сделки нотариус несет полную имущественную ответственность как перед сторонами такой сделки, так и перед иными лицами, понесшими ущерб вследствие признания этой сделки недействительной. В случае, если в судебном порядке будет доказано, что, удостоверяя недействительную сделку, нотариус был обманут или умышленно введен в заблуждение какой-либо из ее сторон, ее представителем или иным лицом, нотариус несет субсидиарную ответственность с виновным лицом при условии обязательного первоначального предъявления требования о возмещении ущерба виновному лицу. Нотариус должен быть освобожден от ответственности в случае удостоверения оспоримой сделки, впоследствии признанной судом недействительной, если докажет, что он разъяснил сторонам сделки основания, по которым она может быть признана недействительной, и по требованию каких лиц и органов она может быть признана судом недействительной;

д) ответственность за действия (бездействие) при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, повлекшие за собой причинение убытков лицам, обращавшимся за государственной регистрацией, а также иным лицам возлагается на учреждение юстиции. Учреждение юстиции несет ответственность независимо от наличия своей вины в причинении указанных убытков. Учреждение юстиции освобождается от указанной ответственности, если регистрация была осуществлена на основании нотариально удостоверенных документов (договоров), которые в последующем были признаны недействительными (или незаключенными). Учреждение юстиции освобождается от ответственности, если регистрация была осуществлена на основании оспоримой сделки, совершенной в простой письменной форме, если докажет, что оно разъяснило сторонам сделки, по каким основаниям и по требованию каких лиц и органов такая сделка может быть признана судом недействительной;

е) законом должны быть установлены сроки совершения нотариусом нотариального действия по передаче нотариально удостоверенного договора и других необходимых документов регистрирующим учреждениям для государственной регистрации права.

Шестое. Следует установить, что все сделки с недвижимым имуществом должны заключаться в форме единого письменного документа за подписями участников сделки, а не посредством обмена письмами, телеграммами и т.п.