2. Применение общих положений гражданского законодательства о вещах к недвижимости (недвижимым вещам)

Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о применении или неприменении к недвижимым вещам тех или иных гражданско-правовых норм о вещах.

Вместе с тем, анализ конкретных норм (в том числе, и ГК) о недвижимом имуществе показывает, что в этих конкретных нормах общие правила о вещах не всегда учитываются без каких-либо серьезных оснований.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

Первое. Недвижимость всегда является индивидуально определенной вещью. Её индивидуальный характер можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в результате их привязки к конкретному участку приобретают индивидуальный характер. Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален.

Второе. Каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданского права. Соответственно сложная вещь, объединяющая разнородные вещи по признаку их использования по одному назначению, при наличии у составляющих её вещей признаков, предусмотренных ст. 130 ГК, может быть сама признана недвижимой вещью (например, комплекс недвижимого имущества).

Третье. Если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает и образуются два или более самостоятельных объекта права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь. Одновременно регистрируется прекращение права на прежний объект.

Данную ситуацию следует отличать от той, когда изменяются определенные характеристики недвижимой вещи (размеры, внутреннее устройство и т.п.). В этом случае право на вещь сохраняется в неизменном виде, однако изменения в единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП) должны быть внесены в части описания вещи – объекта права. Необходимость внесения таких изменений в запись можно объяснить изменением индивидуальных характеристик объекта и необходимостью соблюдения достоверности записей о нем в ЕГРП.

Четвертое. В случае, если объект недвижимости является неделимой вещью (ст. 133 ГК), то даже при возникновении права общей собственности неделимая недвижимая вещь сохраняет свое значение и свойство единого самостоятельного объекта права.

С учетом изложенного необходимо исключить из ст. 132, 558 ГК, ст. 7 Водного кодекса Российской Федерации, ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР (далее – ЖК) указание на возможность купли-продажи, мены, дарения, аренды, залога и иных сделок по распоряжению частью единого объекта недвижимости. В случаях возникновения права общей собственности на недвижимость речь может идти только о долях в праве общей собственности на недвижимое имущество, о сделках по распоряжению этими долями в праве общей собственности, в т.ч. об их отчуждении (см. далее).