3. Определение круга объектов недвижимости, которые должны быть перечислены в ст. 130 гк

Действующее законодательство и его оценка. Практика применения ГК и иных законодательных актов о недвижимости показала, что ряд перечисленных в ст. 130 ГК объектов не отвечает критериям недвижимости и по этой причине должен быть из этой статьи исключен, и, напротив, целесообразно дополнить содержащийся в ней соответствующий перечень рядом объектов.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

Первое. Из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК, следует исключить такие объекты как леса и многолетние насаждения.

В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса Российской Федерации к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью.

Отчетливо видно, что даже в законодательном определении «лесного фонда» речь идёт не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена. То же самое можно сказать о многолетних насаждениях.

Исключение указанных объектов из разряда недвижимых вещей отнюдь не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться недвижимыми вещами.

Второе. В ст. 130 ГК к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. И здесь объектом недвижимости являются не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта (ст. 7 Водного кодекса Российской Федерации), а земельный участок, на котором водный объект расположен (см. ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК). Водоемом является постоянное или временное скопление бессточных вод или вод с замедленным стоком в естественных или искусственных впадинах¹. Таким образом, и воды, и водная поверхность водоемов не могут рассматриваться как недвижимость хотя бы в силу постоянной изменчивости их пространственных и физических характеристик.

С учетом сказанного предлагается «обособленный водный объект» как объект недвижимости из ст. 130 ГК исключить и внести соответствующие изменения в Водный кодекс Российской Федерации.

Третье. Практика применения ГК и других законодательных актов о недвижимости даёт достаточные основания для того, чтобы ст. 130 ГК была дополнена указанием на ряд других объектов недвижимого имущества, в ней в настоящее время не упомянутых. Необходимость их включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. К числу таких объектов относятся: помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства.

Четвертое. Признание недвижимым имуществом предприятия (ст. 132 ГК) порождает множество проблем, в том числе неразрешимых. В связи с этим предлагается из ст. 132 ГК упоминание о предприятии как о недвижимости исключить (см. об этом § 2 раздела III).

Напротив, ст. 134 ГК предлагается дополнить указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества. Оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т.п.) не вызывает сомнений. Для признания недвижимой вещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости, закрепленным в ст. 130 ГК. Специальной отличительной особенностью комплекса недвижимого имущества могло бы стать объединение разнородных вещей единым хозяйственным назначением (см. подробнее § 2 раздела III).