§ 2. Оценка действующего законодательства

Хаотичность и непоследовательность действующего российского законодательства в части регулирования оборота земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества очевидны.

Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы), утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 10 июля 2001 г. № 910-рп, предусмотрено реформирование правоотношений в сфере оборота земли и других объектов недвижимости, которое предполагает в числе прочих мероприятий «законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка» (п. 3.1.7).

Земельный кодекс РФ провозгласил в качестве одного из принципов земельного законодательства «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 1 ЗК). Однако провозгласив названный принцип, при регулировании конкретных отношений Земельный кодекс не проявляет должной последовательности в реализации этого принципа. С одной стороны, пункт 4 ст. 35 ЗК устанавливает, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, если они принадлежат одному лицу, что свидетельствует о том, что юридическая судьба зданий должна повторять юридическую судьбу земельного участка при его отчуждении, хотя сформулирована эта норма настолько неудачно, что при буквальном прочтении может свидетельствовать и об обратном: здание определяет юридическую судьбу земельного участка, поэтому без отчуждения здания земельный участок не может быть отчужден («Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу»). С другой стороны, ЗК предусматривает, что при переходе права на здание к новому собственнику к нему переходит и право в отношении земельного участка, которое именуется «правом на использование соответствующей части земельного участка», и даже предусматривает преимущественное право собственника здания на приобретение в собственность земельного участка (пункты 3 и 5 ст. 35, пункт 1 ст. 36 ЗК), то есть в определенных случаях исходит из того, что главной вещью является не земельный участок, а расположенное на нем здание.

Исходя из современных экономических и правовых реалий, представляется невозможным воплотить концепцию «единого объекта недвижимости» в законодательстве сколько-нибудь последовательно по следующим причинам:

- значительное число зданий находится в собственности иных лиц, чем лица, которым принадлежат земельные участки. Более того, большое число зданий и сооружений принадлежит лицам, не имеющим надлежащим образом оформленных вещных или обязательственных прав на земельные участки, где эти объекты находятся;

- значительную долю в гражданском обороте составляют жилые и нежилые помещения, у собственников которых, согласно действующему законодательству, вообще не предполагается наличие каких-либо прав на земельные участки;

- определенное число объектов недвижимого имущества, расположенных на принадлежащем их собственнику земельном участке, не может быть отчуждено вместе с земельным участком, поскольку сам участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте;

- гражданское законодательство допускает совершение с объектами недвижимого имущества, которые находятся на принадлежащем их собственнику земельном участке, ряда сделок, не влекущих отчуждение этих объектов (например, внесение в уставный капитал хозяйственного общества прав пользования тем или иным объектом недвижимого имущества без передачи такому обществу права собственности на этот объект), и не требующих поэтому передачи ни права собственности на земельный участок, ни права, аналогичного тому, которое предоставлено в отношении объекта недвижимого имущества;

- стоимость возводимых на земельном участке объектов в значительном числе случаев несравнимо выше стоимости самого земельного участка, да и при определении стоимости земельного участка, который может быть использован под застройку, в первую очередь принимается во внимание ценность того объекта, который может быть возведен на земельном участке, а значит отсутствуют достаточные экономические основания для того, чтобы рассматривать возводимые на земельном участке здания и сооружения только как «улучшения» земельного участка, составляющие вместе с ним единое целое.