Основания и порядок выселения из жилого помещения

Прекращение договора, помимо случаев истечения срока, возможно при его расторжении по следующим причинам:

- по требованию нанимателя с согласия сопользователей - в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;

- в судебном порядке по требованию любой из сторон - если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии;

- в судебном порядке по требованию наймодателя - при допущении нанимателем просрочки внесения платы за помещение (6 месяцев при долгосрочном и 2 месяца при краткосрочном найме); при разрушении или порче помещения, когда наниматель за это отвечает; с предварительным предупреждением нанимателя, если помещение используется не по назначению или систематически нарушаются права и интересы соседей, когда наниматель за это отвечает.

Правовым последствием расторжения договоров социального найма наймодателями является выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по указанным договорам.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке на основании ст. 84 ЖК РФ:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом размер другого жилого помещения соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

=========================================================================

Особенности купли-продажи недвижимости (жилого помещения)

Договор продажи недвижимости - это соглашение сторон, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Договор продажи недвижимости по общему правилу не регистрируется (за исключением договора купли-продажи жилого помещения и предприятия), при этом переход права собственности на недвижимость к покупателю во всех случаях подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предметом данного договора является земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество. Закон к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Сторонами по данному договору признаются продавец - любое лицо, в том числе и юридическое, и покупатель - любое лицо, в том числе и юридическое.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество (ст. 556 ГК РФ).

Продажа жилых помещений имеет свои особенности.

Во-первых, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (например, наниматели жилого помещения, отказополучатели).

Во-вторых, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ).

=========================================================================

Основание возникновения деликтных обязательств. Вопрос об основании и условиях гражданско-правовой ответственности вообще и деликтной ответственности в частности является одним из сложнейших, а потому и спорным в теории гражданского права. Нередко термины "основание" и "условия" рассматриваются как синонимы, хотя преобладающим является мнение, что это различные понятия, разграничение которых самым общим образом можно провести так: условия - это те требования закона, которым должно отвечать основание.

========================================================================

Обязательства, возникающие вследствие причинения вреда.

1. Понятие и элементы деликтного обязательства,

2. Общие условия ответственности за причинение вреда

Определения этого обязательства закон не дает. Однако основная идея, характеризующая его, содержится в п. 1 ст. 1064 ГК, согласно которой вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В этом обязательстве потерпевший является кредитором, а причинитель вреда - должником.

Деликтные обязательства являются видом гражданско-правовых обязательств, поэтому в соответствии со сложившейся в цивилистике теорией имеют следующие элементы: субъекты, объект и содержание.

Субъектами деликтных обязательств могут быть любые участники гражданского оборота - физические лица, юридические лица, публично-правовые образования, которые могут выступать как в качестве потерпевших (кредиторов), так и в качестве причинителей вреда (должников).

Кредитором в деликтном обязательстве может быть любой субъект гражданского права, которому причинен вред. Граждане являются кредиторами независимо от возраста и дееспособности. Например, при причинении вреда здоровью малолетнего вред подлежит возмещению на общих основаниях с учетом положений ст. 1087 ГК. В случае причинения смерти гражданину право на возмещение вреда имеют нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего или имевшие ко дню его смерти право на получение содержания: ребенок умершего, родившийся после его смерти; другие лица, перечисленные в п. 1 ст. 1088 ГК. Право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью потерпевшего гражданина, не переходит к его наследникам, поскольку неразрывно связано с личностью наследодателя (ст. 1112 ГК).

В случае причинения вреда юридическим лицам либо публично-правовым образованиям они также могут выступать в качестве кредиторов.

Должником в обязательстве вследствие причинения вреда является лицо, несущее ответственность за причиненный вред. По общему правилу таковым является сам причинитель вреда.

Как уже отмечалось, обязательства вследствие причинения вреда не являются однородными и могут классифицироваться по различным критериям. В данном случае важным является классификация в зависимости от того, в результате каких - противоправных или правомерных - действий причинен вред. Вред, причиненный в результате противоправного поведения, согласно ст. 1064ГК РФ подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Обязательства по возмещению противоправно причиненного вреда в основании своего возникновения имеют гражданское правонарушение, которое, в свою очередь, является видом более общей категории правонарушения.

Нетрудно заметить, что оно же является и основанием деликтной ответственности и должно отвечать определенным, установленным в законе условиям, в совокупности образующим состав правонарушения. К ним традиционно относят вред; противоправное поведение правонарушителя; причинную связь между противоправным поведением и наступившим вредом и вину причинителя вреда. Для применения деликтной ответственности наличие всех этих условий является необходимым, если иное не установлено законом. Обязанность возместить противоправно причиненный вред является мерой гражданско-правовой ответственности, возлагаемой на причинителя вреда или лицо, ответственное за его поведение.

Возмещение вреда возможно двумя способами: возмещение вреда в натуре (предоставление вещи того же рода и качества, исправление повреждений вещи и т.п.) или возмещение причиненных убытков (ст. 1082 ГК).

Возмещение вреда в натуре не исключено при причинении вреда уничтожением или повреждением имущества, когда возможно предоставить аналогичную вещь взамен уничтоженной, починить поврежденную, но это осуществимо далеко не всегда.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК). В деликтных обязательствах действует принцип полного возмещения вреда, размер которого может быть уменьшен только в случае грубой неосторожности потерпевшего или с учетом имущественного положения гражданина - причинителя вреда.

Решение вопроса о способе возмещения вреда относится к компетенции суда, который "в соответствии с обстоятельствами дела" (ст. 1082 ГК) определяет наиболее оптимальный способ возмещения*(23).

==================================================================