Sukhanov_O_PONYaTII_I_VIDAKh_VESchNYKh_PRAV

Между тем признание права частной собственности на землю и регулирование гражданско-правового оборота этого главного вида недвижимости настоятельно требуют дальнейшего развития системы ограниченных вещных прав. В нашем законодательстве до сих пор отсутствует самостоятельное вещное право застройки, закрепление которого вновь стало необходимым после того, как ЗК РФ в подп. 5 п. 1 ст. 1 прямо признал принцип superficies solo cedit ("все что на земле следует за нею"), влекущий признание собственника земли собственником возведенного на ней строения, в том числе и чужого. Необходимо признание и закрепление узуфрукта или во многом аналогичного ему римского habitatio (права постоянного проживания), в том числе в жилищной сфере, где постоянное право пользования жилым помещением собственника уже по действующему законодательству может осуществляться не только членами его семьи, в том числе бывшими (ср. п. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 1 ст. 292 ГК РФ), но и отказополучателями по завещанию (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). В качестве вещного права оказалось попросту забытым преимущественное право покупки недвижимой вещи (ср., например, § 1094 ГГУ и ст. 256 Закона о вещном праве Эстонии 1994 г.), безоговорочно признававшееся таковым дореволюционными цивилистами, но сведенное в советские времена к преимущественному праву покупки доли в праве на вещь.

Опыт восточноевропейских, в том числе балканских, государств, наиболее близких к нам по уровню социально-экономического развития и правовым традициям, показывает также плодотворность восстановления в нашем гражданском праве института "вещных обременений" земельных участков. В германском праве они называются "вещными обременениями" (Reallasten) и "земельными обременениями" (Grundlasten) (§ 1018 и 1105 Германского гражданского уложения), а в дореволюционном российском праве они именовались "вотчинными выдачами". Речь идет об обременении права собственности на земельный участок обязанностью периодических выплат (ренты), выдач (части урожая), оказания определенных услуг в пользу управомоченного лица (ср., например, § 12 австрийского Закона о земельных книгах 1955 г.; ст. 229 эстонского Закона о вещном праве 1994 г.; § 151n Гражданского кодекса Чехии 1964 г. в редакции 1998 г.; ст. 246 хорватского Закона о собственности и других вещных правах 1996 г.; ст. 236 македонского Закона о собственности и других вещных правах 2001 г.), обеспечиваемой на случай нарушения возможностью обращения взыскания на этот участок.

Очевидно, что такое регулирование системы вещных прав должно осуществляться в рамках Гражданского, а не Земельного кодекса. Из последнего должны быть изъяты все нормы, определяющие гражданско-правовой режим земельных участков как основного вида недвижимых вещей (что, кстати, прямо вытекает из правила п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Речь идет о развитии важнейшей подотрасли гражданского права, традиционно "противостоящей" обязательственному праву, причем это различие по-прежнему составляет краеугольный принцип европейского континентального гражданского права. Представляется, что возврат к классическим основам вещного права и отказ от обоснования неких "смешанных", "вещно-обязательственных" гражданских правоотношений составляет важную задачу современной российской цивилистики.