Sukhanov_SRAVNITEL_NOE_ISSLEDOVANIE_VLADENIYa_I_SOBSTVENNOSTI
.docxПри этом действие вещного права застройки формально не ограничивается временем, но фактически его конкретный срок устанавливается соглашением застройщика и собственника <1>, и оно подлежит государственной регистрации в поземельной книге в качестве особого объекта. По истечении указанного срока право застройки прекращается, а строение, становясь составной частью участка, переходит в собственность его собственника, однако последний обязан компенсировать расходы застройщика (в некоторых случаях компенсация достигает 2/3 стоимости строения на момент прекращения права застройки). Интересно, что застройщиком может стать и сам собственник участка, который, оформив на себя это вещное право, может затем в необходимый момент передать его другому лицу. С другой стороны, германская судебная практика (и некоторые представители доктрины) допускает возможность дальнейшего обременения этого права другим аналогичным по содержанию правом застройки (Untererbbaurecht). Экономическое значение такого решения становится понятным при сооружении крупных строительных комплексов силами созастройщиков (с. 32).
--------------------------------
<1> В германской литературе указывается, что обычно такое право устанавливается на определенный срок от 30 до 100 лет и чаще всего составляет 99 лет с возможностью последующего продления на конкретный, но более короткий срок - от 30 до 60 лет (с. 31).
Таким образом, при сходном на первый взгляд подходе к праву застройщика его положение по германскому праву более предпочтительно: он является не "арендатором" (lessee), а обладателем зарегистрированного в государственном реестре вещного права, содержание которого практически совпадает с правом собственности и дает разнообразные возможности его использования (включающие залог и отчуждение) как застройщиком, так и собственником участка.
Точно так же можно сопоставить английский future interest как относительно "слабое" право на недвижимость по "праву справедливости" с германским "ожидаемым правом" (Anwartschaftsrecht). Future interest не только всегда уступает любому титулу по "общему праву", но и автоматически прекращается при добросовестном приобретении такого "титула" новым владельцем (что легко возможно в отсутствие государственной регистрации любых подобных правомочий по "праву справедливости"). Anwartschaftsrecht до сих пор формально отсутствует в германском законодательстве, но практически бесспорно признается современной судебной практикой. Оно представляет собой "предварительную ступень для приобретения полного права, которая в определенной мере уже юридически обеспечена", поскольку контрагентом "выполнено уже так много требований, что отчуждатель не может односторонним объявлением разрушить правовую позицию приобретателя" (с. 40).
Под это положение в германском праве подпадают три ситуации: 1) предусмотренная § 449 BGB продажа движимой вещи с оговоркой о сохранении за продавцом права собственности (Eigentumsvorbehalt) до уплаты покупной цены; 2) право на приобретение земельного участка (недвижимости) в период от достижения и оформления соглашения об этом до внесения соответствующей записи в поземельную книгу <1>; 3) соглашение об ипотеке до возникновения обеспечиваемого ею требования (ипотека будущего требования на основании абз. 2 § 1113 BGB). Во всех перечисленных случаях управомоченное лицо (кредитор) получает "ожидаемое право" вещного характера, юридически защищаемое практически так же, как и право собственности; мало того, такое право может переходить к другим лицам и даже стать предметом залога. Не вызывает сомнений поэтому, что субъект Anwartschaftsrecht находится в неизмеримо более благоприятном правовом положении, чем субъект английского future interest.
--------------------------------
<1> Это одно из возможных решений проблемы, существующей и в российском праве относительно статуса сторон договора об отчуждении и приобретении недвижимости: в силу п. 2 ст. 551 ГК РФ не только достижение соглашения о продаже недвижимости, но даже и ее передача до момента государственной регистрации не влекут "вещного эффекта" в виде перехода права собственности, оставляя, однако, стороны договора в обязательственно-правовой связи.
Аналогичным образом можно наконец сравнить знаменитый английский "траст" (trust - "доверие"), являющийся "ангелом-хранителем для англосаксов" <1>, и германскую "фидуциарную собственность" (Treuhand). Английский "траст" возник на базе средневекового института use <2>, с помощью которого отправлявшиеся в крестовые походы рыцари неформально передавали свои estate in law друзьям (доверенным лицам) в управление до возвращения, а францисканские монахи, которые были не вправе владеть землей, получали ее от "добрых прихожан" в "пользование как подарок" (с. 88); излюбленным мотивом для установления use был также обход феодальных обременений недвижимости. Однако этот институт, не имея юридического значения с точки зрения "общего права", не защищался и в общих судах. Только в решении по делу графа Оксфордского (Earl of Oxford's Case) 1615 г. было признано преимущество правил "права справедливости" над положениями "общего права", причем не только в канцлерском "суде справедливости", но и в общих судах. С этого времени начался процесс превращения use в trust, который фактически длился около трех веков. В результате общие правила о "трастах" появились в Англии лишь в 1925 г. (Trustee Act 1925; в настоящее время действует Trustee Act 2000), а единые правила о "земельных трастах" (trusts of land) - 70 лет спустя (Trusts of Land and Appointment of Trustee Act 1996 г.).
--------------------------------
<1> Hayton D.J. The Law of Trusts. 4th. ed. London, 2003. P. 1 - 3: "The trust is the guardian angel of the Anglo-Saxon, accompanying him everywhere, impassively, from the cradle to the grave" (сн. 398 на с. 91).
<2> От франц. use, равнозначного лат. opus - "дело", "задача" (сн. 377 на с. 87).
"Траст" как основной вид "доверительной собственности" (equitable ownership) представляет собой "доверительное отношение" между владельцем вещи по "общему праву" (legal owner, trustee) и владельцем по "праву справедливости" (equitable owner, trustor). В этом отношении "трасти" выступает как формально управомоченный, юридический владелец вещи, обладающий всей полнотой соответствующих прав, но действующий в качестве агента "бенефициара", который считается ее "материальным" (неформальным) владельцем. При этом "траст" не является исключительно обязательственно-правовым отношением, но имеет "вещный" характер, в силу которого каждый из его участников защищается не только по отношению друг к другу, но и против всех третьих лиц (с. 87). Особенностями траста, обеспечивающими его преимущества в системе английского права, являются: 1) отсутствие для его участников обязанности предоставлять "встречное удовлетворение" (consideration); 2) простота оформления; 3) отделение находящегося в "трасте" имущества от иного имущества "трасти", важное с точки зрения возможного банкротства (в германском праве такое положение давно известно под именем особого имущества (Sondervermogen), используемого для ограничения ответственности публичных собственников); 4) возможность признания за некоторыми видами "траста" самостоятельной имущественной правосубъектности (так, trading trust выступает в экономическом обороте наравне с компаниями). Кроме того, "траст" дает возможность широко использовать "будущее имущество" (future property), которое в качестве его объекта считается реально существующим. Наконец, у "трасти" имеется возможность получить свое право на основании иного "траста", нежели его отношение с бенефициаром, что также открывает различные экономические и юридические возможности (с. 90 - 91). При этом К. Квитманн справедливо указывает, что "траст" едва ли смог бы получить столь широкое распространение в отсутствие традиционного для Англии деления права на common law и law of equity.
В германском праве "фидуциарная собственность" (das fiduziarische Eigentum) рассматривается как юридически полноценное право собственности, которое передано другому лицу в рамках "доверительного отношения" (Treuhandverhaltnis) либо с целью управления соответствующим имуществом, либо в обеспечительных целях. При этом приобретатель имущества считается его "юридическим собственником", а отчуждатель - "экономическим собственником" (владельцем).
Так, "доверительное управление" имуществом (Verwaltungstreuhand) обычно используется по соглашению об уступке прав требования, согласно которому "управляющий" осуществляет полученное им право от собственного имени, но за счет и в интересах цедента (в отношении прав требования не может быть применена модель договора комиссии, ибо нормы об этом договоре находятся в специальном законе - Германском торговом уложении (HGB) и традиционно рассчитаны на оборот вещей ("товаров"), а не прав). Предметом такого соглашения нередко становятся банковские счета, инвестиционные фонды или доли участия в хозяйственных обществах. Новый "правообладатель" остается тесно связанным с прежним правообладателем и обычно обязан к возврату права требования по истечении установленного срока или наступлении иных согласованных сторонами условий.
Кроме того, в Германии давно известна "обеспечительная передача" (Sicherungsubereignung) права собственности продавцом покупателю, при которой приобретатель получает полноценное право на вещь, но отчуждатель считается ее владельцем на условиях содержащейся в соглашении специальной "обеспечительной оговорки" (Sicherungsabrede). В этой ситуации новый собственник вещи должен полностью или частично осуществлять свое право в интересах прежнего собственника; таким образом он получает "вовне" (в отношениях с третьими лицами) больше прав, чем имеет в силу "обеспечительной оговорки" в отношениях с отчуждателем вещи (с. 38). В современном германском праве широкое применение этого института приводит к постепенному вытеснению им традиционного залогового права.
При таком подходе имущественные интересы участников рассматриваемых отношений в германском праве оказываются юридически защищенными не хуже, а в некотором смысле - и лучше прав субъектов "доверительной собственности" по английскому праву. Во всяком случае здесь отсутствует свойственная последнему "конкуренция прав владения" и защита только "наилучшего", или "наиболее сильного", из них.
В целом же можно отметить, что сходство английского и германского правопорядков заключается лишь в том, что оба они признают недвижимостью в принципе только земельный участок и последовательно устанавливают существенно различный правовой режим для движимых и недвижимых вещей. Однако содержание этого режима принципиально разное: в английском праве речь идет о разнообразной "палитре" владельческих прав, нередко не зарегистрированных и допускающих столь же разнообразные споры относительно своей "юридической силы", сводящиеся к защите "лучшего права" на владение недвижимостью, причем ни одно из них не является "правом господства над вещью" в континентальном смысле, тогда как в германском праве действует законченная (исчерпывающая - numerus clausus) и подвергнутая государственной регистрации система вещных прав, возглавляемая правом собственности и включающая далее производные от него ограниченные вещные права, причем все они имеют специальную вещно-правовую защиту, исключающую "конкуренцию" между ними.
К. Квитманн добросовестно пытается выявить какие-либо сущностные элементы сходства этих систем (режимов), усматривая их главным образом в известной общности подходов к понятию владения и его основным функциям. Однако в ее работе убедительно показано, что конкретные юридические формы защиты владения, составляющие существо его правовой регламентации, в рассмотренных системах оказываются в принципе несопоставимыми. Более того, при их тщательном анализе выявляется очевидное отсутствие каких-либо преимуществ (в том числе даже и юридико-технического характера) английских estate и interest (rights of possession) над континентальными (германскими) вещными правами.
В заключение стоит отметить, что автор настоящих строк был далек от мысли о создании полноценной рецензии на анализируемое им серьезное научное исследование. Заинтересованный читатель сможет самостоятельно найти эту книгу и оценить, например, скрупулезность и глубину освещения в ее третьей части различных исков по защите владения и владельческих прав в английском и в германском правопорядках (с. 247 - 333) или обнаружить чрезвычайно интересное сравнение германской "жилищной собственности" (Wohnungseigentum) и введенного в Англии в 2002 г. commonhold, призванных законодательно разрешить возникшую в конце прошлого века проблему присвоения обособленного жилого помещения (квартиры, т.е. составной части единой вещи - дома), земельного участка и "общего имущества" (строения), предназначенного для совместной эксплуатации <1>.
--------------------------------
<1> В Германии она решается путем закрепления общей собственности на земельный участок и основные конструкции дома, существующей в неразрывной связи с производными от нее отдельными правами собственности на жилые помещения, что дает основания считать эту категорию в целом особой "правовой формой собственности" (с. 46 - 50); в Англии между владельцами жилых помещений в общем доме разделяется freehold ownership на земельный участок, а также одновременно устанавливается общая собственность (ownership in common) на находящееся на нем общее имущество (строение), что в совокупности рассматривается как особый подвид freehold estate (с. 124 - 125).
Цель настоящих заметок иная: с одной стороны, проинформировать отечественного читателя о крайне интересном содержании рассматриваемой работы, а с другой - сподвигнуть его к некоторым представляющимся очевидными выводам, касающимся прежде всего отечественного гражданского законодательства. Содержание книги К. Квитманн прекрасно показывает процесс развития институтов английского "вещного права", обусловленный почти исключительно особенностями английской политической истории, а вовсе не какими-либо прагматическими и уж тем более доктринальными соображениями. Созданная таким путем правовая система отличается глубоким и малопонятным для иных лиц своеобразием, которое принципиально исключает какую-либо возможность рецепции иными правопорядками ее отдельных институтов (например, "траста") и даже элементов (например, future interest). Невольно возникает и мысль о том, что данный вывод может быть распространен и на отличающееся не меньшим историческим и содержательным своеобразием английское договорное право, что, в свою очередь, тоже рождает сомнения в целесообразности заимствования его отдельных институтов типа "ответственности за заверения" (indemnity) и т.п., хотя относительно этой проблематики необходим не менее тщательный самостоятельный анализ.
Вместе с тем проведенное К. Квитманн исследование вновь убеждает в безусловной необходимости (целесообразности и своевременности) введения в отечественное гражданское право института владения и полноценной владельческой защиты, без которых давно не обходится ни один современный развитый правопорядок как европейского континентального, так и англосаксонского типа, поскольку взаимосвязь и различие правовых режимов собственности и владения (Eigentum и Besitz - в германском праве, ownership и possession - в английском) в любом случае составляют в них фундамент вещно-правового регулирования.