prava-i-obyazannosti-storon-v-obyazatelstvah-iz-subdogovorov-v-sfere-peredachi-imuschestva-vo-vremennoe-vladenie-i-polzovanie

тора в данном случае будет обязанность принять имущество от арендодателя.

2.Обязанность арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В соответствии со ст.613 ГК РФ арендодатель при заключении договора обязательно должен уведомить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемую в наем вещь.

3.Обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование нанятым объектом (арендной платы). Эта обязанность указана в ст.614 ГК РФ.

4.Обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не оговорены - в соответствии с назначением имущества (ч.1 ст.615 ГК РФ). Эта обязанность арендатора основывается на законе и поэтому совершенно не зависит то того обстоятельства, была ли она включена в договор или нет.

5.С согласия арендодателя арендатор имеет право сдавать в субаренду арендованное имущество; передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Все эти действия также возможны только с согласия арендодателя постольку, поскольку существенно затрагивают его интересы.

Корреспондирующей обязанностью арендодателя по рассматриваемому праву арендатора являлся обязанность не препятствовать арендатору в осуществлении его права пользования арендованным имуществом. То есть арендодатель должен обеспечить арендатору пользование данным имуществом.

6.Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества (ст.616 ГК РФ).

7.Арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок (п.1 ст.621 ГК РФ).

8.По окончании срока действия договора аренды, а если он заключен без указания срока, то по истечении установленного законом или договором срока после предупреждения контрагентом об отказе от договора, арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п.1 ст.622 ГК РФ).

9.Следующей обязанностью арендодателя является обязанность возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества. Данная обязанность лежит на арендодателе и зависит от того, было ли получено его согласие на такие улучшения. Обратное должно быть прямо предусмотрено договором аренды5.

В качестве общего вывода по проблеме прав и обязанностей сторон по договору аренды можно высказать мнение, что практически каждому праву арендодателя корреспондируется обязанность арендатора и, соответственно, наоборот.

Применительно к договору найма жилого помещения

вюридической литературе предлагается права субъ-

5См.: Гунин А.В. Договор субаренды в российском гражданском

праве: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - Курск, 2011. - С.16-17.

ектов правоотношений коммерческого найма, способствующие конкретизации правового статуса их участников, подразделить на группы в зависимости от момента и способа возникновения: 1) первоначальные права, возникающие непосредственно с заключением договора (права наймодателя и нанимателя); 2) производные права, зависящие от наличия первоначальных и предполагающие их существование (права лиц, проживающих совместно с нанимателем, временных жильцов)6.

Также В.В.Васин предлагает в целях стабильности гражданского оборота и надлежащего исполнения обязательств выделить следующие виды обязанностей, вытекающих из договора коммерческого найма, в зависимости от договорных условий: 1) основные обязанности - передача жилого помещения во владение и пользование, а также оплата за проживание в нем; 2) дополнительные (акцессорные) обязанности - вытекающие из главного и дополняющие его, которые состоят из: а) действий наймодателя, выступающего должником по отношению к нанимателю, и б) действий нанимателя, как должника по отношению к наймодателю7.

Пожалуй, предложенная классификация прав и обязанностей сторон договора коммерческого найма является вполне обоснованной и в действительности позволяет в определенной степени систематизировать их для наиболее правильного уяснения и правоприменения.

Если наниматель по краткосрочному договору коммерческого найма продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок» (п.2 ст.683 ГК РФ).

Вслучае, если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор коммерческого найма жилого помещения с другим лицом (ч.4 ст.684 ГК), требования нанимателя о признании такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, признать обоснованными, если поведение наймодателя не было продиктовано уважительными причинами8.

Вдоговоре найма жилого помещения также выделяются права нанимателя по вселению при согласии наймодателя в жилое помещение временных жильцов, обязанность нанимателя при прекращении договора вернуть наймодателю жилое помещение в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном договором.

Вцелом таковы основные права и обязанности сторон договора коммерческого найма жилого помещения.

Всоответствии с заключаемым договором безвозмездного пользования ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению (ст.691 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования, то вещь предоставляется в безвоз-

6См.: Васин В.В. Договор коммерческого найма жилого помещения: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - М., 2012. - С.10-11.

7См.: Васин В.В. Договор коммерческого найма жилого помещения - С.12.

8См.: Кириченко О.В. Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения //Семейное и жилищное право. - 2012. - №4. - С.44.

73

мездное пользование со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом и т.п.).

Ссудополучатель вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов, если они не были переданы, но по причине их отсутствия вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя. Если в установленные сроки ссудодатель не предоставил соответствующие материалы, то за ссудополучателем сохраняется право расторгнуть договор безвозмездного пользования (договор ссуды) и получить возмещение понесенного им ущерба, подтвержденного документально9.

Ссудодатель при заключении договора обязан предупредить ссудополучателя о любых правах третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование. Если же ссудодатель не предупредит ссудополучателя о существующих правах на переданную вещь, последний вправе требовать расторжения договора и возмещения реального ущерба (ст.15 ГК)10.

Законодатель закрепляет в ст.695 ГК РФ обязанности по поддержанию вещи, полученной в безвозмездное пользование, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Данная обязанность в целом повторяет обязанности арендатора по содержанию арендованного имущества.

В соответствии со ст.696 ГК РФ ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя.

Ссудодатель на основе положения п.1 ст.700 ГК РФ вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. В этом случае новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Безусловно, приведенная характеристика прав и обязанностей сторон договоров аренды, найма и безвозмездного пользования охватывает лишь наиболее общие права и обязанности, не углубляется в детальное исследование каждого из них. Однако такая цель перед нами и не ставилась.

Переходя непосредственно к проблеме прав и обязанностей сторон соответствующих субдоговоров, необходимо указать, что в целом заключение того или иного субдоговора относится к числу прав должника по основному договору. Применительно к арендатору данное право предусмотрено в п.2 ст.615 ГК РФ, а возможность заключения договора поднайма закреплена в качестве права в п.1 ст.685 ГК РФ. Следует также отметить, что для ссудополучателя напрямую законодатель не предусмотрел права на передачу имущества в субссуду, так же как и не наложил запрета на реализацию такой возможности.

9См.: Авдеев В.В. Аренда - лизинг: безвозмездное пользование (ссуда) //Налоги (газета). - 2009. - №12.

10См.: Кабалкин А. Договор безвозмездного пользования //Российская юстиция. - 1997. - №10. - С.45-51.

74

Представляется, что законодатель, не указав в п.2 ст.689 ГК РФ на возможность применения к договору безвозмездного пользования п.2 ст.615 ГК РФ, представляющей право на заключение субаренды, принял не до конца обоснованное решение, не представляющее сторонам ссуды на законных основаниях использовать возможности регулирования субдоговорных отношений посредством правил, предусмотренных для арендных отношений.

Несмотря на отсутствие законодательных положений о возможности заключения договора субссуды, анализ его существа и отдельных норм ГК РФ, регулирующих данные отношения, позволяет сделать вывод о наличии права у ссудополучателя с согласия ссудодателя предоставлять имущество в субссуду.

Данный вывод несколько в другой аргументации подтверждает Н.Н.Литвинов, который утверждает, что п.1 ст.698 ГК РФ называет одним из оснований заявления требования о досрочном расторжении договора безвозмездного пользования то, что ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу. Отсюда следует, что «с согласия» поступить подобным образом можно. По ранее действовавшему ГК РСФСР 1964 г. предусматривалась возможность передачи имущества в «субссуду». Имеется в виду ст.346 ГК 1964 г., в соответствии с которой получивший имущество в безвозмездное пользование вправе предоставить это имущество в пользование третьему лицу лишь с согласия передавшего имущество, оставаясь ответственным перед ним. И в этом случае речь шла не о поднайме, а о передаче, вещи ссудополучателем третьему лицу в такое же безвозмездное пользование. Данная норма представляется вполне резонной и претендует на возвращение в действующее законодательство, дабы заполнить образовавшийся в этой части пробел11.

Следует также согласиться в высказанной в юридической литературе точкой зрения, что разрешается передача вещи не только в субссуду, но и в поднаем. Сдача ссудополучателем вещи в поднаем с согласия ссудодателя не нарушает принцип «Никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам», как иногда утверждается в литературе. Объем прав на использование вещи у ссудополучателя и поднанимателя один и тот же; другое дело, что у поднанимателя появляется дополнительная по сравнению с ссудополучателем обязанность - уплачивать последнему арендную плату. Как при субссуде, так и при поднайме лицо, являющееся новым пользователем вещи, ни в каких правоотношениях с ссудодателем по основному договору ссуды не состоит; в указанных случаях ответственным перед ссудодателем остается ссудополучатель по основному договору12.

Подводя итог краткому анализу вопросов наличия права у ссудополучателя на заключение договора субссуды, необходимо указать на необходимость в целях восполнения пробелов в правовом регулировании как договора безвозмездного пользования в целом, так и договора субссуды в частности, внести соответствующие изменения в гл.36 ГК РФ. А именно - в п.2 ст.689 ГК РФ предусмотреть возможность применения к до-

11См.: Литвинов Н.Н. Договор безвозмездного пользования по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - М., 2007. - С.14.

12См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный) /Е.Н.Абрамова, Н.Н.Аверченко, К.М.Арсланов и др.; под ред. А.П.Сергеева. М., 2010: поиск по авторам.

говору безвозмездного пользования правила, закрепленных в п.2 ст.615 ГК РФ, а также в качестве самостоятельного права ссудополучателя - права на передачу вещи в субссуду с согласия ссудодателя.

Таким образом, арендатору, нанимателю и ссудополучателю предоставлено право на заключение с согласия кредитора по основному договору аренды, найма и ссуды соответствующих субдоговоров. При этом права и обязанности кредитора и должника по основному договору в полном объеме или в части предоставляются должнику, выступающему в роли субкредитора, а также субдолжнику.

В рамках исследования особенностей содержания обязательств из договора субаренды А.В.Гунин пришел к обоснованному выводу о наличии определенной специфики в правах и обязанностях сторон договора субаренды по сравнению с правами и обязанностями сторон основного договора аренды13. На наш взгляд следует поддержать позицию ученого и, более того, развить в рамках выявления определенной закономерности содержания обязательств из договоров субаренды, поднайма и субссуды.

Во-первых, возможность заключения соответствующего субдоговора является правом арендатора, нанимателя и ссудополучателя, которое может быть реализовано только с согласия кредитора по основному договору - арендодателя, наймодателя и ссудодателя.

Во-вторых, при реализации права на заключение соответствующего субдоговора возникают самостоятельные обязательства, которые однако являются производными от основного обязательства с учетом того в каком объеме предоставляется предмет договора - полностью или только его часть.

В-третьих, субдолжник обязан пользоваться предоставленным ему имуществом только в соответствии с его целевым назначением.

И, наконец, в-четвертых, срок субдоговора не может превышать срок основного договора, а досрочное прекращение основного договора влечет прекращение заключенного на его основе субдоговора.

Список литературы:

Авдеев В.В. Аренда - лизинг: безвозмездное пользование (ссуда) //Налоги (газета). - 2009. - №12.

Буш И.А. Защита прав участников арендных отношений по российскому законодательству: Автореф. дис… канд. юрид. наук. - Саратов, 2011. - 29 c.

Васин В.В. Договор коммерческого найма жилого помещения: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - М., 2012. - 29 с.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30.11.1994 №51-ФЗ. Часть 2 от 26.01.1996 №14-ФЗ. Часть 3 от 26.11.2001 №146-ФЗ. Часть 4 от 18.12.2006 №230-ФЗ (действующая редакция) (ГК РФ) //Российская газета (федеральный выпуск). - 08.12.1994; 06-08.10.02.1996; 28.11.2001; 22.12.2006;

СПС «Консультант Плюс». - 25.05.2013.

Гунин А.В. Договор субаренды в российском гражданском праве: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - Курск, 2011. - 23 c.

Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Автореф. дис… канд. юрид. наук. - Саратов, 2002. - 30 c.

Кабалкин А. Договор безвозмездного пользования //Российская юстиция. - 1997. - №10. - С.45-51.

13 См.: Гунин А.В. Договор субаренды в российском гражданском праве. - С.18-19.

Кириченко О.В. Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения //Семейное и жилищное право. - 2012. - №4. - С.44-47.

Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданскоправового регулирования арендных отношений: Автореф. дис… докт. юрид. наук. - Саратов, 2004. - 43 с.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный) /Е.Н.Абрамова, Н.Н.Аверченко, К.М.Арсланов и др.; под ред. А.П.Сергеева. М.: - Издательство «Проспект», 2010. - 992 с.

Литвинов Н.Н. Договор безвозмездного пользования по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - М., 2007. - 26 c.

Огнев В.Н. СОДЕРЖАНИЕ СУБДОГОВОРОВ В СФЕРЕ ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА ВО ВРЕМЕННОЕ ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ // Бизнес в законе, №3 2013 г.

Literature list:

Avdeev V.V. Rent - lease: free use (loan) //Taxes (newspaper). - 2009. - №12.

Bush I.A. Protecting of the rights of lease-relations participants under legislation of Russian Federation: Synopsis of the dissertation for the academic degree of candidate of juridical sciences. - Saratov, 2011. - 29 p.

Civil Code of Russian Federation. Part 1 from

30.11.1994 №51-FL. Part 2 from 26.01.1996 №14-FL. Part 3 from 26.11.2001 №146-FL. Part 4 from 18.12.2006 №230-FL (current edition) (CC RF) //Rossiyskaya gazeta (federal issue). - 08.12.1994; 06-08.10.02.1996;

28.11.2001; 22.12.2006; RSS «Consultant Plus». - 25.04.2013.

Commentary to the Civil Code of Russian Federation. Part Two: Training-practical commentary (itemized) /E.N.Abramova, N.N.Averchenko, K.M.Arslanov and others; ed.: A.P.Sergeev. - M.: Publishing house «Prospect»,

2010. - 992 p.

Doroshkova A.G. Lease contract building, construction and non-residential premises: Synopsis of the dissertation for the academic degree of candidate of juridical sciences. - Saratov, 2002. - 30 p.

Gunin A.V. Sublease agreement in the Russian civil law: Synopsis of the dissertation for the academic degree of candidate of juridical sciences. - Kursk, 2011. - 23 p.

Kabalkin A. Contract of gratuitous use //Russian justice. - 1997. - №10. - P.45-51.

Kirichenko O.V. Term in the contract of commercial tenancy //Family and Housing Law. - 2012. - №4. - P.44-47.

Kokoeva L.T. Main problems of civil law regulation of the lease: Synopsis of the dissertation for the academic degree of doctor of juridical sciences. - Saratov, 2004. - 43 p.

Litvinov N.N. Contract of gratuitous use under legislation of Russian Federation: Synopsis of the dissertation for the academic degree of candidate of juridical sciences. - М., 2007. - 26 p.

Vasin V.V. Contract of commercial housing recruitment: Synopsis of the dissertation for the academic degree of candidate of juridical sciences. - M., 2012. - 29 p.

Рецензия

Представленная на рецензию статья В.Н.Огнева посвящена мало изученной теме - исследованию содержания обязательств из субдоговоров в сфере передачи имущества во временное владение и пользование. На основе комплексного анализа основных обязательств и обязательств из субдоговоров автор четко и

75