Комментарий

К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОТ 29 ДЕКАБРЯ 2004 Г. N 188-ФЗ

(Постатейный)

Издание второе,

переработанное и дополненное

В.В. ГЛАЗОВ

Глазов Василий Владимирович, специалист по гражданскому, жилищному праву. Автор ряда публикаций по вопросам жилищного, налогового права и экономической безопасности.

ВВЕДЕНИЕ

Среди прав человека и гражданина особое место занимает право на жилище, которое является неотъемлемым социальным благом, атрибутом цивилизации и цивилизованности. Право на жилище закреплено в ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации. Там же содержится и ряд гарантий реализации этого права, в частности принцип невозможности произвольного лишения кого-либо принадлежащего ему жилья.

Механизм реализации права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, сложен и многогранен. Он раскрывается и конкретизируется уже не в нормах Конституции, а в целом ряде нормативных правовых актов меньшей юридической силы, среди которых федеральные законы, законы субъектов Российской Федерации, акты органов местного самоуправления.

Основополагающим источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ). По юридической силе он занимает второе место после Конституции и фактически является фундаментом всего жилищного законодательства Российской Федерации.

Кодифицированные законодательные акты, содержащие нормы о реализации права на жилье, появились в России после Октябрьской революции 1917 г. Это были первые Жилищные кодексы РСФСР. Последний из них был принят в 1983 г. Появление таких законов обусловлено прежде всего активным развитием жилищного законодательства тех времен.

Жилищный вопрос, остро стоявший в Советском государстве (кстати, не решенный до сих пор), стимулировал власть к принятию решительных мер по обеспечению граждан жильем. Этот процесс необходимо было нормативно урегулировать, что и потребовало разработки кодифицированных законов.

Последний из Жилищных кодексов РСФСР действовал с 1983 г. Именно его сменил на вахте правового регулирования жилищных вопросов новый Жилищный кодекс Российской Федерации, который вступил в силу с 1 марта 2005 г.

В середине 90-х годов прошлого столетия общество осознало, что нормы Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. юридически, экономически, социально, да и морально устарели. Они уже не были способны обеспечить должное правовое регулирование столь значимой социальной сферы, как реализация прав на жилье и обеспечение граждан жилищем.

Это связано прежде всего со значительным расширением круга общественных отношений, складывающихся по поводу обеспечения жильем. Если ЖК РСФСР фактически устанавливал примат государственного, коллективного и общественного жилья над жильем, находящимся в частной, или, как тогда ее называли, в личной собственности граждан. С переходом к рыночной экономике и возрождением института частной собственности государственное и общественное жилье стало активно уступать дорогу жилью собственному.

Государственный жилищный фонд в процессе приватизации значительно "похудел". Если ранее подавляющему большинству граждан жилье предоставлялось внаем из государственного жилищного фонда за умеренную, "социально обоснованную" плату, то теперь даже Конституция в ст. 40 провозгласила, что государственное или муниципальное жилье предоставляется бесплатно или за умеренную плату малоимущим и иным социально незащищенным категориям граждан.

Эта норма окончательно "поставила крест" на перспективах практики обеспечения граждан государственным "наемным" жильем.

В ходе рыночных преобразований, происходивших в течение последних десяти лет XX века, механизм реализации права на жилище существенно видоизменился. К практике обеспечения жильем из государственного фонда добавились такие формы реализации этого права, как предоставление жилья из муниципальных жилищных фондов, наем жилых помещений, находящихся в частной собственности других граждан, наконец, приобретение жилья в частную собственность путем покупки уже существующих жилых помещений, либо путем строительства, которое, согласно Конституции, всячески поощряется государственными и местными властями, или же путем инвестирования в строительство новых жилых домов.

Наконец, в условиях рыночной экономики жилье стало полноценным объектом гражданского оборота, т.е. свободно покупалось и продавалось гражданами, отчуждалось иными рыночными методами.

Эти обстоятельства довольно быстро нивелировали значение норм, содержащихся в ЖК РСФСР, а в некоторых случаях полностью парализовали их действие. Законодательство о жилье за какие-то несколько лет неисправимо состарилось и "насытилось" огромным количеством пробелов.

Законодатель отреагировал на старение норм ЖК РСФСР не сразу. Первой вехой жилищной реформы в законодательном аспекте стало принятие Федерального закона "Об основах федеральной жилищной политики", который принес в практику ряд новых, более соответствующих реалиям норм. Затем появился новый Гражданский кодекс Российской Федерации, урегулировавший гражданский оборот жилья, а также явивший российскому обществу понятие коммерческого найма жилого помещения, нормы о котором помещены в главе 35 этого документа.

Данные новеллы жилищного законодательства хоть и были социально востребованы и справедливо восприняты, но все же не произвели революции в жилищных отношениях. Необходим был основополагающий кодифицированный документ - новый Жилищный кодекс.

Несмотря на острую потребность в его принятии, законодатель все же умышленно не спешил с его разработкой, понимая, что резкое изменение жилищных приоритетов на законодательном уровне может повлечь за собой социальный взрыв.

Но все же время пришло, и новый Жилищный кодекс увидел свет. Этот Федеральный закон был принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г. и подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г. Официальное опубликование состоялось 12 января 2005 г. в "Российской газете".

ЖК РФ не сильно отличается по объему от своего предшественника. Новый Кодекс состоит из 165 статей, тогда как ЖК РСФСР содержал 158 статей. Но несмотря на незначительную разницу в объеме, новый Кодекс содержит большое количество новых для жилищного законодательства норм.

Законодатель при разработке ЖК РФ, руководствуясь принципом кодификации, ввел в его состав нормы, регулирующие такие общественные отношения по поводу жилья, которые ранее регулировались самостоятельными законами. Это, однако, не значит, что принятие ЖК РФ означает утрату юридической силы всех без исключения законов, регулирующих жилищные отношения. Многие из них сохранят свое самостоятельное значение, многие будут приведены или уже приведены в соответствие с нормами Жилищного кодекса.

Нормы ЖК РФ систематизированы на восемь разделов и четырнадцать глав, в которых отражены основы правового регулирования таких жилищных институтов, как товарищество собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, договор социального найма жилого помещения и т.д.

ЖК РФ вступил в силу 1 марта 2005 г. С этой без преувеличения исторически важной даты началось развитие и становление жилищного законодательства России, качественно нового и отвечающего условиям рыночной экономики, а также современным социальным реалиям. ЖК стал первым краеугольным камнем в фундаменте этой законодательной отрасли, он заложил "генеральную линию" новой государственной политики в жилищной сфере.

ЖК РФ имеет существенное значение не только с юридической точки зрения; его нормы дают старт реформированию всей сложнейшей и социально значимой системе общественных отношений, складывающихся вокруг этого близкого каждому понятия - "жилье".

В процессе применения норм ЖК РФ, которые действуют уже без малого два года, безусловно, выявляются и пробелы, и не всегда "корректные" способы регулирования, но именно реальное применение правовой нормы позволяет дать ей наиболее адекватную юридическую и практическую оценку. Именно поэтому в последующие годы в ЖК РФ будут вноситься изменения и дополнения, обусловленные практикой. И через некоторое время Россия получит отработанный, практически и юридически выверенный кодифицированный документ.

Следует добавить, что за прошедшие два года в Кодекс уже пять раз вносились изменения и дополнения. Впервые текст ЖК РФ был изменен Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ. Изменения коснулись двух статей Кодекса и были обусловлены не столько жилищными правоотношениями, сколько совершенствованием системы разграничения полномочий между федеральными органами, органами субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

В следующий раз отдельные нормы ЖК РФ претерпели изменения уже в декабре 2006 г. Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ, помимо поправок в Градостроительный кодекс Российской Федерации, внесены изменения и дополнения в две статьи ЖК.

Наконец, Федеральными законами от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ, N 251-ФЗ и N 258-ФЗ изменен и дополнен еще ряд статей ЖК РФ.

Не стоит забывать, что в настоящее время Президентом и Правительством Российской Федерации активно претворяются в жизнь национальные проекты, одним из которых является проект, направленный на обеспечение граждан доступным жильем. Разработка национального проекта этой направленности недвусмысленно дает понять, что жилье для граждан России - это национальный приоритет, и органы государственной власти будут в дальнейшем уделять особое внимание жилищной сфере. На этом фоне задача обеспечения юридической и практической эффективности норм ЖК РФ также приобретает приоритетный характер.

29 декабря 2004 года N 188-ФЗ