Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
lektsii_po_operatsii_s_nedvizhimostyu.doc
Скачиваний:
5
Добавлен:
07.12.2018
Размер:
1.12 Mб
Скачать

Лекция 1 Понятие недвижимости

Основные понятия: недвижимое имущество, недвижимая вещь, недвижимость, недвижимая собственность, права основных пользователей, обременения, объект недвижимости (недвижимого имущества). Предприятие, организация, юридическое лицо. Государственная регистрация.

Законодательные акты: Гражданский кодекс РФ: ст. 130, 131, 132, 51; Закон РФ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года, Закон РФ «О государственной регистрации юридических лиц» от 8 августа 2008 года.

Вопросы:

1. Определение недвижимости по статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

2. Три группы объектов недвижимости.

3. Недвижимость как вещь, подлежащая государственной регистрации.

4. Недвижимость как юридически неперемещаемая посредством государственной регистрации вещь вследствие ее важности для удовлетворения базовых потребностей людей.

5. Недвижимость как сумма материального объекта и портфеля прав и обременений.

1. Определение недвижимости по статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) юридическое определение понятию недвижимое имущество дается в 130 статье, которая называется «Недвижимые и движимые вещи». Определение понятию «недвижимые вещи» дается в 1 части 130 статьи, из которой следует, что:

«Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Из первого абзаца 1 части 130 статьи следует, что законодательно понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» применительно к объектам, ключевым признаком, которых является физическая неперемещаемость, являются синонимами.

К недвижимости можно точно относить следующие объекты:

2. Три группы объектов недвижимости.

Согласно первому абзацу 1 части 130 статьи к недвижимому имуществу относятся объекты, ключевым признаком которых является физическая неперемещаемость. Группу этих объектов можно определить как группа А.

Во втором абзаце 1 части 130 статьи к недвижимости относятся вещи, перемещаемые в пространстве, но подлежащие государственной регистрации, что подтверждается положениями главой III Кодекса торгового мореплавания РФ, 1999 г., ст. 18 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, 2001 г., ст. 33 Воздушного кодекса РФ, 1997 г. Группу объектов, относимую к недвижимым по признаку обязательности государственной регистрации, можно определить как «группа Б».

Также согласно 130 статьи к недвижимости может быть отнесено и иное имущество соответствующим законом. В качестве соответствующего закона выступает сам Гражданский кодекс, который другой своей статьей относит к недвижимости предприятие:

«Статья 132 Предприятие

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.»

В совокупности объектов недвижимого имущества предприятия как имущественные комплексы можно выделить в группу недвижимости В.

3. Недвижимость как вещь, подлежащая государственной регистрации.

Недвижимое имущество группы Б относится к недвижимости по причине необходимости государственной регистрации этих объектов. Признак государственной регистрации не является личным признаком группы Б. Это общий признак для всех групп, для всего недвижимого имущества, просто для группы Б он оказывается единственным. То, что недвижимое имущество – это такое имущество, которое подлежит государственной регистрации, определяется в статье 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации:

«Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренным настоящим кодексом и иными законами.

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.»

Как мы видим часть 1 статьи 131 определяет необходимость регистрации прав на недвижимое имущество. В этой части даже перечислены те права, которые должны быть зарегистрированы. Кроме того, указано, что регистрации могут подлежать и другие права, если это предусмотрено какими-либо законами.

В то же время, часть 2 той же статьи говорит о регистрации не прав, а самих объектов недвижимого имущества. Это происходит только в том случае, если имеется соответствующий закон, указывающий необходимость регистрации недвижимых вещей.

Таким образом, государством может регистрироваться как сам объект недвижимости, так и различные права на него, которыми обладают конкретные граждане.

Так объекты группы А, должны быть подвергнуты специальному государственному учету с описанием их важнейших характеристик и с присвоением уникального идентификационного номера (кадастрового – для земельного участка и идентификационного для строения и сооружения, а также кадастрового для лесов, месторождений и проявлений полезных ископаемых, для поверхностных и подземных вод).

Объект регистрируется и учитывается в базе данных (кадастре) по месту расположения. Такой способ идентификации и регистрации «привязывает» объект к неперемещаемой относительно поверхности Земли (неподвижной) географической (адресной) системе координат. Такая регистрация осуществляется на основании 2 части 131 статьи.

Первая же часть этой же статьи требует государственной регистрации прав на уже зарегистрированный объект недвижимости. Регистрация сделок (переходов прав) и прав осуществляется по месту нахождения объекта. Таким образом, к неподвижной системе координат посредством государственной регистрации «привязываются» также имущественные права и сделки.

Системой государственной регистрации объектов группы Б (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) предусматривается однозначная идентификация физической сущности объекта, указание владельца (собственника) и его адреса, а также порта (аэропорта) приписки (регистрации) объекта. Таким образом, перемещаемые объекты группы Б оказываются «привязанными», как и объекты группы А к неподвижной системе координат.

Осталось упомянуть об объектах группы В. Государственная регистрация имущественных прав на предприятие как имущественный комплекс осуществляется органом юстиции с указанием юридического адреса, также однозначно «привязанного» к упомянутой выше неподвижной системе координат. Регистрация прав на предприятия – это, прежде всего, регистрация той организации, которая обладает правом по отношению к предприятию. Организации регистрируются согласно 51 статьи Гражданского Кодекса:

«Статья 51. Государственная регистрация юридических лиц

1. Юридическое лицо подлежит государственной регистрации в уполномоченном государственном органе в порядке, определяемом законом о государственной регистрации юридических лиц. Данные государственной регистрации включаются в единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления.

2. Юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц.»

У предприятия как объекта группы В есть одна интересная особенность: он состоит из объектов группы А, которые должны регистрироваться как объекты группы А (см. выше). То есть объекты недвижимости, входящие в предприятие регистрируются как объекты недвижимого имущества по месту расположения (получают кадастровый и (или) идентификационный номер). Вместе с тем право собственности на это предприятие (как и все остальные права и обременения, которые необходимо регистрировать) тоже регистрируется как юридическое лицо по месту расположения этого юридического лица. Если юридическое лицо находится в Нижнем Новгороде, а в Саратове располагается предприятие, принадлежащее этому юридическому лицу. То юридическое лицо будет зарегистрировано в Нижнем Новгороде, а в Саратове будут зарегистрированы здания, сооружения, земельные участки, находящиеся в собственности у нижегородской фирмы. Вся эта информация разместится в двух всероссийских реестрах – прав на недвижимость и юридических лиц, а также в кадастрах, и будет учтена в полном объеме.

Таким образом, объекты группы А (здания, сооружения, земельные участки и так далее), имеющиеся в составе предприятия регистрируются (вносятся в Единый государственный реестр) в месте нахождения объекта, в общем случае отличном от места регистрации юридического лица. Таким образом, эти объекты также жестко привязываются к неподвижной системе координат. Для целей управления недвижимым имуществом необходимо отметить, что при купле-продаже предприятия процедуре регистрации имущественных прав предшествует детальная инвентаризация всех компонентов имущественного комплекса, включая данные кадастрового учета земельных участков, а также инвентаризации строений и помещений, находящихся в составе предприятия.

Наряду со статьей 131, механизм государственной регистрации недвижимости определяется также специальным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]