23

ет, что наем жилого помещения вобрал в себя положения, позволяющие говорить о его самостоятельном значении. Как отмечается в литературе, указанные нормативные акты окончательно отделили договор найма жилого помещения от договора имущественного найма, признав первый самостоятельным видом договора 50. Несмотря на такую структуру действовавшего законодательства, высказывалась и иная точка зрения, согласно которой договор найма жилого помещения является разновидностью договора имущественного найма 51.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. 52 положения об аренде были закреплены в гл. 10, а о найме жилого помещения – в гл. 11, что также является свидетельством самостоятельности обоих договоров.

Аналогичным образом и во второй части Гражданского кодекса РФ 1995 г. положения об аренде и найме жилого помещения были урегулированы в разных главах, 34 и 35 соответственно 53.

Таким образом, можно прийти к выводу, что положения о найме жилого помещения прошли долгий путь от закрепления некоторых норм в главах об имущественном найме до принятия отдельной главы, посвященной регулированию исследуемых отношений.

Контрольные вопросы

1.Каковы особенности регулирования отношений по коммерческому найму жилого помещения в зарубежном гражданском праве?

2.Каковы этапы развития договора коммерческого найма жилого помещения

вотечественном гражданском праве?

§ 2. Система договоров найма жилого помещения

Реализация права граждан на жилище подразумевает наделение гражданина правомочиями владения, пользования и распоряжения в отношении жилого помещения. Поэтому гражданин может стать или собственником жилого помещения (в этом случае у лица возникает полный объем правомочий в отношении такого жилого помещения) или заключить договор с собственником на передачу

50Пергамент А. И. Совершенствование норм о договоре найма жилого помещения // Правоведение. 1972. № 4. С. 45.

51Безрук Н. А., Брагинский М. И., Ведерников В. Г. Советское гражданское право : учебник. М., 1976. Т. 2. С. 115; Чигир В. Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С. 63.

52Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 733.

53Другое дело, что возникает вопрос о системе обязательств по найму жилого помещения (см. : Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.; Крашенинников П. В. Жилищное право. М. : Статут, 2005. С. 73).

24

жилого помещения во владение и пользование. В последнем случае основным договором, опосредующим передачу жилого помещения, является договор найма жилого помещения. В настоящее время сложилась определённая система договоров найма жилого помещения. Однако в отличие от иных договоров, например договоров купли-продажи, аренды, которые иерархично выстроены в самом ГК РФ, в отношении договоров найма жилого помещения этого, увы, утверждать нельзя. Глава 35 ГК РФ имеет наименование «Наём жилого помещения» и в основном содержит нормы о договоре коммерческого найма жилого помещения. Положения о договорах социального найма жилого помещения, найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного найма жилого помещения включены соответственно в разд. III, III.1 и IV ЖК РФ «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма», «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «Специализированный жилищный фонд».

Как уже отмечалось в первом параграфе настоящей главы, глава «Наём жилого помещения» была предусмотрена в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г., в ст. 56 которых говорится об оформлении отношениями найма пользования жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда и в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. В первом случае пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществлялось в соответствии с договором найма жилого помещения, заключаемым между наймодателем – жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии – соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем-гражданином, на имя которого выдан ордер, а во втором случае договор найма жилого помещения в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, заключался нанимателем с собственником дома 54.

Аналогичная норма была установлена и ст. 295 ГК РСФСР 1964 г., а в ст. 298

54 Как отмечал М.И. Брагинский, прообразом договоров коммерческого найма были договоры, заключенные в качестве наймодателя тем, кто в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР

от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» (Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36) был признан собственником жилого дома. Возможность сдачи помещений собственником в своем доме нашла подтверждение в одном из рассмотренных Верховным Судом СССР дел. В нем Судебная коллегия по гражданским делам указала на то, что «законом не запрещено гражданам, владеющим домом на праве личной собственности, сдавать помещения внаем как частным лицам, так и государственным и общественным организациям» (цит. по : Аскназий С. И., Брауде И. Л., Пергамент А. И. Жилищное право. М., 1956. С. 89) (см. : Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договоры о передаче имущества. М. : Статут, 2002. Кн. 2.).

25

ГК РСФСР 1964 г. «Сдача внаем помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и в домах жилищно-строительных кооперативов» уже прямо указывалось на то, что в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, жилые помещения могут быть сданы внаем по усмотрению собственника дома.

ВЖК РСФСР 1983 г. уже предусматривалась целая гл. 6 «Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда», закреплялись на уровне кодифицированного нормативного акта положения о пользовании общежитиями и служебными жилыми помещениями (гл. 3 и 4 соответственно) 55.

Казалось бы, данный принцип был нарушен с принятием Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1, в котором в ст. 1 закреплялись два договора.

Договор социального найма жилого помещения – соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило,

ввиде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

Договор аренды – соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Согласно ст. 17 Закона от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Аренда жилого помещения», собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).

Вслучае с «договором аренды», о котором упоминалось в ст. 1, речь как раз

55 Положения о служебных жилых помещениях были установлены еще в 1926 г., когда в ГК РСФСР 1922 г. были внесены изменения в части правового режима специального жилого помещения в случае прекращения трудового договора (см. : Об изменении статьи 171-а Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р. : декрет от 02.08.1926 г. // СУ РСФСР. 1926. № 50. Ст. 383).

26

идёт о договоре, который и получил в литературе наименование «договор коммерческого найма». В действующем ГК РФ это противоречие устранено, и данные отношения подпадают в сферу правового регулирования гл. 35 ГК РФ «Наём жилого помещения», а отношения, урегулированные в ст. 17 Закона от 24 декабря 1992 г. № 4218-1, – гл. 34 ГК РФ «Аренда».

Итак, какова же система договоров найма жилого помещения? По мнению П.И. Седугина, договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права, и ГК РФ выделяет такие его разновидности, как договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения 56. Придерживается данной точки зрения и Ю.О. Касаткина: «В статье 671 ГК РФ дано определение договора найма жилого помещения, общее для обеих разновидностей этого договора: это такой договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) – собственник жилого лицо или управомоченное им лицо

– обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нём. Договор найма жилого помещения является консенсуальным (наниматель «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это одинаково применимо к обеим разно-

видностям договора (выделено мною – Н.К.), поскольку они имеют некоторые общие черты, и хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует каждый из них, он содержит ряд общих норм, применяемых к обоим договорам. Применительно к обеим разновидностям договора найма жилого помещения используются отсылки к жилищному законодательству» 57.

Аналогичная позиция только с учётом уже положений ЖК РФ высказана Е.А. Сухановым: «Договор найма жилых помещений, оформляющий их передачу в пользование граждан, остается одной из важнейших правовых форм удовлетворения их жилищной потребности. Этот договор и его виды – договоры социального и коммерческого найма, а также договор найма специализированного жилого помещения – являются основаниями возникновения обязательств жилищного найма, которые представляют собой разновидность гражданскоправовых договорных обязательств по передаче имущества в пользование» 58.

Таким образом, согласно вышеприведённым точкам зрения, система договоров найма жилого помещения состоит из одного договорного типа и трёх его видов.

56Седугин П. И. Указ. соч. С. 81–83.

57Касаткина Ю. О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. 2004. № 4. С. 28.

58Российское гражданское право : учебник : в 2 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. М. : Статут, 2011. Т. 2.

27

Иной точки зрения придерживается М.И. Брагинский: «В действительности соответствующая глава (гл. 35 ГК РФ – Н.К.) рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, коммерческого найма, и параллельно с ним договор социального найма» 59.

Нельзя не согласиться с теми аргументами, которые М.И. Брагинский приводит в качестве обоснования своей позиции. Во-первых, «в ст. 672 ГК содержатся определенные отсылки к некоторым из числа семнадцати статей, посвященных непосредственно договору найма жилого помещения (коммерческого – Н.К.). По этому поводу следует отметить, что при регулировании различных типов (видов) договоров Кодекс довольно часто использует такого рода отсылки, либо безусловные, либо снабженные определенными оговорками. Однако при этом никогда такой прием, как отсылка, не используется для того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к определенному типу норм. В отсылках к общим положениям нет нужды, поскольку и без того они распространяются на любой вид соответствующего договорного типа, если только нормами об определенном виде договоров не предусмотрено иное. С учетом отмеченного обстоятельства единственным объяснением наличия в ст. 672 (п. 3) ГК отсылок к нормам о договоре найма жилого помещения, очевидно, может служить то, что законодатель не считал нормы гл. 35 ГК, которые находятся за пределами указанной статьи, общими»

60.

Во-вторых, «структура рассматриваемой главы Кодекса существенно отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определенного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов (о купле-продаже, аренде, подряде – Н.К.). Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью отсутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе должны были быть обозначены три договорных модели» 61.

Другой вопрос, который требует своего разрешения одновременно с вопросом о делении договора найма жилого помещения на типы и виды, это вопрос о правовой природе договора специализированного найма жилого помещения.

М.И. Брагинский среди договоров социального найма жилого помещения особо выделял две его такие разновидности, как договор социального найма в ведомственном фонде (договор ведомственного найма) и договор социального

59Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договоры о передаче имущества. М. : Статут, 2002. Кн. 2.

60Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.

61Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.

28

найма служебного жилого помещения (договор служебного найма) 62. Второй договор (договор служебного найма – Н.К.) в действующем ЖК РФ является одним из видов договора специализированного найма жилого помещения, который в ЖК РФ, на что уже указывалось выше, рассматривается на паритетных началах с договором социального найма жилого помещения.

Мы полагаем, что особенности договора специализированного найма жилого помещения позволяют прийти к заключению о его самостоятельности. В качестве доказательств этого можно привести следующие аргументы, которые приводятся в литературе: принадлежность жилых помещений к различным жилищным фондам, возможность предоставления специализированных жилых помещений независимо от признания гражданина малоимущим, более узкий круг прав нанимателя в отношении возможностей использования и отчасти распоряжения жилым помещением, срочный характер договора 63; само предоставление специализированного жилого помещение не только осуществляется с целью удовлетворения жилищной потребности граждан-нанимателей, но и способствует выполнению других задач: созданию надлежащих условий для исполнения трудовых (служебных) обязанностей, учебы, получения квалифицированной медицинской и социальной помощи нанимателем и т.д., что не характерно для других разновидностей договора найма жилого помещения 64. Все эти особенности позволяют, по нашему мнению, говорить о самостоятельной правовой природе договора социального найма жилого помещения.

Отметим, что Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников выстраивают иную систему договоров найма жилого помещения: договор социального найма жилого помещения, договор коммерческого найма жилого помещения, договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов 65.

Распоряжением Правительства РФ от 29 августа 2012 г. № 1556-р «Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» 66 был разработан комплекс мероприятий по законо-

62Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.

63Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3. С. 4.

64Шипунова Е. Отрывок из книги Евы Шипуновой «Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения» // Жилищное право. 2010. № 1.

65Вавилин Е.В., Гонгало Б.М., Ем В.С. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения : постатейный ком. к главам 34 и 35 / под ред. П. В. Крашенинникова. М. : Статут, 2014.

66Собрание законодательства РФ. 2012. № 36. Ст. 4971.

29

дательному закреплению еще одного договора найма жилого помещения – договор некоммерческого найма жилого помещения. Среди перечня таких мероприятий были названы: разработка проекта Федерального закона о развитии рынка арендного жилья, предусматривающего в том числе внесение в Гражданский кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ изменений в части защиты наймодателя и нанимателя при долгосрочном найме жилого помещения, определения понятия «некоммерческий наём» и регулирования порядка предоставления жилья гражданам по договору некоммерческого найма.

Как пишет Д.М. Корякин, «необходимость внедрения данной новой формы жилищного обеспечения граждан обусловлена тем, что в настоящее время в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например к военнослужащим, и признанием нуждающимися в жилых помещениях), и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, становится все более актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств 67.

Идея, заложенная в Распоряжении № 1556-р, получила претворение в ЖК РФ в 2014 г. путем закрепления раздела III¹ «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования». В системе договоров найма жилого помещения появился договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Это договор, по которому одна сторона, указанная в ч. 1 ст. 91² (наймодатель), обязуется передать другой стороне – гражданину – жилое помещение, предусмотренное в ст. 91.5 ЖК РФ, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ 68.

Таким образом, на основании вышеизложенного, можно констатировать, что действующее законодательство исходит из четырёх самостоятельных типов договоров найма жилого помещения: договора коммерческого найма жилого помещения, договора социального найма жилого помещения, договора специали-

67Корякин В. М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма // Право в Вооруженных Силах. 2012. № 11. С. 26–29.

68Подробнее отличия договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования от договора коммерческого найма жилого помещения мы рассмотрим в следующей главе.

30

зированного найма жилого помещения, договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Контрольные вопросы

1.Какова система договоров коммерческого найма жилого помещения?

2.Какова правовая природа договора специализированного найма жилого помещения?

§ 3. Жилое помещение: понятие, признаки и виды

Жилое помещение должно отвечать определенным требованиям, чтобы выступать в качестве такового. Однако критерии, предъявляемые к жилому помещению, не всегда были четко обозначены в законодательстве, что на практике являлось причиной многочисленных злоупотреблений.

Способствовало таким злоупотреблениям и отсутствие в законодательстве понятия жилого помещения. Так, в Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. отсутствовало такое понятие. Лишь в ст. 7 ЖК РСФСР говорилось о назначении жилых домов и жилых помещений, которые должны были предназначаться для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Однако уже 24 декабря 1992 г. в Законе РФ № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» при определении помещения в качестве жилого говорилось о предназначении его для постоянного и временного проживания.

Аналогичное определение появилось в п. 2 ст. 288 ГК РФ, но отмечалась их предназначенность для проживания граждан. Как видно, был утрачен такой признак жилого помещения, как предназначенность для постоянного (выделено мною – Н.К.) проживания.

Таким образом, нельзя не констатировать, что нормативно-правовыми актами предъявлялись разные требования к жилому помещению.

Прежде чем выявить признаки жилого помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим, что понятие «жилое помещение», «жилое строение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одном случае – в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в другом случае – как часть жилого дома, например жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в тре-

31

тьем – в качестве учетной категории наряду с жилым домом 69.

Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Прежде всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом, соответственно отвечать признакам недвижимого имущества, а именно быть прочно связанным с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такой признак недвижимых вещей закреплен в п. 1 ст. 130 ГК РФ, согласно которому к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как отмечает Л.В. Щенникова, такие объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей; будучи отделенными от нее, они становятся движимыми 70. Следует отметить, что именно по поводу второго критерия возникают споры как в доктрине, так и на практике 71.

Не могут быть признаны в качестве жилых помещений бытовки, вагоны, сборно-разборные домики.

Хотя известен случай, когда судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 года 72. Щитовой дом, в котором он проживал, пришел в негодность и был снесен. Взамен ему предложено помещение в аналогичном щитовом сборно-разборном доме, на переселение в которое он вначале согласился, подписав договор имущественного найма, а затем отказался, так как предоставленное помещение не отвечает санитарно-техническим требованиям, и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение.

Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответ-

69Седугин П. И. Жилищное право : учебник для вузов. М. : ИНФРА-М-НОРМА, 1997. С. 46.

70Щенникова Л. Недвижимость : законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. № 11.

71Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М. : Спарк, 1995. С. 96–97; Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М. : Статут, 2004. С. 39; Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 93.

72Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2000. № 8. С. 5–6.

32

чика предоставить в пользование истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв. м. в виде отдельной квартиры. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение, которое он оплачивал как наниматель.

Такое решение вызвало неоднозначную реакцию. Так, И. Кузьмина отмечает, что при вынесении своего Постановления по анализируемому делу Президиум Верховного Суда РФ руководствовался в большей степени гуманными соображениями, чем буквой закона. А между тем признание жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для проживания, приведет, как представляется, к ущемлению жилищных прав граждан 73.

Отнесение жилого помещения к недвижимым вещам получило закрепление уже в нормах Закона «Об основах федеральной жилищной политики», в котором в ст. 1 было дано понятие недвижимости в жилищной сфере. Итак, недвижимость в жилищной сфере – это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

С первым признаком связан такой признак, как пригодность для постоянного проживания. Жилое помещение должно быть пригодно для проживания в течение всех сезонов года, а не только в летнее время. Такое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Непригодность для проживания жилого помещения является основанием для выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма жилого помещения (п. 3 ст. 85 ЖК РФ).

О соответствии установленным санитарным и техническим требованиям говорилось в ст. 40 ЖК РСФСР.

Как отмечал П.И. Седугин, с точки зрения права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно

73 Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. № 9.

33

в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, – бюро технической инвентаризации (БТИ) и др. 74

Как уже отмечалось, такой признак, как предназначенность для постоянного (выделено мною – Н.К.) проживания не всегда получает закрепление в нормах действующего законодательства, например в п. 2 ст. 288 ГК РФ. Но в большинстве случаев законодатель указывает на него, как на обязательный признак жилого помещения. Так, согласно п. 4 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 75, жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания. В ст. 673 ГК РФ применительно к объекту договора найма жилого помещения говорится о том, что таковым может выступать изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного (выделено мною – Н.К.) проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Санитарные требования устанавливаются специальным законодательством. Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 2003 г. «О санитарноэпидемиологическом благополучии населения» 76, жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Так, Санитарными правилами установлены гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. В частности, отмечается, что помещение с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение 77.

Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации не пригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается. В свою очередь, и содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам (п. 3 ст. 23 вышеуказанного За-

74Седугин П. И. Указ. соч. С. 47.

75Собрание законодательства РФ. 2006. № 5. Ст. 546.

76Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.

77Санитарные правила и нормы «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. СанПиН 2.2.1/2.1.1 1278-03 : утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.04.2003 г. № 34 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2003. № 91.

34

кона). С данным положением корреспондирует обязанность нанимателя в качестве пользователя жилого помещения допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ. Такая обязанность закреплена в п. 10 вышеуказанных Правил пользования жилыми помещениями.

Жилое помещение должно отвечать техническим требованиям. Согласно Федеральному закону от 15 декабря 2003 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» 78, должны приниматься специальные технические регламенты, в том числе и по вопросам безопасной эксплуатации и утилизации машин и оборудования; безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий; пожарной безопасности; биологической безопасности; электромагнитной совместимости; экологической безопасности; ядерной и радиационной безопасности. Так, в соответствии со ст. 54 Градостроительного кодекса РФ 79 осуществляется государственный строительный надзор при строительстве или реконструкции объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 указанного Кодекса.

Предметом такого надзора, в частности, является проверка соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; наличия разрешения на строительство. Органами, осуществляющими такой надзор, являются в зависимости от вида объекта соответственно федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора.

Жилое помещение в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» 80 должно отвечать требованиям пожарной

78Собрание законодательства РФ. 2002. № 52 (ч. 1). Ст. 5140.

79Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16.

80Собрание законодательства РФ. 1994. № 35. Ст. 3649.

35

безопасности – специальным условиям социального и (или) технического характера, установленным в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом.

После приемки жилое помещение должно эксплуатироваться в соответствии с определенными правилами. К таким правилам относятся Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 81.

Среди требований, которые предъявляются к жилому помещению, можно назвать, в частности, следующие:

–инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарноэпидемиологической безопасности;

–инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов-изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами;

–допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным

вдействующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.

В процессе эксплуатации жилое помещение может быть признано не пригодным для проживания, а многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу. Основания и порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлены Положением о признании помещения жилым

81 Российская газета. 2003. 23 ноября.

36

помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 82. Так, должны быть признаны не пригодными для проживания комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

По мнению Л.М. Мокроусовой, исходя из различных степеней социального значения договора социального найма и договора коммерческого найма представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применим, скорее, к первому, нежели к последнему виду договора, так как стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наём и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение, например, предусмотрев по этому поводу особые условия договора 83.

Вместе с тем, как отмечает М.И. Брагинский (анализируя положения действующей на тот момент ст. 40 ЖК РСФСР), указанная норма закрепляет не только частный интерес нанимателя, но и интерес публичный 84, поэтому жилое помещение, не пригодное для проживания, не может быть предоставлено нанимателю даже с его согласия, а следовательно, вообще не может быть предметом договора жилищного найма» 85.

На основании вышеизложенного можно прийти к выводу о том, что предназначенность для постоянного проживания является одним из основных признаков жилого помещения, что предопределяет необходимость внесения соответствующих изменений в нормативно-правовые акты, в которых говорится только лишь о пригодности для проживания.

Другое дело, что жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, может быть предназначено как для постоянного, так и временного пользования. Основное число жилых помещений предназначено для постоянного пользования. Другие же помещения изначально предназначаются для их временного использования (гостиницы, общежития).

Следующим признаком жилого помещения является его изолированность. Об

82Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

83Мокроусова Л. М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. № 2.

84Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М. : Статут, 2002.

85Жилищное законодательство РСФСР : комментарий / под ред. В. Ф. Яковлева, П. И. Седугина. М., 1991. С. 176 – 177.

37

этом говорится и в п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Это положение распространяется как на договор коммерческого найма, так и на договор социального найма. Так, в ст. 673 ГК РФ речь идет об изолированном жилом помещении. В п. 2 ст. 65 ЖК РФ отмечается, что неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения. Аналогичное положение было закреплено в ст. 52 ЖК РСФСР, согласно которой не могли быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1)жилой дом, часть жилого дома;

2)квартира, часть квартиры;

3)комната.

Далее в ЖК РФ даются определения отдельных видов жилых помещений. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое со-

стоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 15 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).

Как отмечает А.А. Титов, в ч. 1 ст. 15 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, однако непонятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4).

В результате А.А. Титов приходит к выводу, что жилым помещением может быть:

– жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), то есть в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;

38

–отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, то есть вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);

–часть жилого дома, то есть не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;

–часть квартиры, то есть только комната (комнаты) в коммунальной квартире 86. Как видно, часть жилого дома в толковании ученого включает в себя и ком-

нату, и часть квартиры в свете ст. 16 ЖК РФ, но вместе с тем он выделяет еще в отдельную группу часть квартиры, но при этом включая в нее только комнату (комнаты) в коммунальной квартире. В любом случае нельзя не согласиться с тем, что в ЖК РФ отсутствует понятие части жилого дома и части квартиры, тогда как и часть жилого дома, и часть квартиры могут включать в себя и часть комнаты, а, как отмечалось выше, признаком жилого помещения является его изолированность.

Вместе с тем, как справедливо отмечает П.В. Крашенинников, закрепление правового режима комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям, вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищные потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах в коммунальных квартирах. Запрет на оборот комнат, по существу, означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами – пользователями других жилых помещений 87.

Эта проблема, которая возникает с вопросом об изолированности жилого помещения, вытекает и из содержания ст. 673 ГК РФ, а именно: среди изолированных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, называются квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, то есть в самом п. 1 указанной статьи заложено противоречие. Помещение, чтобы считаться жилым, должно быть изолированным, но им может быть и часть комнаты (это следует из

86Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М. : Юрайт-Издат, 2005.

87Крашенинников П. В. Жилищное право. М. : Статут, 2000. С. 19.

39

буквального толкования п. 1 ст. 673 ГК РФ).

В.Н. Литовкин пишет: «Закон определяет в качестве объекта найма часть квартиры и часть жилого дома, что необоснованно. Так может определяться доля в праве общей собственности. Но режим права собственности нельзя механически переносить на отношения найма жилого помещения. Часть квартиры – это и комната, это и часть комнаты. Последнее следует исключить в наемных отношениях независимо от форм собственности на жилье. Жилое помещение трудно представить в виде многоквартирного жилого дома. Объектом наемных отношений могут быть только реальные изолированные помещения» 88. Отмечает невозможность части комнаты или комнаты, связанной с другой комнатой общим входом (смежной комнаты), быть самостоятельным объектом договора найма и С.М. Корнеев 89.

Иной точки зрения придерживается Ю.К. Толстой. Указывая на то, что положение об изолированности распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем, он отмечает, что в домах или квартирах, принадлежащих на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная или запроходная комната или его часть). Достаточно широко распространено и поселение в приватизированные квартиры угловых жильцов (например, студентов), то есть сдача внаем части квартиры. Статью 673 ГК РФ нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма жилого помещения 90. Б.М. Гонгало также указывает на возможность возникновения жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры, в частности при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов 91.

Но в любом случае предметом договора найма не может быть помещение, которое не является жилым (коридор, кладовка). Отметим, что понятие видов жилых помещений закрепляется и в законодательстве других стран. Согласно Закону о недвижимом имуществе Израиля 1969 г. 92, в ст. 52 и 77а даются понятия таких жилых помещений, как дом, квартира, кооперативный дом. Причем в понятиях есть различия в зависимости от того, какой дом: кооперативный дом или дом, не зарегистрированный как кооперативный дом. Так, в первом случае под домом понимается постоянное сооружение, в том числе и земельный участок, на

88Гражданское право России. Обязательственное право : курс лекций / отв. ред. О. Н. Садиков. М. : БЕК,

1997. Ч. 2. С. 261.

89Гражданское право : учебник : в 2 т. / отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М., 2000. Т. II. Полутом 1. С. 460, 462.

90Гражданское право : учебник / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М. : ПБОЮЛ Л.В. Рожников,

2001. Т. 2. С. 255–256.

91Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П. В. Крашенинникова. М. : Статут, 2012.

92Гражданское законодательство Израиля / науч. ред. Н. Э. Лившиц. СПб. : Юрид. центр Пресс, 2003. С. 132–207.

40

котором оно возведено, а во втором случае – это постоянное сооружение, в котором имеется не менее двух квартир, включая земельный участок, на котором оно построено, не зарегистрированное в качестве кооперативного дома.

Жилое помещение должно использоваться только по целевому назначению, а именно для проживания граждан. В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Схожее положение содержится в п. 1 ст. 17 ЖК РФ, согласно которому жилое помещение предназначено для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17).

В отличие от ГК РФ, в п. 2 ст. 17 ГК РФ допускается возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В этой части интерес представляет понятие квартиры, согласно Закону о недвижимом имуществе Израиля, в котором под квартирой понимается комната или комнатная ячейка либо система комнат или комнатных ячеек, которые предназначены для использования как самостоятельная единица для прожи-

вания, занятия бизнесом или для любой иной цели (выделено мною – Н.К.).

Согласно ЖК РСФСР, в договоре социального найма к жилому помещению предъявлялось еще одно требование: такое помещение должно было быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40). В действующем ЖК РФ признак благоустроенности имеет значение при решении вопроса о выселении граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Согласно ст. 84 ЖК РФ, такое выселение, производимое в судебном порядке, возможно с предоставлением других благоустроенных (выделено мною – Н.К.) жилых помещений, с предоставлением других жилых помещений, без предоставления других жилых помещений.

Однако законодатель использует понятие «благоустроенность», но не рас-

крывает его. В литературе под благоустроенностью предлагается понимать

прежде всего комплекс коммунально-бытовых удобств, имеющийся в предо-

ставляемом жилом помещении и соответствующий условиям большей части жи-

лищного фонда данного населенного пункта. К элементам благоустроенности

относят: водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие

41

виды коммунальных удобств 93. В п. 37 Постановления № 14 также указывается на то, что судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Кроме того, жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно соответствовать установленным нормам. Согласно ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 м2 общей площади жилья на одного гражданина 94.

Если говорить о требованиях, предъявляемых к благоустроенному жилому помещению, то, как таковая, благоустроенность является составляющей постоянной пригодности жилого помещения. Кроме того, в литературе закрепляются и отдельные признаки благоустроенного жилого помещения. Так, О.В. Кириченко в качестве такого признака называет его нахождение в черте населенного пункта, а не за его пределами, например в промышленной зоне 95.

Таким образом, помещение должно отвечать определенным требованиям для того, чтобы считаться жилым, и только жилое помещение, соответствующее всем вышеизложенным требованиям, сможет гарантировать удовлетворение жилищных потребностей граждан.

Контрольные вопросы

1.Каковы признаки жилого помещения?

2.Какие вам известны виды жилых помещений?

93Абрамова Е. Н., Аверченко Н. Н., Арсланов К. М. Гражданское право : учебник : в 3 т. / под общ. ред. А. П. Сергеева. М. : РГ-Пресс, 2009. Т. 2. С. 290; Постатейный комментарий к ЖК РФ / под общ. ред. Н. М. Коршунова. М. : Эксмо, 2005. С. 208.

94Собрание законодательства РФ. 2005. № 36. Ст. 3706.

95Кириченко О. В. Пригодность для постоянного проживания – сущностный признак жилого помещения, предоставляемого по договорам коммерческого и социального найма // Семейное и жилищное право. 2011. № 6. С. 42–44.

42

Глава 3. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, признаки и соотношение с другими договорами

§ 1. Понятие, признаки и особенности правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения

Одной из форм удовлетворения потребности в жилище является договор коммерческого найма жилого помещения. В п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» 96 разъяснено, что «жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наём жилых помещений)».

Договору коммерческого найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ, но если обратиться к наименованию гл. 35, то она носит наименование «Наём жилого помещения». И ни ГК РФ, ни ЖК РФ не оперируют понятием «договор коммерческого найма жилого помещения». Некоторые ученые вообще отрицают возможность использования термина «коммерческий наём». Так, Е.А. Трушин, отказывая в применении термина «коммерческий наём», исходил из того, что гл. 35 ГК РФ не содержит обязанности собственника по извлечению прибыли от сдачи жилья внаём, а плата за наём – это не прибыль собственника, а нормальное погашение издержек собственника по содержанию жилого помещения 97. Вместе с тем, если мы обратимся к договору аренды (имущественного найма), то и в нём мы не увидим прямо закреплённой обязанности арендодателя по извлечению прибыли от сдаваемого в аренду имущества.

Кроме того, нельзя согласиться с тем, что термин «коммерческий» по отношению к найму жилого помещения в научной доктрине не общепринят 98. Общеизвестно, что термин «коммерческий наём» был введён в оборот в 1996 г.

96О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации : постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. №14 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.

97Трушин Е. В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2000. № 3. С. 5.

98Бобровская О. Н. Договор коммерческого найма : перспективы развития // Современное право.

2010. № 2. С. 51–54.

43

П.В. Крашенинниковым, который для характеристики найма жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах, использовал термин «коммерческий наём» 99. С тех пор практически ни один труд, посвящённый отношениям найма на коммерческих началах, не обходится без применения словосочетания «коммерческий наём».

Следовательно, в свете выстроенной в законодательстве системы договоров найма жилых помещений корректнее было бы внести изменения в наименование гл. 35 ГК РФ, обозначив её «Коммерческий наём жилого помещения».

Если обратиться к законодательству, то только в ЖК РФ применительно к одному из жилищных фондов, классифицируемых в зависимости от целей использования, применяется понятие «жилищный фонд коммерческого использования (выделено мною – Н.К.)», под которым понимается совокупность жилых помещений, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Жилищный фонд коммерческого использования позволяет собственникам извлекать доход путём предоставления таких жилых помещений гражданам на условиях возмездного пользования. Сразу встаёт закономерный вопрос: а может ли государственный и муниципальный жилищный фонд использоваться в коммерческих целях. Представляется, что никаких ограничений для этого нет 100.

Под договором коммерческого найма жилого помещения понимается соглашение, согласно которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения относится к консенсуальным, взаимным и возмездным договорам.

Договор коммерческого найма жилого помещения считается заключённым с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Таким условием в договоре коммерческого найма жилого помещения является предмет, без согласования которого договор считается незаключенным.

99Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) / под ред. О. М. Козырь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова. М. : МЦФЭР, 1996.

100Более подробно рассмотрим вопрос о возможности публично-правовых образований выступать субъектом договор коммерческого найма жилого помещения в главе об элементах договора коммерческого найма жилого помещения.

44

Взаимность договора коммерческого найма жилого помещения предопределена наличием взаимных прав и обязанностей у нанимателя и наймодателя: наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение пригодное для постоянного проживания, а наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению и оплатить проживание.

Договор коммерческого найма жилого помещения является возмездным, так как за предоставление жилого помещения наниматель обязуется предоставить наёмную плату.

Кроме того, договор коммерческого найма жилого помещения относится к срочным договорам. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Высказывается точка зрения, согласно которой «гл. 35 ГК РФ раскрывает общие положения найма жилого помещения, имеющие отношение ко всем видам найма жилого помещения (договор социального найма, договор найма специализированного жилищного фонда)» 101, а в ГК РФ и ЖК РФ отсутствуют соответствующие разделы, посвящённые договору коммерческого найма жилого помещения. Да, в ЖК РФ мы можем лишь встретить определение жилищного фонда коммерческого использования, который перечисляется среди иных жилищных фондов. Но, как мы уже отмечали выше, гл. 35 ГК РФ и направлена на урегулирование отношений по коммерческому найму жилого помещения.

Если говорить об иных источниках правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, то, несмотря на распространённость договора, он практически не урегулирован в специальных нормативно-правовых актах. Упоминание о нём мы можем встретить только в некоторых нормативно-правовых актах. Так, применяются к отношениям по коммерческому найму жилого помещения Правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 102.

Упоминается договор коммерческого найма жилого помещения в норматив- но-правовых актах, посвящённых компенсации командировочных расходов и расходов за наём отдельных категорий граждан. Так, согласно п. 41 Приказа МЧС России от 10 января 2008 г. № 3 «Об организации служебных командировок военнослужащих спасательных воинских формирований МЧС России и сотрудников Государственной противопожарной службы в системе Министерства

101 Садовникова Е. В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. № 1. С. 22–29.

102 Собрание законодательства РФ. 2006. № 5. Ст. 546.

45

Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий» 103, военнослужащим (сотрудникам), направленным в командировки, возмещаются фактические расходы по найму жилого помещения, в том числе в случае заключения ими с учётом требований гражданского законодательства и ЖК РФ договоров коммерческого найма (выделено мною – Н.К.), подтвержденные соответствующими документами, в размере, установленном Правительством РФ. Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 7 июня 2012 г. № 124 «Об утверждении положения о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции» 104 утверждены порядок выплаты и расчёта денежной компенсации за наём (поднаём) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции, основания и порядок изменения размеров и прекращения такой выплаты, а также форма примерного договора найма жилого помещения гражданином (физическим лицом) у гражданина (физического лица) или у юридического лица.

Контрольные вопросы

1.Что понимается под договором коммерческого найма жилого помещения?

2.Каковы признаки договора коммерческого найма жилого помещения?

3.Каковы источники правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения?

§ 2. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные договоры

Договор коммерческого найма жилого помещения, наряду с иными типами договора найма жилого помещения, договором аренды и договором безвозмездного пользования (ссуды), относится к договорам, направленным на передачу имущества во владение и пользование. Конечно, все названные выше договоры обладают общими признаками, позволяющими их отграничить от договоров с иной направленностью. Как отмечает Ю.В. Романец, передача объектов гражданских прав во временное пользование является системным признаком для формирования правовой базы, в той или иной степени единой для всех договоров, имеющих такую направленность 105.

103Российская газета. 2008. 20 февраля.

104Документ опубликован не был (СПС «КонсультантПлюс»).

105Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М. : Юристъ, 2001. С. 110.

46

Перечисленные договоры, направленные на передачу имущества во временное пользование, в свою очередь, делятся на две группы: возмездные (договоры найма жилого помещения, договоры аренды) и безвозмездные (договоры безвозмездного пользования). Именно признак возмездности является системообразующим при разграничении договора коммерческого найма жилого помещения и договора безвозмездного пользования (ссуды).

Как мы уже отмечали, договор коммерческого найма жилого помещения относится к возмездным договорам. Но нельзя исключить и безвозмездное пользование жилым помещением. По мнению В.Н. Литовкина, «безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы (гл. 35 ГК РФ. – К.Н.) и переводит в регулирование гл. 36 ГК «Безвозмездное пользование» и жилищного законодательства» 106. Соответственно к безвозмездному пользованию жилым помещением применяются нормы о невозможности ссудополучателем требовать предоставления жилого помещения при отказе ссудодателя передать жилое помещение (ст. 692 ГК РФ); о возложении на ссудополучателя обязанности по текущему и капитальному ремонту (ст. 695 ГК РФ); о дополнительных основаниях досрочного расторжения договора безвозмездного пользования жилым помещением по требованию ссудодателя (ст. 698 ГК РФ).

В отличие от договора безвозмездного пользования (ссуды), договор коммерческого найма жилого помещения и договор аренды являются возмездными. Вместе с тем, несмотря на принадлежность к общей группе договоров по передаче имущества во временное пользование, они обладают целым рядом отличий.

Во-первых, как и в договоре коммерческого найма жилого помещения, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). Однако, в отличие от договора коммерческого найма жилого помещения, по договору аренды имущество может быть передано только во временное пользование.

Во-вторых, предметом договора аренды (имущественного найма) могут выступать любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ), тогда как предметом договора коммерческого найма жилого помещения являются только жилые помещения.

В-третьих, нанимателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может быть только физическое лицо, тогда как в роли арендатора могут высту-

106 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под ред. О. Н. Садикова. М. : КОНТРАКТ; ИНФРА-М-НОРМА, 1997. С. 243.

47

пать любые субъекты гражданского права. Юридическое лицо не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору коммерческого найма жилого помещения. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

В-четвёртых, согласно п. 1 ст. 609 и ст. 674 ГК РФ, договоры аренды и коммерческого найма жилого помещения должны быть заключены в письменной форме. Но если договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, для договора коммерческого найма жилого помещения такое требование не предъявляется.

В-пятых, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). По-иному определяется срок договора аренды при отсутствии в нём условия срока, на который заключается договор. По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Срок договора аренды жилого помещения неограничен.

В-шестых, различаются основания и порядок расторжения договоров коммерческого найма жилого помещения и договора аренды. Договор коммерческого найма жилого помещения направлен прежде всего на защиту нанимателя, который вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Причины, по которым наниматель вправе расторгнуть договор, он объяснять не должен. Тогда как договор аренды по требованию арендатора может быть досрочно расторгнут только судом в случаях, указанных в ст. 620 ГК РФ: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсут-

48

ствии их в договоре – в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

О.В. Кириченко, разграничивая договор коммерческого найма жилого помещения от договора аренды, выделяет один самый важный, по её мнению, признак договоров найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого) – потребительский характер данных договоров. О.В. Кириченко отмечает, что выделение в ГК РФ такого признака имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов – гражда- нину-потребителю. В связи с этим законодатель посчитал данный признак достаточным для выделения договоров найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого) в качестве самостоятельных договорных типов, отличных от других гражданско-правовых договоров 107. Бесспорно, что «отнесение договоров найма жилых помещений к типу договоров имущественного найма, несомненно, разрушило бы относительное единство, которое присуще тому, что именуется жилищным законодательством» 108.

Необходимо отметить, что не все учёные исходят из того, что договоры коммерческого найма жилого помещения и аренды – это различные типы граждан- ско-правовых договоров. Так, по мнению М.А. Кисляковой, по сути, различий в них нет, но правоприменительная практика исходит из того, что наём относится к жилым помещениям, а аренда – к нежилым. Поэтому надо не выносить договор коммерческого найма в отдельную главу ГК РФ, а сделать договор аренды жилого помещения частным вариантом договора аренды (как, например, установлено в отношении аренды предприятий). Кроме того, она полагает, что нецелесообразно регулирование оборота жилой недвижимости двумя законодательными актами – ГК РФ и ЖК РФ. Для жилой недвижимости следует установить те же правила, что и для остального недвижимого имущества, а ЖК РФ посвятить только вопросам социального найма 109. Придерживается позиции, что договор найма жилого помещения следует рассматривать как один из видов договора аренды, и Г.А. Корнийчук 110.

Несомненный научный и практический интерес представляет разграничение

договоров коммерческого и социального найма жилого помещения.

107Кириченко О. В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Семейное и жилищное право. 2007. № 3.

108Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М. : Статут, 2002. Кн. 2. С. 681.

109Кислякова М. А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современное право. 2003. № 10.

110Корнийчук Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга. М. : Дашков и К, 2009.

49

Во-первых, отношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются Гражданским кодексом РФ, тогда как отношения по договору социального найма жилого помещения – преимущественно жилищным законодательством. Первая группа отношений строится на коммерческих началах, тогда как отношения по предоставлению жилого помещения из государственного и муниципального жилищного фонда имеют публичный характер. В ГК РФ договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования посвящена ст. 672 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ, договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1 – 3 ст. 685 ГК РФ 111. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Как отмечает П.В. Крашенинников, «ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения» 112.

Во-вторых, в отличие от договора коммерческого найма жилого помещения, который строится строго на договорной основе, а его нанимателем может быть любой гражданин независимо от его материального статуса, договор социального найма жилого помещения заключается только с малоимущими гражданами, признанными по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, а также иным категориям гражданам, признанных по установленным ГК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях (ст. 49 ЖК РФ). Соответственно наймодателем по договору социального найма жилого помещения может выступать только публично-правовое образование, в отличие от договора коммерческого найма жилого помещения, в котором в роли таковых могут выступать любые субъекты гражданского права.

В-третьих, в отличие от социального найма жилого помещения, в котором члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (п. 2 ст. 69 ЖК РФ), и все дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя

111Анализ указанных статей позволяет сделать вывод о том, что содержащиеся в них нормы аналогичны нормам, посвященным тождественным отношениям в ЖК РФ.

112Крашенинников П. В. Жилищное право : учебник / П.В. Крашенинников. М. : Статут, 2012. С. 146.

50

жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ст. 69 ЖК РФ), в договоре коммерческого найма жилого помещения граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, а наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ст. 677 ГК РФ).

В-четвёртых, размер площади жилого помещения по договору социального найма жилого помещения предоставляется исходя из нормы предоставления. Под нормой предоставления понимается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по такому договору (п. 1 ст. 50 ЖК РФ). По договору коммерческого найма жилого помещения таких ограничений нет.

В-пятых, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления (п. 3 ст. 57 ЖК РФ). Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма жилого помещения, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением (п. 4 ст. 57 ЖК РФ). Как мы уже отмечали выше, договор коммерческого найма жилого помещения заключается без всяких предпосылок.

В-шестых, договор социального найма жилого помещения относится к бессрочным договорам, тогда как максимальный срок договора коммерческого найма жилого помещения составляет 5 лет.

В-седьмых, как для социального найма, так и для коммерческого найма жилого помещения, установлена письменная форма договора (ст. 63 ЖК РФ, ст. 674 ГК РФ). Только в отличие от договора социального найма жилого помещения, который заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования, и является типовым, утверждаемым Правительством Российской Федерации, договор коммерческого найма жилого помещения составляется в свободной форме.

В-восьмых, по-разному определяется размер платы в договорах коммерческого и социального найма жилых помещений. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения и устанавливается органами местного самоуправления (ст. 156 ЖК РФ). Размер платы за жилое

51

помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения; в случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (ст. 682 ГК РФ). При этом не следует смешивать возмездность договора от того, как предоставляется жилое помещение по конкретному договору найма жилого помещения. Так, М.А. Северова пишет: «Коммерческий наем – всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно» 113. Представляется, что предоставление жилого помещения по договору социального найма жилого помещения без взимания платы никоим образом не меняет возмездной природы пользования таким помещением. А у нанимателя по договору социального найма жилого помещения, согласно п. 2 ст. 153 ГК РФ с момента заключения такого договора возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение.

В-девятых, различается и регулирование отдельных прав и обязанностей в договорах социального и коммерческого найма жилого помещения. По договору социального найма жилого помещения текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт – обязанностью наймодателя (ст. 67 ЖК РФ). В договоре коммерческого найма жилого помещения стороны своим соглашением могут перераспределить обязанности (ст. 681 ГК РФ).

Таковы основные различия договоров коммерческого и социального найма жилого помещения. Отметим, что это только часть отличий между договором коммерческого найма и социального найма жилых помещений.

Особый интерес в свете закрепления в ЖК РФ Федеральным законом от 4 июля 2014 г. № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» 114 нового типа договора найма жилого помещения – договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования приобретает его сопоставление с договором коммерческого найма жилого помещения.

Есть черты, которые объединяют договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования как с договором коммерческого найма

113Северова М. А. Договор найма жилого помещения : содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. № 6.

114Собрание законодательства РФ. 2014. № 30 (ч. I). Ст. 4256.

52

жилого помещения, так и с договором социального найма жилого помещения. Отметим, что вопрос о закреплении такого договора рассматривался ещё в

период разработки действующего ЖК РФ, однако претворения не получил. В 2009 г. был разработан проект № 162577-5 «О внесении изменений в ЖК РФ» (далее – Проект), которым предполагалось дополнить ЖК РФ разд. III.1 «Жилищный фонд некоммерческого использования».

Согласно п. 1 ст. 91.3 Проекта, по договору найма некоммерческого жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных гл. 8.2 Проекта.

Один из авторов законопроекта, депутат Государственной Думы Г.П. Хованская, отмечала, что жилищный фонд некоммерческого использования находится между жилищными фондами социального и коммерческого использования 115. Такое промежуточное положение договора найма некоммерческого жилого помещения можно видеть, в частности, в п. 1 ст. 91.2 Проекта, согласно которому жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам найма некоммерческого жилого помещения предоставляются определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях (выделено мною – Н.К.) и не являющихся малоимущими (выделено мною – Н.К.) (п. 1 ст. 91.2. Проекта).

Среди основных отличий некоммерческого жилищного фонда от коммерческого жилищного фонда назывались следующие: а) коммерческий жилищный фонд предназначен для извлечения прибыли; некоммерческий фонд такой цели не ставит; б) плата за жилье в некоммерческом жилищном фонде будет намного доступнее гражданам, чем в коммерческом фонде (по расчетам разработчиков, она будет ниже рыночной, минимум, в 2 – 3 раза) 116.

В то же время предусматривались и существенные отличия жилищного фон-

115Хованская Г. Некоммерческий наем жилья : все за. Кто против? // Квартирный ряд. 2009. 30 апреля.

116Корякин В. М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма // Право в Вооруженных Силах. 2012. № 11. С. 26–29.

53

да некоммерческого использования от фонда социального: а) плата по договору некоммерческого найма не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт жилых домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой дом, относящийся к фонду некоммерческого использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 – 30 лет; б) жилые помещения в домах некоммерческого использования не будут подлежать приватизации; в) договор некоммерческого найма жилого помещения будет заключаться на срок до пяти лет с преимущественным правом нанимателя на его продление 117.

Несмотря на злободневность Проекта, он был снят с рассмотрения Государственной Думой в связи с его отзывом авторами.

Однако потребность в недорогом жилье для граждан, которые не относятся к малоимущим, но тем не менее не могут реализовать свою потребность в жилом помещении путём его приобретения по какой-либо гражданско-правовой сделке, всё более возрастает. Особенно это показал экономический кризис, который охватил Россию в 2014 году. Поднялись ставки по банковским кредитам, что лишило многих граждан возможности получить кредит для того, чтобы стать собственником жилого помещения. Стать таким спасительным кругом и призван договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Законодатель отказался от использования наименования, который предусматривался в Проекте 2009 г., – «договор найма некоммерческого жилого помещения». Наименование, которое было воспринято законодателем, представляет собой симбиоз из названий договоров коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения. Первая часть «договор найма жилого помещения» – это дань договору коммерческого найма жилого помещения, а вторая часть «жилищного фонда социального использования» – договору социального найма жилого помещения.

Каковы же отличия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования от договора коммерческого найма жилого помещения?

Во-первых, согласно ЖК РФ, в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования установлен специальный субъектный со-

117 Корякин В. М. Указ. соч.

54

став. В качестве наймодателя по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть: 1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация; 2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Вроли нанимателей выступают граждане, которые по аналогии с договором социального найма жилого помещения, чтобы получить жилое помещение по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, должны соответствовать двум критериям.

Всоответствии с первым критерием они должны быть признаны нуждающимися по установленным ЖК РФ основаниям или по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Второй критерий – это определённый уровень материальной обеспеченности, включающий в себя две составляющие: 1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, устанавливаемый в соответствии

сч. 2 ст. 91.3. ЖК РФ; 2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке. Таким образом, в отличие от договора социального найма жилого помещения, наниматель в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не должен быть малоимущим, но и доход его и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимости подлежащего налогообложению их имущества устанавливается органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, и не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность

55

за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования. В договоре коммерческого найма жилого помещения ограничений для наймодателя и нанимателя-гражданина нет.

Во-вторых, по аналогии с договором социального найма жилого помещения жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам, которые приняты на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, заявления которых о предоставлении таких жилых помещений были учтены наймодателем, в порядке очередности исходя из времени принятия этих граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Как уже отмечалось нами, при сопоставлении договора социального найма жилого помещения и договора коммерческого найма жилого помещения для последнего из них таких предпосылок для его заключения не требуется, как и соблюдения нормы предоставления. В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования так же, как и в договоре социального найма жилого помещения, размер общей площади жилого помещения в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления и не может быть менее нормы предоставления (п. 3 ст. 91.15 ЖК РФ). Однако если в заявлении гражданина, принятого на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, указано, что он согласен на предоставление жилого помещения общей площадью менее установленного размера общей площади жилого помещения, в том числе менее нормы предоставления, размер общей площади предоставляемого жилого помещения может быть менее установленного размера, в том числе менее нормы предоставления, но не менее учётной нормы.

В-третьих, если предметом договора коммерческого найма жилого помещения может выступать жилое помещение из различных жилищных фондов, то, как следует из наименования самого договора, его предметом может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наёмным домом социального использования жилой дом (ст. 91.5 ЖК РФ).

В-четвёртых, как и договор коммерческого найма жилого помещения, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования от-

56

носится к срочным. Он заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет (ст. 91.6 ЖК РФ).

В-пятых, по-разному распределены обязанности сторон в исследуемых договорах. Если в договорах коммерческого найма жилого помещения и социального найма жилого помещения обязанность по капитальному ремонту лежит на наймодателе, а по текущему – на нанимателе, то в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования – содержание и текущий ремонт жилого помещения наймодателя (п. 2 ст. 91.7 ЖК РФ).

В-шестых, как и в договоре коммерческого найма жилого помещения, в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Однако различаются основания, по которым договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя (ст. 91.10 ГК РФ). Так, более удачной следует считать формулировку о последствиях неполного и (или) несвоевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги именно по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Если в договоре коммерческого найма жилого помещения основанием для расторжения будет невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, то в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования неполное и (или) несвоевременное внесение нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев. Представляется, что такая формулировка позволяет решить проблему определения задолженности, которая является основанием для расторжения договора. Принцип, взятый за основу при её определении, должен быть перенесён и на договор коммерческого найма жилого помещения, и на договор социального найма жилого помещения. В настоящее время суды при определении порядка задолженности руководствуются п. 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах,

57

возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» 118, который предусматривает невнесение нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги непрерывно более чем шесть месяцев подряд (выделено мною – Н.К.).

Контрольные вопросы

1.Каковы отличия договора коммерческого найма жилого помещения от договора аренды и договора безвозмездного пользования (ссуды)?

2.Каковы отличия договора коммерческого найма жилого помещения от договора социального найма жилого помещения?

3.Каковы отличия договора коммерческого найма жилого помещения от договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования?

Глава 4. Элементы договора коммерческого найма жилого помещения

§1. Предмет и стороны договора коммерческого найма жилого помещения

Всоответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Как видно из перечня существенных условий, предмет относится к таковым в любом гражданско-правовом договоре.

Предметом договора коммерческого найма жилого может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (ст. 673 ГК РФ).

Вместе с тем нельзя не обратить внимание на наименование ст. 673 ГК РФ «Объект договора найма жилого помещения». В то же время жилое помещение обозначено как предмет договора социального найма жилого помещения (ст. 62 ЖК РФ), договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.5 ЖК РФ). Таким образом, мы видим, что сам законодатель

118 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.

58

допускает смешение категорий «объект договора коммерческого найма жилого помещения» и «предмет договора коммерческого найма жилого помещения».

Вопрос о соотношении понятий «предмет» и «объект» договора всегда был предметом споров в юридической науке. Данному обстоятельству способствует и то, что в законодательстве отсутствуют понятия «предмет договора» и «объект договора» 119. Так, Р.С. Бевзенко пишет: «Предметом любого гражданскоправового договора являются имущественные либо неимущественные блага (или, что точнее, права на эти блага) постольку, поскольку оборот этих благ не ограничен законом либо не противоречит их сути» 120. Аналогичной точки зрения придерживается А.И. Масляев 121. Если обратиться к большинству норм второй части ГК РФ, то такие блага и перечисляются: энергия (п. 1 ст. 539 ГК РФ), недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ), вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу (п. 1 ст. 572 ГК РФ), любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК РФ), деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками (п. 1 ст. 807 ГК РФ). Иная точка зрения высказывается Ю.Л. Ершовым: «Предметом договора правильнее считать именно те действия, которые стороны в силу договора обязываются исполнять» 122.

Разработана и теория многоступенчатого предмета договора. М.И. Брагинский в предмет договора включает по общему правилу как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода) 123.

Полагаем, что такое смешение категорий обусловлено не в последнюю очередь и тем, что до сих пор одним из самых дискуссионных вопросов правовой науки остаётся вопрос об объекте гражданского правоотношения. Концепций об объекте гражданского правоотношения множество, мы разберём основные из них. С.С. Алексеев придерживается концепции, согласно которой объектом правоотношения выступают материальные и нематериальные блага 124. Так, по мнению В.С. Ема, объектом гражданских правоотношений, а следовательно, субъек-

119Спор о соотношении понятий «объект» и «предмет» договора является продолжением спора об объекте гражданского правоотношения.

120Гражданское право : актуальные проблемы теории и практики / под общ. ред. В. А. Белова. М. : Юрайт-Издат, 2007. С. 320.

121Агафонова Н. Н., Артеменков С. В., Безбах В. В. Гражданское право : учебник : в 3 т. / отв. ред.

В. П. Мозолин. – 2-е изд., перераб. и доп. М. : Проспект, 2012. Т. 1. С. 611.

122Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А. С. Гражданское право : учебник : в 3 т. / под ред. С. А. Степанова. М. : Проспект; Екатеринбург : Институт частного права, 2011. Т. 2.

123Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право : общие положения. М., 2000. С. 278.

124Алексеев С. С. Общая теория права : в 2 т. М., 1982. Т. 2. С. 156.

59

тивных прав и обязанностей, входящих в его содержание, является деятельность (поведение) субъектов правоотношения. О.С. Иоффе в своей книге 1949 г., анализируя понятие «объект», гражданско-правовое значение вещей и их свойств, приходит к обоснованному выводу, что объектом правоотношения всегда является только поведение его участников 125. При этом он отмечает и то немаловажное обстоятельство, что место вещей в области гражданского права гораздо более значительно, чем та роль, которую им приписывают, признавая их объектами гражданских правоотношений 126. Популярными являются теории многоступенчатого объекта гражданского правоотношения. Теория была предложена О.С. Иоффе, который выделил три вида объектов: 1) юридический объект – поведение обязанного лица, 2) идеологический объект – воля участников правоотношения и 3) материальный объект – вещь или иное благо, с которым связано регулируемое правом общественное отношение и на которое направлено поведение участников правоотношений 127.

Представляется, что, закрепляя в качестве существенного условия предмет договора, законодатель имел в виду, что стороны должны индивидуализировать то благо, по поводу которого они вступают в правоотношение. Именно с этими благами стороны договора и совершают действия, а это означает, что понятие «предмет договора» не совпадает с понятием «действия сторон». Действия сторон и будут составлять объект договора, поэтому предметом договора коммерческого найма жилого помещения будут выступать жилые помещения. В свете вышесказанного необходимо внести изменение в ст. 673 ГК РФ в части закрепления жилого помещения 128 в качестве предмета договора коммерческого найма жилого помещения.

Кто же может выступать в качестве сторон договора коммерческого найма жилого помещения?

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма могут выступать любые субъекты гражданского права, являющиеся собственниками жилого помещения или управомоченные им на передачу жилого помещения внаём. К такому субъекту применяются общие требования о правоспособности и дееспособности.

125См. : Иоффе О. С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л. : Изд-во Ленингр. ун-та, 1949.

126Цит. по : Иоффе О. С. Избранные труды : в 4 т. СПб. : Юрид. центр Пресс, 2003. Т. 1. С. 130.

127Иоффе О. С. Советское гражданское право. Л., 1958. С. 167–172.

128Требования, которые предъявляются к жилому помещению, мы рассмотрели во второй главе настоящей работы.

60

Не секрет, что многие граждане покупают жилые помещения с целью последующей их сдачи внаём, то есть для систематического получения прибыли. В связи с этим возникает обоснованный вопрос: можно ли такого наймодателя считать предпринимателем?

В научной литературе можно встретить точку зрения, согласно которой «деятельность наймодателя, предоставляющего жилое помещение с целью извлечения прибыли, – предпринимательская деятельность» 129. Так, Е.В. Садовникова предложила установить законодательно минимальный размер дохода (прибыли), исходя из которого отношения будут считаться предпринимательскими. Он может быть рассчитан из количества сдаваемого жилья или конкретной суммы, которая будет превышать установленный минимум 130.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» 131 в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного ст. 198 УК РФ.

Для того чтобы ответить на вопрос о том, относится ли деятельность наймодателя по сдаче жилого помещения внаём к предпринимательской, необходимо исследовать признаки последней. В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

129 Садовникова Е. В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. № 1. С. 22–29.

130Там же.

131Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. № 1.

61

Если обратиться к признакам предпринимательской деятельности 132, то, вопервых, это деятельность, направленная на извлечение прибыли. Нельзя отрицать тот факт, что во многих случаях причиной приобретения жилого помещения является инвестирование в него денежных средств, в том числе и с целью получения дохода. Во-вторых, такая деятельность должна носить систематический характер. Как правило, доход от сдачи жилого помещения получается в течение продолжительного времени, то есть получается систематически, хотя, как таковое, понятие «систематичности» в гражданском праве отсутствует. Наибольшее число исследований понятия «систематичность» сделано представителями уголовно-правовой науки 133. Высказал свою позицию по этому вопросу и Верховный Суд РФ. Так, согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 января 2007 г. № 2 «О практике назначения судами Российской Федерации уголовного наказания» 134 «систематическим нарушением общественного порядка является совершение условно осужденным в течение одного года двух и более нарушений (выделено мною – Н.К.) общественного порядка, за которые он привлекался к административной ответственности. Систематическое неисполнение обязанностей заключается в совершении запрещенных или в невыполнении предписанных условно осужденному действий более двух раз (выделено мною – Н.К.) в течение одного года либо продолжительное (более 30 дней) неисполнение обязанностей, возложенных на него судом».

В-третьих, предпринимательская деятельность носит как рисковый, так и, в- четвёртых, самостоятельный характер. Наймодатель самостоятелен в своей деятельности по сдаче жилого помещения внаём, он сам определяет порядок пользования жилым помещением, но в то же время несёт и все издержки, связанные с принимаемыми им решениями. В свою очередь, риск – понятие многогранное. Мы понимаем под риском возможность наступления неблагоприятных последствий, которые могут иметь место при осуществлении любой деятельности 135.

132 Вопрос о признаках предпринимательской деятельности и их видах является предметом научных дискуссий (см. : Белых В. С. Правовое регулирование предпринимательской деятельности в России : монография. М. : Проспект, 200; Ершова И. В. Понятие предпринимательской деятельности в теории и судебной практике // Lex russica. 2014. № 2. С. 160–167). Мы в своей работе назовём лишь основные признаки предпринимательской деятельности.

133Деркунский Д. В. К вопросу о понятии систематичности в составе статьи 117 УК РФ // Российский следователь. 2007. № 9; Иванов С. А. Понятие и юридическая природа систематичности в уголовном праве России // Общество и право. 2009. № 1; Малков В. Понятие систематичности в уголовном законодательстве // Советская юстиция. 1970. № 1. С. 21.

134Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. № 4.

135Автором ранее было исследовано понятие «риск» в гражданском праве, в страховании в частности (см. : Корнилова Н. В. Развитие страховых понятий в современном законодательстве : дис. … канд. юрид. наук. Хабаровск, 2002. С. 154–174; Корнилова Н. В. Правовое регулирование страховой деятель-

62

Таким образом, можно констатировать, что деятельность наймодателя носит самостоятельный и рисковый характер.

Вместе с тем, для того чтобы осуществлять предпринимательскую деятельность, лицо должно быть зарегистрировано в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Но как показывает практика, в редких случаях лицо, которое занимается сдачей жилых помещений внаём, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, хотя такие примеры случаются. Возникает закономерный вопрос: обязательно ли наймодателю регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя? Представляется, что нет, а формальное соответствие деятельности гражданина по сдаче жилого помещения в наём признакам предпринимательской деятельности не является основанием к обязательной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя». Но означает ли это, что миллионы граждан нарушают положение п. 1 ст. 2 ГК РФ? На этот вопрос можно найти два ответа.

Согласно первому ответу, «в противном случае в настоящее время десятки миллионов граждан на основе заключенных договоров найма или аренды любого имущества нарушали бы норму ст. 2 ГК РФ, если воспринимать ее буквально. Это подтверждает несоответствие данной нормы реальности» 136. Другой позиции придерживается Е.В. Садовникова: «Правоприменители должны следовать букве закона во избежание подрыва уважительного отношения к самому закону. В случае нецелесообразной нормы нельзя закрывать глаза на букву закона или толковать закон, как это удобно. В таких случаях необходимо отменять, изменять или дополнять такого рода правовую норму» 137.

Несомненно, что деятельность наймодателя во многих случаях носит предпринимательский характер. Однако нельзя не согласиться с В.С. Белых: «Лицо (в том числе юридическое), осуществляющее предпринимательскую деятельность без государственной регистрации, предпринимателем (коммерческой организацией) не является. В свою очередь, лицо, прошедшее такую регистрацию, приобретает статус предпринимателя, даже если и не осуществляет указанную деятельность» 138.

Бесспорно, что наймодателями могут выступать физические и юридические

ности : учеб. пособие. Хабаровск, 2003; Корнилова Н. В. Страховой риск и страховой случай // Российская юстиция. 2002. № 6).

136См. : http://www.Nalvest.com/faq/595.html.

137Садовникова Е. В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. № 1. С. 22–29.

138Белых В. С. Правовое регулирование предпринимательской деятельности в России : монография. М. : Проспект, 2009.

63

лица. И если в отношении физических и юридических лиц вопросов об их возможности участвовать в качестве наймодателя не возникает, то по поводу участия публично-правовых образований возник спор, обусловленный неоднозначным толкованием ст. 672 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 672 ГК РФ, в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Но означает ли это, что публично-правовые образования могут выступать в качестве наймодателя только по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов?

По нашему мнению, это не так. Согласно ст. 19 ЖК РФ, в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования.

Жилищный фонд социального использования – это совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. И если жилищный фонд социального использования формируется из жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и соответственно предназначается только для малоимущих и иных указанных в законе категорий граждан, то жилищный фонд коммерческого использования состоит из помещений, которые могут принадлежать на праве собственности как физическим и юридическим лицам, так и публично-правовым образованиям, имеющим право передавать его любым гражданам на возмездной основе. В настоящее время коммерческое использование жилого помещения является одной из популярных форм получения дохода. Так, Л.М. Мокроусова пишет: «Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения – государственный и муниципальный жилой фонд социального использования, оставляет все другие пригодные для жилья помещения возможными объектами договора коммерческого найма» 139.

139 Мокроусова Л. М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. № 2.

64

Вместе с тем, по нашему мнению, необоснованно мнение о том, что на законодательном уровне отсутствует регулирование договора коммерческого найма жилого помещения как правовой основы предоставления жилого помещения из этого фонда 140. О.В. Кириченко также пишет: «Законодательно должно быть не только сформировано понятие договора коммерческого найма (его дефиниция в законодательстве по-прежнему отсутствует), но и установлены требования к предмету договора – жилому помещению, предоставляемому на возмездной основе, условиям, форме договора и т.д. Кроме того, исходя из коммерческой направленности жилищного фонда, необходимо установить требования к предпринимательской деятельности, направленной на извлечение прибыли от сдачи внаем жилья на условиях договора коммерческого найма» 141. Возникает справедливый вопрос: какому договору в таком случае посвящена гл. 35 ГК РФ? Все те положения, о которых говорится как о неурегулированных, предусмотрены в действующем Гражданском кодексе РФ, причём именно ГК РФ традиционно в нашем законодательстве бёрет на себя «бремя» регулирования отношений по коммерческому найму жилого помещения. Представляется также, что не требуется установления специальных требований к предпринимательской деятельности по сдаче жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения.

Возвращаясь к вопросу об участии публично-правовых образований в качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения, нельзя не отметить, что и сам законодатель указывает на такую возможность в соответствующих статьях ЖК РФ. Так, согласно п. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в частности, воз-

никает как у нанимателя жилого помещения по договору социального найма

(выделено мною – Н.К.) с момента заключения такого договора, так и у нанима-

теля жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (выделено мною – Н.К.) с момента за-

ключения такого договора. Далее и в других статьях ЖК РФ законодатель последовательно разграничивает нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 155, п. 2 ст. 156 ЖК РФ).

В настоящее время большинством публично-правовых образований регламентируется порядок передачи жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения. Так, в Хабаровском крае принято Постановление правительства

140Кириченко О. В. Жилищный фонд коммерческого использования // Современное право. 2007. № 10.

141Кириченко О.В. Указ. соч.