22. Методы определения и оценки физического износа зданий

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Метод компенсации затрат. Величина физического износа, в общем виде, приравнивается к затратам на его устранение.

Метод хронологического возраста. Базовая формула для расчета:

Ифиз = ×100% (1)

где Вх – фактический (хронологический) возраст объекта оценки; Всс – нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

Применим только на начальной стадии эксплуатации здания. По мере увеличения хронологического возраста при условии проведения текущих ремонтов величина ошибки нарастает.

Метод эффективного возраста. Базовая формула для расчета имеет 3 варианта написания:

Ифиз = ×100% = ×100% = ×100% (2)

где Вэ – эффективный возраст объекта оценки, т.е. на какой возраст выглядит объект; Вост – остающийся срок экономической жизни; Всс – нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

Экспертный метод. В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Формула для расчета имеет вид:

Ифиз = × 100% (3)

где Иi – величина физического износа i – того элемента в здании, определенная по нормативному документу; УВi – удельный вес i – того элемента в здании; i – номер элемента.

Метод разбивки. Метод предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

-Исправимый физический износ (отложенный ремонт);

-Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменяться в процессе эксплуатации здания);

-Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

Величины неустранимого износа определяются от стоимости элементов с учетом устранимого износа. Общий физический износ определяется путем суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.

23. Дефекты и повреждения зданий. (документ ртм 1652-9-89 «Руководство по инженерно-техническому обследованию, оценке качества и надежности строительных конструкций зданий и сооружений»)

Все конструкции здания изготавливаются и монтируются с определенной степенью точности и качества. Любые отклонения от теоретических размеров, формы и качества элементов конструкций свыше допустимых величин, регламентируемыми нормами СНиП, называются дефектами. Отклонения от первоначальных проектных размеров, воздействием коррозии, возникновение дефектов в элементах конструкций и их соединениях, которые появляются во время эксплуатации, называются повреждениями.

Оценка степени конкретных повреждений производится по допускаемым отклонениям на соответствующие дефекты, регламентированные нормами СНиП. Превышение отклонений свыше допускаемых величин увеличивает опасность нарушения устойчивости поврежденной конструкции, в результате чего она может преждевременно выйти из строя. Каждая деформация и повреждение должны быть оценены с точки зрения прочности и устойчивости.

Дефекты и повреждения подразделяются на две категории:

1. Видимые и скрытые дефекты и повреждения, которые снижают прочность материалов, устойчивость и несущую способность конструкции.

2. Частичные ослабления конструкций, не вызывающие нарушения их устойчивости и не угрожающие целостности здания, но со временем приводящие к снижению несущей способности.

К видимым и скрытым дефектам и повреждениям, снижающим прочность и эксплуатационные качества конструкций, относятся:

- протечки в кровлях, влияющие на загнивание древесины, коррозию металла и арматуры в железобетонных конструкциях, разрушения кирпичных и панельных стен;

- вырезки в металлических конструкциях отдельных элементов для пропуска всевозможных сантехнических или технологических коммуникаций (без проектной документации);

- повышения и понижения уровня грунтовых вод, влияющих на пластичность глиняных грунтов и загнивания древесины в деревянных сваях и органических включений, содержащихся в насыпных грунтах;

- погнутости и искривления в элементах стальных конструкций;

- расслоения и выветривания кирпичной кладки стен;

- некачественность выполнения сварных и заклепочных соединений;

- трещины в основном металле элемента конструкции, железобетонных и каменных конструкциях;

- отклонение конструкций от вертикальной оси и т.д.

К частичным ослаблениям относятся:

- нарушения горизонтальных и вертикальных линий конструкции;

- небольшие углубления в бетоне;

- недостаточность защитного слоя бетона и обнажения арматуры;

- незначительные сколы в бетоне;

- усушечные трещины в деревянных конструкциях;

- отслоение штукатурки и отдельных плиток облицовки в кирпичных стенах и т.д.

Повреждения и деформации, возникшие во время эксплуатации, можно систематизировать по следующим факторам воздействия:

1. Повреждения от силовых воздействий - потеря устойчивости элементов, разрывы и трещины в элементах конструкции, расшатывание соединений, разрыв болтовых соединений и др.

2. Повреждения от механических воздействий - сколы в бетоне, вмятины, погибы, искривления, истирания, выбоины и т.д.

3. Повреждения от физических воздействий - коробление и разрушение при высоких температурах, хрупкие трещины при отрицательных температурах.

4. Повреждения от химических воздействий - коррозия металла и железобетона, коррозия грунтов основания и фундаментов, поражение древесины грибком.

5. Повреждения от атмосферных воздействий - намокание и выветривание кладки стен, разрушение карнизов, разрушение кровельного ковра и т.д.