2. Особенности девелопмента:

1. Заказчик ждет от девелопера предложений: какой проект следует реализовать с тем, чтобы максимизировать будущие прибыли и минимизировать затраты.

2. Выбор времени осуществления проекта.

Рынок недвижимости развивается циклично, а период реализации девелоперских проектов – не менее 2-3 лет. Поэтому, проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления; тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности.

3. Выбор местоположения.

Продать или сдать в аренду плохое здание в хорошем месте легче, чем хорошее здание в плохом.

Известный афоризм американских девелоперов гласит: «Стоимость определяется 3 факторами: местоположением, местоположением, и, наконец, местоположением».

4. Организация финансирования девелоперских проектов.

Используются различные комбинации долгового и долевого, внешнего и внутреннего финансирования, а также схемы:

- «Строй – владей – эксплуатируй»

(BOO = «Build, Own and Operate»);

- «Строй – эксплуатируй – передай право собственности»

(BOT = «Build, Operate and Transfer»);

- «Строительство – приобретение прав собственности – эксплуатация – передача

прав собственности и получение дивидендов»

(BOOT = «Build, Own, Operate and Transfer»).

Организационно-структурные формы девелопмента определяются принятой схемой финансирования.

3. Виды девелопмента

Виды девелопмента определяются принятой схемой финансирования:

1. Fee – development (fee – абсолютный, полный)

(в зарубежной практике; русского аналога названия пока нет):

- Инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

- Девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре (гонорар за руководство проектом может достигать 10% стоимости проекта).

Девелопер не участвует своими деньгами, он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы девелопер привлекает специалистов: архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы. Ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере.

2. Speculative development (speculative – спекулятивный, или предполагаемый)

(русского аналога названия пока нет; можно предположить: коммерческий,

предпринимательский):

Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. Выполняет те же функции, что и в первой схеме, но дополнительно занимается построением финансовой схемы проекта (вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы).

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей будущих арендаторов.

При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимости: при вложении 10% стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50 % построенной недвижимости; высокая прибыльность объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет девелопер.