- •22. Методика прямолинейного возврата капитала.
- •23. Метод возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции.
- •24. Метод возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке %.
- •25. Капитализация потока дохода при частичной потере стоимости капитала.
- •26. Капитализация потока доходов при прогнозируемом росте стоимости капитала.
- •27. Понятие и характеристика состава инвестиционного рынка.
- •28. Рыночная конъюнктура и её основные стадии.
- •29. Этапы изучения конъюнктуры инвестиционного рынка.
- •30. Оценка и прогнозирование макроэкономических показателей инвестиционного рынка.
22. Методика прямолинейного возврата капитала.
Или метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. R = ставка % + норма возмещения. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты по кредиту постоянно уменьшаются, что свидетельствует об убывающим потоке доходов и является характерным свойствам прямолинейного метода возмещения капитала. Таким образом, данный метод не должен использоваться для потока равновеликих доходов.
Для того чтобы капитализировать убывающий поток доходов, следует величину платежа за 1-й период разделить на коэффициент капитализации. R = ставка % + 100%/n, где n – число периодов погашения.
Данный метод на практике оправдан для стареющих объектов недвижимости (торговые центры, старые здания отеля)
23. Метод возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции.
Данный метод называют равномерно-аннуитетным возмещением капитала – метод Инвуда.
Норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации = фактору фонда возмещения при той же ставке %, что и по инвестициям.
Часть суммарного потока дохода составляет чистый доход, а остаток потока обеспечивает возмещение капитала.
В случае 100% потери капитала часть дохода, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по ставке дохода на инвестиции, вырастет точно до первоначальной основной суммы. Таким образом, произойдет полное возмещение капитала.
Реинвестирование – повторное дополнительное вложение капитала в форме наращивания ранее вложенных инвестиций за счет получения от них доходов.
R= ставка % + фактор фонда возмещения по той же ставке %.
Указанный способ возмещения капитала предусматривает 2 упущения:
1) ежегодный доход по ставке % может быть израсходован собственником и не повлияет на основную сумму;
2) ежегодные суммы возврата капитала должны быть реинвестированы под % с тем, чтобы основная сумма осталось неизменной.
24. Метод возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке %.
Данный метод используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что возможность реинвестирования по той же ставке %, что и первоначальные вложения, является маловероятным.
Для реинвестированных средств есть возможность получения дохода по более низкой безрисковой ставке. Этот безрисковый подход к возмещению инвестиций называется методом Хоскальда. Метод использует безрисковую ставку, как основу для расчета возмещаемой суммы.
R = ставка % + ФФВ по безрисковой ставке.
25. Капитализация потока дохода при частичной потере стоимости капитала.
Инвестиции могут терять стоимость частично, т.е. менее чем на 100%. При таком прогнозе норма возмещения капитала должна составлять лишь часть от полной нормы. Это позволит часть инвестируемой суммы вернуть за счет перепродажи актива, а не целиком за счет текущих доходов.
Разделение на составляющие.
Другой подход к частичному возмещению капитала заключается в разделении инвестиций на различные составляющие.
Инвестор платит за землю и здание в сумме 2 тыс.$ по 1тыс. за каждый. Ожидается, что ставка % = 12%. Известно, что срок износа здания составляет 4 года. После чего оно полностью обесценивается. Доход, приписанный зданию, будет постоянно снижаться, тогда как стоимость земли и доход по ней будет оставаться постоянными на протяжении неограниченного периода времени. Поэтому доля капитальных затрат на здание, подлежащих возврату, составляет 50% от суммарных инвестиций. Норма возврата инвестиций в здание = 25%.