Тема: Подходы и методы оценки недвижимости
Задача 1.
Определить стоимость объекта недвижимости, используя затратный подход, если известны следующие данные:
площадь здания 1 тыс. м2 (стоимость 1 м2 62 у.е.);
площадь гаража 300 м2 (стоимость м2 26 у.е.);
стоимость других сооружений 10 тыс. у.е.;
физический износ здания 10 тыс. у.е.;
функциональный износ здания 4 тыс. у.е.;
стоимость участка земли 60 тыс. у.е..
Задача 2.
Определить вариант наилучшего использования свободного участка земли площадью 10 000 м2. Имеется следующая информация о предполагаемых вариантах использовании участка:
строительство многоквартирного дома (70 квартир). Стоимость одной квартиры составит 22 000 у.е.. Затраты на строительство — 1 160 000 у.е..
разбивка на участки под строительство коттеджей. Возможное количество участков — 25. Стоимость одного участка — 5 600 у.е.. Стоимость юридических и инженерных услуг при разбивке на участки составит — 28 000 у.е..
размещение на участке склада площадью 8 700 м2. Чистый доход от продажи 1 м2 объекта составит 34 у.е.. Затраты на строительство ограждения составят 57 000 у.е..
организация уличной торговли. Стоимость 1 фронтального метра составит 1070 у.е..
Задача 3.
Определить величину накопленного износа методом сравнения продаж. Величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружений на дату оценки.
Имеются следующие данные по сравнительным продажам:
Таблица 1
Информация по объектам-аналогам
|
Объект А |
Объект В |
Объект С |
Цена продажи (полное владение) |
200 000 |
150 000 |
350 000 |
Стоимость участка |
50 000 |
30 000 |
100 000 |
Стоимость нового строительства на дату оценки |
220 000 |
180 000 |
360 000 |
Расчет накопленного износа представить в таблице 2:
Таблица 2
Определение накопленного износа
|
Объект А |
Объект В |
Объект С |
Цена продажи (полное владение) |
|
|
|
Стоимость участка |
|
|
|
Настоящая стоимость сооружений |
|
|
|
Стоимость нового строительства на дату оценки |
|
|
|
Настоящая стоимость сооружений |
|
|
|
Накопленный износ |
|
|
|
Накопленный износ, как процент от стоимости строительства |
|
|
|
Задача 3.
Определить стоимость объекта недвижимости методом сравнительных продаж. Результаты оформить в виде таблицы.
Таблица 1
Определение стоимости объекта недвижимости методом сравнительных продаж
Элемент сравнения |
Объект оценки |
Объекты – аналоги |
||
№1 |
№2 |
№3 |
||
Цена продажи, руб. |
|
6 864 000 |
4 696 000 |
2 967 000 |
Время продажи |
01.01.06 |
01.12.05. |
01.11.05. |
05.12.05. |
Поправка на время продажи |
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
|
|
|
|
Местоположение |
29 оценочная зона |
29 оценочная зона |
24 оценочная зона |
25 оценочная зона |
Поправка на местоположение |
|
0 |
+23% |
+40% |
Скорректированная стоимость |
|
|
|
|
Право собственности |
полное |
полное |
полное |
полное |
Корректировка |
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
|
|
|
|
Условия продажи |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
Корректировка |
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
|
|
|
|
Назначение |
офис |
офис |
офис |
офис |
Корректировка |
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
|
|
|
|
Масштаб |
2615,5 |
2202,3 |
1772 |
1850 |
Поправка на масштаб |
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
|
|
|
|
Износ |
45 |
41 |
34 |
52 |
Поправка на износ |
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
|
|
|
|
Итоговая величина |
|
|
|
|
Удельные веса |
|
0,4 |
0,2 |
0,4 |
Итоговая величина стоимости |
|
Формулы для расчета поправок:
Поправки на масштаб рассчитываются по следующей формуле:
Пмасштаб =-0,02536х (Sоб – Sаналога),
где П масштаб – поправка на масштаб;
Sоб – площадь объекта аналога;
Sаналога – площадь аналога.
Определение скорректированной стоимости рассчитывается по формуле:
Сскор.=(Саналога / Sаналога + Пмасштаб) х Sоб
где Сскор - скорректированная стоимость;
Саналога - стоимость аналога;
П масштаб – поправка на масштаб;
Sоб – площадь объекта аналога;
Sаналога – площадь аналога.
Поправка на износ учитывает разницу в возрасте зданий. Рассчитывается по следующей формуле:
Пизнос= (100 — Иоб.)/(100 — Ианалога),
где Пизнос - поправка на износ;
И об – износ объекта оценки;
И аналога – износ аналога.
Задача 4.
Необходимо оценить двухэтажный офис используя среднеарифметическое значение валового рентного мультипликатора. Потенциальная валовая рента от использования данного офиса составляет 100 тыс. долл. Имеется рыночная информация о продаже 3 объектов, сопоставимых с оцениваемым (в долл.):
Объекты |
Продажная цена, д.е. |
Потенциальная валовая рента, д.е. |
Валовой рентный мультипликатор |
№ 1 |
600000 |
100000 |
? |
№ 2 |
750000 |
128000 |
? |
№ 3 |
450000 |
74000 |
? |
При расчете использовать формулу:
ВРМ = стоимость недвижимости (цена) / валовая рента
Задача 5.
Определить, с использованием технологии затратного подхода стоимость дачи площадью 100 м2 с гаражом площадью 60 м2.
Стоимость 1 м2 здания = 200 долл. Стоимость 1 м2 гаража = 100 долл. Стоимость всех других сооружений на даче = 2000 долл.
Устранимый физический износ дачи = 3000 долл.
Неустранимый физический износ дачи = 2000 долл. Устранимое функциональное устаревание = 1000 долл. Рыночная стоимость земельного участка = 5000 долл.
Задача 6.
Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 180 000 руб., первоначальная стоимость здания — 1 500 000 руб., функциональный износ 12 % от первоначальной стоимости.
До оценки здание использовалось 7 лет с начала его постройки. Норма амортизационных отчислений 5 % от первоначальной восстановительной стоимости. Амортизация начисляется линейным методом.
Задача 7.
Определите стоимость объекта недвижимости, (магазина), методом сравнения продаж. Исходные данные для расчета приведены в таблице 1:
Показатель |
Объект оценки |
Сравнимые продажи |
|
№1 |
№2 |
||
Цена продажи магазина (без стоимости мебели), млн. руб. |
|
80 |
150 |
Передача права на собственность |
Полное владение |
Полное владение |
Полное владение |
Условия финансирования |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
Условия продажи |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
Состояние рынка (время) |
6мес. |
6мес. |
12мес. |
Уровень инфляции в год |
+20% |
+20% |
+20% |
Месторасположение |
тоже |
тоже |
тоже |
Физическая характеристика: |
|
|
|
площадь, кв. м. |
600 |
300 |
500 |
Экономическая характеристика: |
|
|
|
Уровень рентабельности (прибыль от реализации к товарообороту), % |
|
6 |
8 |
Стоимость мебели, млн.руб. |
80 |
- |
- |
Расчет оформите в виде таблицы 2.
Таблица 2