- •Н.И. Трухина, в.Н. Баринов, и.И. Чернышихина основы экономики недвижимости: Теория и практика
- •120700.62 «Землеустройство и кадастры»
- •080100.62 «Экономика» (профиль: Экономика предприятий и организаций),
- •Введение
- •1. Рынок недвижимости и особенности его функционирования
- •1.1. Понятие рынка недвижимости
- •1.2. Функции рынка недвижимости
- •1.3. Сегментация рынка недвижимости
- •Классификация рынков недвижимости
- •Классификация офисных помещений
- •Классификация торговых помещений
- •Классификация складских помещений
- •Классификация объектов промышленной недвижимости
- •1.4. Субъекты рынка недвижимости
- •Основные виды профессиональной деятельности на рынке недвижимости
- •2. Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости
- •2.1. Основные характеристики городского пространства
- •2.2. Структура и функция городского пространства
- •2.3. Город как система жизнедеятельности
- •2.4. Локальное местоположение объекта недвижимости
- •2.5. Анализ пространственного фактора
- •3. Теория оценки недвижимости
- •3.1. Назначение оценки и основные понятия
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •Принципы оценки недвижимости
- •3.3. Подходы к оценке
- •4. Стоимостная оценка недвижимости как объекта, приносящего доход
- •4.1. Метод капитализации доходов
- •4.1.1. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода
- •4.1.2. Расчет коэффициента капитализации
- •4.1.3. Учет возмещения капитальных затрат
- •Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга
- •Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда
- •Возмещение инвестированного капитала по методу Хоскольда
- •4.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- •4.2.1. Алгоритм расчета метода ддп
- •4.2.2. Определение ставки дисконтирования
- •5. Оценка недвижимости затратным подходом
- •5.1. Общая характеристика затратного подхода
- •5.2. Методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения)
- •Полные затраты застройщика
- •5.2.1. Метод сравнительной единицы
- •5.2.3. Метод аналогов
- •5.2.4. Метод количественного обследования
- •5.3. Расчет стоимости строительства
- •5.3.1. Методы расчета затрат
- •5.3.2. Виды индексов цен в строительстве
- •5.4. Определение износа объекта недвижимости
- •Сравнительные характеристики признаков и причин различных видов износа
- •5.4.1. Физический износ
- •5.4.2. Функциональное устаревание
- •5.4.3. Внешнее устаревание
- •6. Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •6.1. Общая характеристика сравнительного подхода
- •6.2. Метод сравнения продаж
- •6.2.1. Классификация и суть поправок
- •6.2.2. Расчет и внесение поправок
- •6.3. Метод соотнесения цены и дохода
- •6.3.1. Валовой рентный мультипликатор
- •6.3.2. Общий коэффициент капитализации
- •6.4. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Характеристики объекта оценки
- •Расчет корректировки на этаж
- •7. Ипотека как особая форма кредитования
- •7.1. Ипотечное кредитование
- •7.2. Классификация ипотечных кредитов
- •7.3. Риски ипотечного кредитования
- •7.4. Оценка эффективности привлечения заемных средств
- •7.5. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.5.1.Традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.5.2. Ипотечно-инвестиционный анализ, на основе капитализации дохода
- •8. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •8.1. Период окупаемости вложений в недвижимость
- •8.2. Чистая текущая стоимость доходов
- •8.3. Ставка доходности проекта
- •8.4. Внутренняя норма доходности проекта
- •8.5. Расчет модифицированной ставки доходности проекта
- •8.6. Ставка доходности финансового менеджмента
- •8.7.Оценка экономической эффективности проекта
- •5. Как рассчитывается срок окупаемости инвестиционного проекта?
- •11. Можно ли по одному из показателей (npv, irr, pi, Ток) оценить эффективность проекта?
- •Заключение
- •Библиографический список
- •Классификация жилищной недвижимости по качеству
- •Шесть функций денежной единицы
- •Оглавление
- •120700.62 «Землеустройство и кадастры» (профиль «Городской кадастр»),
- •080100.62 «Экономика» (профиль «Экономика предприятий и организаций»)
- •394006 Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84
6. Оценка недвижимости сравнительным подходом
6.1. Общая характеристика сравнительного подхода
Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.
Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным [19].
Условия применения сравнительного подхода:
1) объект не должен быть уникальным;
2) информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
3) факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
замещения;
сбалансированности;
спроса и предложения.
В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:
метод сравнения продаж;
метод соотнесения цены и дохода.
6.2. Метод сравнения продаж
Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.
1-й этап. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода [14].
На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.
Сходные объекты:
по назначению использования;
качеству;
передаваемым правам;
местоположению;
физическим характеристикам.
Сходные субъекты:
по платежеспособности;
возможностям финансирования;
инвестиционной мотивации.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту, и сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции и независимости субъектов сделки:
Срок экспозиции – период времени, в течение которого объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой [19].
Независимости субъектов сделки. Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:
находятся в родственных отношениях;
являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
занимаются продажей имущества умерших лиц;
занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.
Основные критерии выбора объектов-аналогов
1. Права собственности на недвижимость
Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.
2. Условия финансирования сделки
При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка, меняется. Необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования.
Условия продажи
Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи должны быть тщательным образом изучены.
4. Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
5. Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, расположенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.
6. Физические характеристики
Физические различия включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройство и удобства, экологию участка. Поправка на любое из физических различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж.
7. Экономические характеристики
К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования и т.п.
8. Наличие движимого имущества
Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимость движимого имущества.
Единицы сравнения
Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 кв. м), либо экономическая.
На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. Например, единицами сравнения земли могут быть: цена за 1 га; цена за 1 сотку; цена за 1 кв. м и т.д. [14].