- •Виды регистрационных систем а) в зависимости от объекта регестрации
- •Б) по связи записи в реестре с действительностью соответствующего бридического факта
- •В) по организации системы органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимость
- •Принципы, лежащие в основе российской регистрационной системы
- •А) Обязательность внесения подкрепляется следующим последствием негативного характера: невнесенные права не признаются возникшими.
- •Б) Вопрос о моменте, с которого внесенные в реестр права должны считаться возникшими:
- •В) Исключения из принципа внесения:
- •Ситуации с ипотекой:
- •С момента регистрации уступки.
- •Авторское мнение:
- •Г) Момент возникновения права хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимым имуществом, переданным соответственно унитарным предприятиям и учреждениям (казенным предприятиям).
- •Д) Влияние приобретательной давности на регистрацию прав на недвижимость.
- •Е) в какой момент возникает право на недвижимость, установленное решением суда? (это не исключение из принципа внесения)
- •Ж) Выводы:
- •Проблемы
- •Модель участия нотариуса в обороте недвижимости, по мнению автора, должна основываться на следующих принципах:
- •4) Отсутствие принципа разъединения и возможность совершения сделки по поводу чужой недвижимости только "вне реестра", например в виде предварительных договоров.
- •Как решается проблема поддержания актуальности описания объектов, внесённых в реестр?
- •Б) страхование титула
4) Отсутствие принципа разъединения и возможность совершения сделки по поводу чужой недвижимости только "вне реестра", например в виде предварительных договоров.
Специалитет реестра. Проблемы квалификации объекта в качестве недвижимой вещи
Специалитет реестра - это тождество объекта недвижимости его описанию, изложенному в реестре. ( На практике: связь между реестром прав на недвижимость и описаниями недвижимой вещи). В узком значении: специалитет реестра - это точное описание предмета и суммы каждого обременения недвижимости. (Такое понимание специалитета выражено в ст. 22 Закона об ипотеке, где в реестре должно содержаться указание на «сумму обеспечиваемого ипотекой обязательства», тоже у нас было при генеральной ипотеке, то есть при установлении залога на все имущество должника).
Сейчас в РФ кадастровые описания составляют самостоятельный систематизированный свод информации, именуемый земельным кадастром, который существует отдельно от реестра, в котором фиксируются права на недвижимое имущество. ( Закон о Кадастре РФ) (Во Франции, Германии также)
Но Законом о кадастре также установлено (с 1 января 2012 г.), что Государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях.
То есть у нас прослеживается тенденция создания единой информационной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, состоящей из двух подсистем: реестра (содержащего записи о правах и обременениях) и кадастра (содержащего описания объектов). (Такая ситуация в Италии, Финляндии, Швеции).
Возможно, ещё такое сочетание реестра прав и кадастра: кадастр является частью реестра.
В случае если кадастр как самостоятельный свод информации об объектах недвижимости отсутствует, реестр должен иметь в своей основе кадастровую карту, к которой "привязываются" разделы реестра, соответствующие конкретным объектам недвижимого имущества. Нечто похожее существует в России: это публичная кадастровая карта (Закон о кадастре, п. 4 ст. 13)
Как решается проблема поддержания актуальности описания объектов, внесённых в реестр?
а) В отношении земельных участков проблема решается просто: без установления новых границ (проведения межевых работ, отражения их результата в кадастре) земельного участка как новой вещи просто не может существовать (ст. 11.1 ЗК РФ).
б) В отношении зданий, сооружений, помещений: границы этих вещей (контуры внешних стен здания, конфигурация помещения) устанавливаются не юридически (путем проведения специальной процедуры, как в случае с участками), а фактически, т.е. по физически существующим параметрам здания, строения, помещения.
Старшинство прав, внесенных в реестр.
Соответственно преимущество в правах, внесённых в реестр, имеет старший (предшествующий) обладатель права (объясняется на примере ипотеке). Кстати у нас нет норм, регулирующих коллизию разных вещных прав на какую-то вещь. ( Таких вещей-то мало, обремененных несколькими вещными правами)
Старшинство вещного права как возможность приоритетного осуществления данного права обладает самостоятельной ценностью, что делает его предметом частноправовых сделок ( между старшим залогодателем и младшим)
Старшинство является "скользящим", т.е. при прекращении старшего вещного права младшее вещное право занимает его место, что влечет за собой "подтягивание" в старшинстве всех остальных ограниченных вещных прав, установленных на недвижимое имущество (за исключением, ипотеки, поскольку высвободившееся старшинство обладает самостоятельной ценностью для собственника)
Проблема ответственности регистратора
Существует 2 системы закрепления прав на недвижимость:
А) публично - достоверный реестр прав.
Его три основные свойства:
императивно определяется момент перехода права собственности на недвижимости
"навязывается" регистрирующий орган в качестве лица, контролирующего законность сделок
Наличие эффекта "видимости права", внесенного в реестр, и, как следствие, повышенного доверия публики к реестру.