- •Тема 1: Введение в экономику недвижимости
- •Понятие и классификация объекта недвижимости
- •Тема 2: Рынок недвижимости
- •Тема 3 Рынок жилья
- •Тема 4 Доступность и адекватность жилья на рынке.
- •Тема 5 Земля и недра как объект недвижимости.
- •1. Особенности землепользования и оборота земель в России.
- •2. Государственное регулирование землепользования.
- •3. Недра и особенности недра пользовании в рф.
- •Тема 6 Оценка инвестиций в недвижимость с помощью 6 функций сложного процента
- •Имущественные права на объекты недвижимости
Тема 1: Введение в экономику недвижимости
Экономика – наука о рациональном использовании ресурсов в целях наиболее полного удовлетворения потребностей общества.
Объектом Экономики Недвижимости является недвижимость.
Предметом Экономики Недвижимости является экономические отношения, возникающие по поводу объектов недвижимости в целях их наиболее эффективного использования для удовлетворения потребности индивидуума или общества.
Понятие и классификация объекта недвижимости
Правовое содержание слова Недвижимость определяется статьей 130 ГК РФ
Недвижимость – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Классификация объектов недвижимости:
Несмотря на общие признаки объектов недвижимости (физическая не перемещаемость, значительный жизненный цикл, большая ресурсоемкость, высокая стоимость) можно разделить на несколько групп по различным классификационным признакам:
Классификация объектов недвижимости:
По происхождению (естественные и искусственные).
По степени воспроизводимости: невоспроизводимые (естественные), воспроизводимые (искусственные), частично воспроизводимые.
По назначению: производственные и непроизводственные.
По степени доходности: доходные (коммерческие: торговая, офисная, складская и производственная недвижимость) и недоходные (некоммерческие).
По формам собственности:
- федеральная (государственная);
- субфедеральная (собственность субъектов федерации, региональная);
- муниципальная (собственность города);
- частная (участвует в обороте на рынке недвижимости);
- смешанная форма собственности.
Признаки объектов недвижимости:
Длительный жизненный цикл.
Длительный и технологически сложный период создания этих объектов.
Большая капиталоемкость.
Территориальная закрепленность.
Тема 2: Рынок недвижимости
Понятие рынка недвижимости.
Рынок недвижимости (РН) – совокупность экономических отношений, возникающих при совершении сделок и других операций с объектами недвижимости. Сделка с объектами: купля-продажа, мена, предоставление в пользование (аренда, лизинг).
Операции с недвижимостью: экспертиза объектов недвижимости (тех.экспертиза, финансово-экономическая, правовая, экологическая, налогообложение в недвижимости, оценка объектов, страхование, дарение, передача по наследству и тд).
Структура рынка недвижимости.
Структура РН характеризуется составом объектов и субъектов рыночных отношений.
РН:
Рынок земли:
а) рынок земель сельскохозяйственного назначения;
б) рынок земель лесного фонда;
в) рынок земель поселения
1) городских;
2) сельских.
2. Рынок строений:
а) Рынок жилой недвижимости;
б) рынок нежилой недвижимости:
1) коммерческая;
2) некоммерческая.
Рынок земель поселения = рынок селитебных территорий.
Особенности РН
1. Сделки на РН осуществляются на долгосрочной основе, поэтому средства, направляемые на покупку недвижимости, называется ИНВЕСТИЦИЯМИ, а покупатель ИНВЕСТОРОМ.
Сделки на РН связаны с движением значительного капитала, поскольку стоимость одной товарной единицы достаточна высока. В расходах домохозяйств покупка Н является самой дорогостоящей покупкой.
РН характеризуется неравномерными денежными потоками.
В отношениях на РН фокусируются региональные особенности:
Экономические
Демографические
Экологические
Специфика проявляется в уровне цен, количестве и качестве сделок.
РН стратифицирован, т.е. разделен на сегменты различных по характерам и взаимозаменяемых объектов Н.
Спрос и предложение на РН малоэластичны.
Ёмкость рынка ограничена. Это обусловлено ограниченностью главных ресурса н – земли, а так же других материально-технических ресурсов.
Объекты Н имеют меньшую ликвидность.
Сделка на РН характеризуется трансакционными издержками:
а) до совершения сделки: маркетинг, услуги посредника, стоимость эксперт, подготовка сделки, ведение переговоров и тд.
б) после совершения сделки: услуги посредника, регистрация права, защита прав, затраты на продвижение объекта на рынок.
В среднем по России по оценкам специалистов трансакционные издержки достигают 10 % от суммы в среднем. В развитых странах она составляет до 6 %.
Период времени, связанный с завершением сделки, достаточно длителен и может составлять несколько месяцев. Основную часть в этом периоде составляет время – экспозиция объекта.
РН в России является информационно закрытым, хотя и наблюдается положительная тенденция его «открывания».
Субъекты РН.
Основными субъектами РН являются продавец и покупатель. Но если на РН они выступают в непосредственный контакт при совершении сделки без привлечения других субъектов, то такой рынок называется НЕСОВЕРШЕННЫМ (незащищенным).
Для совершенного РН характерна участие в сделках организаций профессиональных участников РН.
До недавнего времени основным профессиональным участником РН являлись риэлторские компания (происхождения Real Estate – реальная ценность, важность, значимость). Риэлторские компании могут выполнить различные функции:
Посредническая (брокеридж – поиск другого объекта для совершения сделки, диллерство);
Оценочная;
Юридическая (правовое сопровождение сделки).
В настоящее время одним из важнейших профессиональных участников РН становятся девелоперы (to develop- развивать) – организации, которые приходили на рынок, покупали объект Н и дальше проводили развитие его. Современные девелоперы представляют собой крупные проектно-строительные холдинги, которые осуществляют инвестиционные проекты на РН.
Новыми участниками РН становятся сервейнговые компании (survey – земляные работы).
Сервинг – комплекс услуг по управлению, экспертизе и содержанию объектов Н. Наиболее распространенным формам сервинга является клининг, фасилитименеджмент – услуги по управлению инженерными системами здания.