- •1. Основні терміни та дефініції курсу «Оцінка нерухомості».
- •2.Сутність і загальна класифікація нерухомості.
- •3.Загальна характеристика ринку нерухомості.
- •4.Сегментація ринку нерухомості.
- •5.Чинники попиту і пропозиції на ринку нерухомості.
- •6.Бази оцінки нерухомості
- •7.Принципи оцінки нерухомості.
- •8. Методичні підходи оцінки нерухомості
1. Основні терміни та дефініції курсу «Оцінка нерухомості».
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (п. 3 Стандартов оценки).
Международные стандарты оценки дают более развернутое определение. Рыночная стоимость (имущества) – это расчетная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Право собственности (Гражданский кодекс РФ, ч. I, ст. 209) включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник может по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать его им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В соответствии с законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Подход к оценке стоимости - общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.
Метод оценки стоимости - способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.
В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно российскому законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому из подходов:
затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Эти три подхода отражают прошлое, настоящее и будущее объекта оценки. Например, если говорить об оценке здания, то затратный подход отразит стоимость постройки объекта как коробки или просто совокупную стоимость строительных материалов (т.е. стоимость объекта по понесенным затратам – прошлое). Применение сравнительного подхода дает представление о том, сколько сегодня стоит объект, исходя из существующих на рынке сделок с аналогами (настоящее). А величина стоимости здания, полученная в рамках доходного подхода, будет складываться из доходов, которые получит владелец в будущем.